合理價(jià)位到底是多少？

　　由于“五一”各樓盤積極的促銷策略使一度冷眼觀望的置業(yè)者迅速恢復(fù)看樓熱情，一方面反映了廣州樓市剛性需求依然旺盛，另一方面也表明調(diào)整后的樓價(jià)，已經(jīng)進(jìn)入主流置業(yè)者價(jià)格承受范圍。

　　合富輝煌市場(chǎng)研究部首席分析師黎文江說(shuō)，本次“五一”小黃金周促銷意愿強(qiáng)烈的樓盤銷售價(jià)格較去年 “十一”有較大幅度回落，不少樓盤推出超預(yù)期低價(jià)單位，如均價(jià)8000元的嶺南新世界優(yōu)悅居、均價(jià)7500元的云山詩(shī)意竹風(fēng)居，引起置業(yè)者極大關(guān)注。

　　從“五一”小黃金周成交表現(xiàn)突出的光大花園水岸榕城、萬(wàn)科金色康苑二期和部分推出特價(jià)單位的樓盤來(lái)看，性價(jià)比正在成為商品房成交決定性因素。此外，新增供應(yīng)熱點(diǎn)樓盤也以90/70戶型和中低價(jià)位產(chǎn)品居多。

　　樓市處于新循環(huán)初期？

　　專家指出，今年“五一”是樓市調(diào)整半年后首次出現(xiàn)整體性氛圍回暖，多數(shù)置業(yè)者進(jìn)一步了解產(chǎn)品、把握市場(chǎng)需要時(shí)間，廣州樓價(jià)全線調(diào)整后走勢(shì)未明，整體成交量須經(jīng)歷一個(gè)窄幅波動(dòng)階段方有更大幅度回升。

　　從房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律來(lái)看，樓價(jià)從高位回落，成交復(fù)蘇和回升過(guò)程需從中低端住宅產(chǎn)品起步，隨著價(jià)格穩(wěn)定、上行，主流成交面才開(kāi)始向中高端產(chǎn)品延展。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前階段廣州樓市處于新循環(huán)初期，產(chǎn)品性價(jià)比將決定成交走勢(shì)�！拔逡弧逼陂g100平方米以下的中小戶型產(chǎn)品占供應(yīng)總量五成，比去年“五一”、“十一”均有明顯的增長(zhǎng)。這有利于確�？傮w性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，契合主流置業(yè)者需求，預(yù)計(jì)“五一”后成交量將持續(xù)釋放。

　　買方市場(chǎng)特征已彰顯？

　　整體而言，目前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策環(huán)境已漸趨穩(wěn)定，房?jī)r(jià)深度調(diào)整后進(jìn)入窄幅波動(dòng)，將有助于發(fā)展商和置業(yè)者恢復(fù)市場(chǎng)信心，深度調(diào)整后的樓市也進(jìn)入筑底階段，“穩(wěn)定價(jià)格，促進(jìn)成交”將是這一階段房地產(chǎn)企業(yè)與市場(chǎng)發(fā)展的主題。

　　廣州樓市未來(lái)供應(yīng)依然充足，預(yù)計(jì)到今年底持續(xù)約有3.5萬(wàn)套新貨上市。雖然隨著資本市場(chǎng)回暖和前4個(gè)月的銷售回款，發(fā)展商資金鏈已有所緩和，但由于當(dāng)前供求關(guān)系轉(zhuǎn)變，廣州樓市買方市場(chǎng)特征將進(jìn)一步顯現(xiàn)，對(duì)發(fā)展商的營(yíng)銷策略和產(chǎn)品創(chuàng)新提出了新命題。比如，營(yíng)銷方面如何在五六月承接“五一”小黃金周積淀下來(lái)的客源，在中小戶型供應(yīng)充足的背景下突破同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)局面，把握陸續(xù)入市的置業(yè)者促成實(shí)際成交。全新的端午節(jié)，中秋節(jié)等小黃金周營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)尤其值得市場(chǎng)期待。

　　產(chǎn)品方面，為適應(yīng)主流自住置業(yè)者的性價(jià)比要求和總價(jià)承受力的制約，發(fā)展商可能要放棄裝修部分的增值空間，推出更實(shí)惠的裝修標(biāo)準(zhǔn)或毛坯房；一度盛行的追高求大風(fēng)潮將逐漸邊緣化。“五一”期間已有不少樓盤都對(duì)90/70產(chǎn)品進(jìn)行了創(chuàng)新改良，擴(kuò)大實(shí)際使用空間，預(yù)計(jì)后市此類創(chuàng)新將更多。

　　此外，目前階段高端住宅市場(chǎng)并非成交主流，調(diào)價(jià)促銷亦不適應(yīng)該層次置業(yè)者需求，預(yù)計(jì)價(jià)格會(huì)繼續(xù)堅(jiān)挺，靜待通脹壓力下的高端置業(yè)者垂青。

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，伴隨房地產(chǎn)新政策的不斷落實(shí)，市場(chǎng)整體供應(yīng)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，適應(yīng)市場(chǎng)主流置業(yè)需求的產(chǎn)品將有效促進(jìn)市場(chǎng)成交，在8月份或因“奧運(yùn)熱”而出現(xiàn)暫時(shí)沉寂，但2008年第四季度依然會(huì)是需求釋放的小旺季。(趙燕華、鄭裕鴻)