春節(jié)過后，京城的二手房市場(chǎng)開始出現(xiàn)回暖的跡象。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，節(jié)后至今客戶登記量相比1月份同期上漲了20.1%。需求上漲最明顯的區(qū)域主要分布在中高檔房產(chǎn)集中的區(qū)域，其中以萬柳、中關(guān)村、朝陽公園需求量漲幅最高，3個(gè)區(qū)域環(huán)比1月份同期客戶需求分別上漲了37.9%、38%和36.2%。從這些區(qū)域增長的需求來看，總價(jià)在200萬元/套以上的中高檔房產(chǎn)占到了6成，成為打破“淡市”局面、引領(lǐng)回暖的排頭兵。

　　中高檔房交易量逐月走高

　　購買者主要集中在高收入人群的中高檔住宅，經(jīng)過此前市場(chǎng)的波動(dòng)再次顯示了其較強(qiáng)的“抗跌性”，這也是決定200萬元/套以上中高價(jià)位房產(chǎn)交易比重逐月持續(xù)走強(qiáng)的關(guān)鍵。自去年10月份起，總價(jià)在200萬元/套以上二手房成交比重逐漸上漲，2007年11月、12月以及今年1月總價(jià)在200萬元/套以上二手房成交比重分別為5.6%、7.0%、8.8%，主要仍集中在萬柳、中關(guān)村、朝陽公園等中高價(jià)位房產(chǎn)較為集中的區(qū)域。而春節(jié)長假過后，萬柳、中關(guān)村、朝陽公園等區(qū)域，200萬元/套以上的二手房需求量相比1月同期上漲了近4成，房產(chǎn)交易更是超過10%。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，200萬元/套以上房產(chǎn)交易比重走強(qiáng)的關(guān)鍵原因，除了該類房產(chǎn)在政策調(diào)控之下更具不可替代性外，更為主要的一點(diǎn)是消費(fèi)者對(duì)于追求居住舒適度的提升。而中低價(jià)位房會(huì)受到限價(jià)房、政策性租用房等影響，使得部分中低價(jià)位購房者的可選擇性增多，在一定時(shí)間內(nèi)影響了中低價(jià)位房產(chǎn)的整體交易。

　　相比中低價(jià)購房者，中高檔住宅的購房者更加注重房產(chǎn)本身所獨(dú)自享有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和房屋品質(zhì)，如區(qū)域資源的不可復(fù)制性和社區(qū)小環(huán)境等。而一般中低價(jià)位購房者更加關(guān)注的是公共資源是否優(yōu)越，如交通狀況、生活便利度。

　　因此，具有生態(tài)資源、教育資源和商業(yè)資源優(yōu)勢(shì)，形成成熟高檔居住氛圍的萬柳、中關(guān)村及朝陽公園，進(jìn)一步顯現(xiàn)出區(qū)位的“聚集”優(yōu)勢(shì)，使得區(qū)域內(nèi)中高價(jià)位房產(chǎn)交易更加集中，3個(gè)區(qū)域交易比重占到了整體中高價(jià)位房產(chǎn)交易量的3成左右。

　　限價(jià)房節(jié)后沖擊樓市

　　去年北京推出了包括海淀溫泉鎮(zhèn)、順義新城1號(hào)地等定向安置限價(jià)房地塊在內(nèi)的共計(jì)5批8塊限價(jià)地，今年2月19日，又再推豐臺(tái)花鄉(xiāng)紀(jì)家廟兩限房；這9塊限價(jià)房價(jià)格從4800-7800元/平方米不等。限價(jià)房的持續(xù)推出，以及2月18日北京市建委公布限價(jià)房購買政策，使節(jié)后市場(chǎng)對(duì)限價(jià)房產(chǎn)生了空前的熱情。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管限價(jià)房因價(jià)格低于周邊房價(jià)而廣受關(guān)注，但由于區(qū)域情況各不相同，限價(jià)房對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的影響也不盡相同，并且暫不會(huì)對(duì)整體市場(chǎng)帶來沖擊。

　　其中，大盤集中且價(jià)格已趨于高位的花鄉(xiāng)區(qū)域，目前房價(jià)已經(jīng)達(dá)到1.5萬元/平方米，與區(qū)域推出的限價(jià)房單價(jià)相比高出8700元/平方米。但由于供應(yīng)僅有2600套，因此除可能產(chǎn)生短期影響外，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的整體影響并不顯著。而周邊新建商品房單價(jià)高出限價(jià)房兩倍以上的小營區(qū)域，限價(jià)房所帶來的市場(chǎng)沖擊明顯強(qiáng)于花鄉(xiāng)。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在分流新建商品房客戶的同時(shí)，限價(jià)房建設(shè)也使區(qū)域配套不斷完善，對(duì)區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展能夠起到帶動(dòng)作用。

　　此外，在限價(jià)房供應(yīng)體量最大的常營鄉(xiāng)區(qū)域，限價(jià)房的推出無疑延緩了區(qū)域房價(jià)的快速上漲。目前，常營區(qū)域二手房均價(jià)在1萬元/平方米左右，而常營限價(jià)房均價(jià)僅為5900元/平方米，且體量超大，達(dá)到101萬平方米。(仰靜)