2007年，注定載入深圳地產(chǎn)發(fā)展史冊中的一年�；厥咨钲诘禺a(chǎn)的20年發(fā)展歷程中，如同2007年樓市般的“大起大伏”并不多見，類似2007年房價般的“大漲大跌”，更為“罕有”。值得深究的是，房價的漲與跌，僅僅代表了一種現(xiàn)象，然而2007年深圳地產(chǎn)的”不平凡“，更有深處。

　　首先，這是歷年國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控在深圳市場，最為立桿見影的一年，雖然調(diào)控歷年都有，但是歷次調(diào)控后卻總陷入“觀望、失控、再調(diào)控”的怪圈，因此2005、2006連續(xù)兩年的地產(chǎn)調(diào)控，對于深圳市場的效應(yīng)并不明顯。然而2007年的調(diào)控卻在深圳明顯起了化學(xué)效應(yīng)，抑制房價漲幅、改變市場格局甚至是行業(yè)問題暴露的直接導(dǎo)火線。同時，2007年深圳房價的“受挫”，也宣布自2005年開始的歷時2年的一輪房價上漲趨勢，宣告終結(jié)，而正是因為2007年的“高位震動”，深圳樓市正變得愈發(fā)成熟。

　　有人說，2007年是深圳樓市“走低”的一年，也有觀點認(rèn)為今年是深圳地產(chǎn)“回歸正�！钡囊荒�。房價的一漲一跌，市場的“一悲一喜”。深圳樓市，正經(jīng)歷著從未經(jīng)歷的“變化”。

　　暴漲：

　　炒房不是唯一因素

　　深圳房價，“領(lǐng)漲”全國，這是上半年樓市最“驚人”的消息。

　　2007年，深圳房價同比漲幅連續(xù)5個月維持在10%的高位，領(lǐng)跑全國。5月全市成交均價每平方米14223元，比4月份環(huán)比上升22.8%。截至到目前，深圳關(guān)內(nèi)已經(jīng)很難找到均價低于1.8萬元／平米的普通住宅，關(guān)外的這一數(shù)字也在今年達(dá)到了1.2萬元／平米以上，低于1萬元／平米的房子，只能在松崗、沙井這樣的地方找到；而3萬元／平米已經(jīng)成為眾多豪宅片區(qū)的“起價”，相比“湯臣一品”的高調(diào)亮相，深圳的“天價”房無疑要低調(diào)得多，上半年在南山接連出現(xiàn)售價在10萬元／平米以上的高層住宅，讓人“瞠目結(jié)舌”。

　　深圳房價為何暴漲？原因諸多。今年4月，在《深圳藍(lán)皮書：中國深圳發(fā)展報告(2007)》稱，有超過30%在取得產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)轉(zhuǎn)手。而在房產(chǎn)中介圈內(nèi)，一則傳言廣為流傳：8000個炒家控制了深圳將近30%的二手豪宅。投機(jī)、炒房固然為“千夫所指”，然而有投資者直言，在有效投資渠道缺乏的“時代”，面對一天一個價的房子，有誰不怦然動心？

　　因此今年上半年活躍于深圳樓市中的炒家，“菜鳥”居多。有市場人士透露，老炒家在去年年底就逐漸退出，“相反是不少中產(chǎn)和企業(yè)白領(lǐng)壯大了今年炒房的隊伍�！庇捎谑苜Y金和經(jīng)驗的限制，“菜鳥”們往往只注重物業(yè)的短線升值，租金回報率也不關(guān)心，“1-2個月內(nèi)出手，30%以上的回報�！�

　　但是將房價暴漲單純歸于投資炒作，并不現(xiàn)實。有觀點說，供求關(guān)系緊張才是根源，深圳大部分人依然“迷信”關(guān)內(nèi)置業(yè)，剛性需求與投資客共同爭奪，自然造成房源緊張。也有看法稱，這與地價飆升及銀行信貸檢驗較松有關(guān)，“大部分炒房客多有辦法‘搞掂’銀行房貸”，這也是促張深圳房價，人為制造供求緊張的關(guān)鍵因素。

　　震蕩

　　多方博弈結(jié)局

　　深圳房價下跌，這又是下半年樓市最“轟動”的新聞。

　　準(zhǔn)確來說深圳房價“局部震蕩”，而非“集體跳水”，盡管市場格局被調(diào)控極大扭轉(zhuǎn)，但是對深圳房價的影響卻是局部的。據(jù)多個專業(yè)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止目前除了個別前期投資“過度”的項目外，關(guān)內(nèi)房價基本保持和今年7月份前一致；但是例如龍華、龍崗中心城以及寶安中心區(qū)等多個關(guān)外片區(qū)，房價則有20%-30%的降幅。

　　深圳房價為何下跌？尤其是在上半年暴漲之后，突然“變臉”，其中緣由更為復(fù)雜。

　　調(diào)控肯定是直接的原因，有開發(fā)商認(rèn)為正是因為此此番大幅度房地產(chǎn)調(diào)控的突然“轉(zhuǎn)向”，才造成了樓市現(xiàn)有的格局�；仡欁阅瓿醯姆N種政策，清算土地增值稅并沒有真正動搖市場購買力，隨后的多次加息也被認(rèn)為只不過是轉(zhuǎn)移給買家的負(fù)擔(dān)之一，但是從今年8月份風(fēng)傳二手房交易的個人所得稅重新評估開始，深圳樓市初顯“頹勢”。隨后金融手段終于祭出，銀行全面停止二手房信貸業(yè)務(wù)，對新房信貸也是“嚴(yán)加看管”，直至到“第二套房”首付4成的出臺，可以說此番調(diào)控直指市場流通環(huán)節(jié)與資金渠道。

　　“動用了金融手段，這是今年調(diào)控的最大亮點�！庇械禺a(chǎn)學(xué)者稱，政府已經(jīng)意識到抑制非理性需求是調(diào)控的重要問題，非理性需求就包括炒房，調(diào)控的直接作用就是讓炒家離市。眾廈地產(chǎn)某高層更稱，因為市場消費結(jié)構(gòu)的扭轉(zhuǎn)，才引發(fā)了深圳樓市隨后的變化。

　　但是調(diào)控是否又是唯一因素？“樓市火爆了近2年，這2年時間價格一直在漲”，有觀點稱，這本身就是一種不正�，F(xiàn)象，“除了炒房客，絕大多數(shù)人都承受不起如此高的房價”，而調(diào)控只不過是加速了這一過程的到來，“任何一個市場都不可能只漲不跌”。

　　換而言之，連續(xù)高位運行的深圳房價本已“危機(jī)重重”，調(diào)控的“導(dǎo)火線”引爆的是樓市局部的泡沫。

　　后市

　　暫時平靜還是拐點來臨？

　　關(guān)于后市，是暫時平靜還是真正拐點，說法不一。

　　為什么最近2年房價漲幅如此只大？學(xué)者與開發(fā)商們的解釋往往是：人多地少、土地稀缺；中國城市化進(jìn)程大勢所趨；三是住房消費始終很熱。然而，隨著深圳房價在投機(jī)推動下的“瘋狂”，更多的人逐漸意識到房價上漲盡管有這些長期因素，但短期流通性過剩的推動也不可忽略。

　　貨幣流動性過剩導(dǎo)致了資產(chǎn)價格暴漲，要解決這樣的問題，有人說政府可以借鑒股市“擴(kuò)容”的方法，但是一方面要降低流通性過剩需要控制投資，需要壓縮土地供給；一方面要控制房價，最有效的方法擴(kuò)大土地出讓。兩者之間暫時還無法達(dá)成統(tǒng)一。因此這也是“土地價值依然膨脹，投機(jī)炒房仍會再現(xiàn)”類似觀點的主要支撐。加上深圳置業(yè)剛性需求本身強(qiáng)勁，房價上漲的根本動力并未解除。

　　樂觀的看法認(rèn)為，明年4、5月份后，因為銀行房貸業(yè)務(wù)的壓力，金融環(huán)節(jié)再度放寬將是“必然”，因此這將直接刺激深圳樓市回暖，炒家重新入市。

　　但是另一種截然不同的看法卻稱，因為市場預(yù)期在此輪調(diào)控中遭受打擊，新的置業(yè)人群已經(jīng)形成；而且政府已經(jīng)找到抑制房價非理性上漲的主要模式，只要在金融房貸環(huán)節(jié)稍加限制，就能有效控制熱錢涌入。深圳社會科學(xué)院城市營運研究中心主任高海燕就是這種觀點的支持者，“未來仍將以自住客為主，至少在半年至一年內(nèi)，深圳樓市將維持現(xiàn)狀�！�(記者盧青）