近幾年來，各地房價一路走高，“小產(chǎn)權(quán)房”以其低廉的價格已在包括成都在內(nèi)的很多城市的房屋市場上占據(jù)了一席之地。但與此同時，它的合法性及其所引發(fā)的一系列的問題也困擾著“小產(chǎn)權(quán)房”的購房者。買還是不買小產(chǎn)權(quán)房，讓來自資陽的老余夫婦遇到了這生最難以抉擇的問題。
現(xiàn)象 購房者擔(dān)憂合法性
最近老余夫婦看中了三環(huán)外交大新校區(qū)附近一處叫“林江新苑”的房子，“均價為每平方米2400元，100平方米的房子才20多萬，還可以辦按揭�！边@比他們之前了解到的成都商品房的價格便宜了近一半。
但售樓小姐對如此低價的解釋，讓他們心里沒有了底：這些房子不是商品房，不過，我們可以在三年內(nèi)給買主辦理集體產(chǎn)權(quán)。老余夫婦倆聽明白了，“就是我們平時聽說的小產(chǎn)權(quán)房”。
這會不會是個陷阱？買后權(quán)益會不會得到保障？夫婦倆左右為難。
老余在資陽一個鎮(zhèn)上教書，明年就可以退休了，妻子在鎮(zhèn)上做小生意，女兒樂樂是夫妻倆這輩子最大的希望與欣慰。夫婦倆在女兒讀高一的時候便著手計劃，將來等樂樂考上成都的大學(xué)，夫妻倆也搬到成都來住，一來可以照顧女兒，二來可以改善生活環(huán)境。
不過，最近幾年成都的房價像全國很多城市一樣逐漸走高，老余心里覺著舉家搬遷成都的計劃越來越?jīng)]譜了�！艾F(xiàn)在成都好多房子每平方米都在5000塊左右，就算買個50平方米的都要25萬，更何況還不夠我們一家三口人住�！�
今年，女兒樂樂如愿考上了西南交通大學(xué)。夫婦倆一起送女兒來報名，有些不甘心放棄成都生活的老余，四處轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)，發(fā)現(xiàn)新校區(qū)周圍有不少正在興建的小區(qū)。其中一個叫“林江新苑”的小區(qū)，主體已經(jīng)完工，正在進(jìn)行環(huán)境施工。令老余感到意外的是，“林江新苑”均價才2400元，而且售樓小姐告訴她，可以首付六成，剩余的錢由開發(fā)公司辦理按揭，買主只需要每個月將按揭款打在開發(fā)公司指定的賬戶上即可。
老余心動了。這么多年自己所存的錢，剛好能在這里買套90平方米左右的房子。
售樓小姐隨后明確告訴老余，盡管可以辦理按揭，但這個樓盤并不是商品房，而是農(nóng)民新居安置房，買賣時雙方要簽訂一個類似長期租房的協(xié)議，合同簽訂后，三年內(nèi)可以給買主辦理集體產(chǎn)權(quán)證。
“說白了這就是小產(chǎn)權(quán)房。”老余夫婦感到很困惑：買吧，今年6月，建設(shè)部才發(fā)布過買房風(fēng)險提示，提醒城市居民不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋，否則不受法律保護(hù)；不買吧，比市場價低一半的誘惑實在是太大了，怕錯過了就再也買不到這么便宜的房子。
調(diào)查 “小產(chǎn)權(quán)房”集中城郊
據(jù)了解，在成都周邊城郊，像“林江新苑”這樣以轉(zhuǎn)讓“物業(yè)使用權(quán)”、“數(shù)十年一次性長租”等形式銷售的樓盤還有很多。
在龍泉大面鎮(zhèn)的一處叫“銀河花園”的售樓部里，銷售小姐說，“我們這個項目是不賣的，只是出租！可以租50年�！比缓蟊隳闷鹩嬎闫鹘o詢問的市民算買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)和買商品房之間的價格差距。銷售員說，“這個房子每平方米價格比買新房售價要便宜一半還多，相當(dāng)劃算�！�
在南邊，新津花源鎮(zhèn)一處叫“桃源柳岸”的樓盤銷售大廳里。銷售人員明確表示，該樓盤不屬于商品房，只能租不能賣，但原則上只租給本鎮(zhèn)的居民。隨后銷售人員又表示，“成都人也可以租，反正都是租，那里租都是一樣，只不過，我們這里可以租50年，相當(dāng)于買了�！变N售人員還不忘提醒：“留給外地人的名額有限，要買趕快。”
郫縣團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)地處成都市區(qū)西邊方向，在附近有一處叫“水榭名居”的樓盤，部分已經(jīng)交房入住，很多窗戶上貼著招租啟事，還有幾幢房子正在修建中。售樓小姐說，現(xiàn)在正在推出二期，戶型最小的80多平方米，最大的170多平方米，均價為1600元，需要一次性付款。問購房者到是否能辦理“兩證”？售樓小姐表示，只能辦理“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”。
剖析 最大吸引力是價格
從“小產(chǎn)權(quán)房”售樓人員介紹的情況來看，目前成都購買這些房子的人，有當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)基層政府工作人員及其親友；有退休老人，還有一些移居成都的外地人；也有部分投資的，買來出租。
而在“小產(chǎn)權(quán)房”購買群體中，也不乏像潘元安(化名)這樣的學(xué)者。潘是省內(nèi)一經(jīng)濟(jì)研究所的研究員，3年前在郫縣團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)以每平米1200元的價格買下“鴻盛花園”的“小產(chǎn)權(quán)房”。
對此，作為學(xué)者的他自然做過風(fēng)險預(yù)估�！昂椭苓呌�2-3倍的房屋價差比起來，冒一點政策風(fēng)險不算什么�！迸嗽舱f，“就算將來要補(bǔ)繳土地出讓金，那時的房價也早就漲了，虧不了�！�
“小產(chǎn)權(quán)房”最大的吸引力就在于價格。在潘買下小產(chǎn)權(quán)房的這兩三年里，成都商品房價格和全國其他一些大城市的房價一樣，不斷走高。據(jù)最新統(tǒng)計，8月份成都市商品住宅成交均價突破了5000元關(guān)口，達(dá)到5038元/平方米。
“在居民收入不高的成都，這是抵御房價高企的一種家庭自救模式�！迸苏f，這就是為什么這兩年各地“小產(chǎn)權(quán)”房突然變得這么熱的根源所在。
點穴 “以租代售”改頭換面
最近幾年，由于各地房價不斷走高，不光是成都，“小產(chǎn)權(quán)房”以其低廉的價格已經(jīng)在很多城市的房屋市場上占據(jù)了一席之地，與此同時，它的合法性及其所引發(fā)的一系列的問題也接踵而至。
今年6月以來，有關(guān)“小產(chǎn)權(quán)房”合法性的爭議席卷全國。建設(shè)部6月18日對“小產(chǎn)權(quán)房”交易發(fā)出風(fēng)險提示，北京市方面則高調(diào)勒令“小產(chǎn)權(quán)房”停工停售。
在眾多城市郊區(qū)，一些村莊在本村集體土地上建住宅樓，除用來安置本村村民外，還以低價對外銷售。這些房子沒有繳納土地出讓金等費用，產(chǎn)權(quán)證也不是國家房管部門頒發(fā)，而是由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)合作經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社或村經(jīng)濟(jì)合作社頒發(fā)，因此叫“小產(chǎn)權(quán)房”或“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。
蔣華東，四川省社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員，房地產(chǎn)專家。在他看來，“小產(chǎn)權(quán)房”是否合法的根源在于，承建這些房子的土地的性質(zhì)。
蔣華東表示，按規(guī)定依法批準(zhǔn)取得的集體建設(shè)用地可以用于建設(shè)農(nóng)民住房、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織租賃性經(jīng)營房屋，不得用于商品住宅開發(fā)�！安恢銈冏⒁獾�?jīng)]有，在目前成都周邊小產(chǎn)權(quán)房其實更多的是以‘農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織租賃性房屋’的身份出現(xiàn)。這就是成都‘小產(chǎn)權(quán)房’為應(yīng)對政策風(fēng)險而普遍采用的‘以租代售’的交易手法，租一個月也是租，租10年也是租，租70年還是租。說白點就是換了個名稱以準(zhǔn)合法身份出現(xiàn)。”
前景 “小產(chǎn)權(quán)房”仍不明朗
在各地有關(guān)“小產(chǎn)權(quán)房”的爭議中，9月13日，成都市國土、房管、規(guī)劃、建設(shè)四部門，對于目前在農(nóng)村集體土地上開發(fā)建設(shè)的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”商品房問題，作出了類似風(fēng)險警示的三點說明：
一是企業(yè)租用農(nóng)村集體土地進(jìn)行商品房開發(fā)不合法。按照土地管理法律法規(guī)規(guī)定，集體土地不得用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。進(jìn)行商品房開發(fā)的土地必須是國有土地。集體土地必須經(jīng)依法征收為國有土地并依法出讓后，才能進(jìn)行商品房開發(fā)。
二是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府沒有權(quán)力自行發(fā)放農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)證，發(fā)放的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”證沒有法律效力。
三是《成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》明確規(guī)定：“依法批準(zhǔn)取得的集體建設(shè)用地可以用于建設(shè)農(nóng)民住房、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織租賃性經(jīng)營房屋，不得用于商品住宅開發(fā)。”
“說明”最后說：對于目前已經(jīng)建成和出售的在集體土地上開發(fā)的商品房，市政府有關(guān)部門正在研究處理辦法。
這意味著，迄今為止成都的“小產(chǎn)權(quán)房”交易仍像全國眾多城市一樣，仍處于灰色地帶，買賣并不受法律法規(guī)保護(hù)。（羅向明）
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