如果拿經(jīng)濟(jì)學(xué)的規(guī)律來(lái)評(píng)判北京乃至中國(guó)房地產(chǎn)目前的現(xiàn)狀，恐怕教綱就要改寫(xiě)了。尤其是北京市,即使是面對(duì)限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房、配建房的夾擊，各項(xiàng)嚴(yán)令的包圍，房?jī)r(jià)仍然在上漲：今年6月，據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查最新顯示，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.1%。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2007年4月份、5月份北京房?jī)r(jià)的漲幅分別高達(dá)10.7%和10.3%；北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年北京房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)上漲了10.1%。許多業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)下半年，房?jī)r(jià)仍有加速上漲的可能。
到底是一只怎樣的手“導(dǎo)演”著房?jī)r(jià)唱衰與唱漲的曲目？需求和供給在進(jìn)行著怎樣的博弈？我們?cè)噲D用新近發(fā)生的種種事件以及專(zhuān)家學(xué)者們對(duì)房地產(chǎn)目前形式的判斷，拷問(wèn)一下———高房?jī)r(jià)還能走多遠(yuǎn)？
供求關(guān)系唱漲北京地產(chǎn)
供應(yīng)量不足市政配套完善奧運(yùn)會(huì)臨近投資者跟風(fēng)購(gòu)買(mǎi)
“以往,回報(bào)率只有達(dá)到8%或者10%,很多投資型買(mǎi)家才會(huì)去考慮買(mǎi)房或者買(mǎi)鋪進(jìn)行投資,而現(xiàn)在,7%甚至6%都會(huì)吸引眾多投資型買(mǎi)家”，正在北京進(jìn)行整包酒店式公寓的業(yè)內(nèi)人士趙冬焱對(duì)記者說(shuō)。分析原因，趙冬焱說(shuō)，以前人們投資主要考慮有一個(gè)長(zhǎng)期而穩(wěn)定的現(xiàn)金流，只要買(mǎi)入和租出(或賣(mài)出)達(dá)到一個(gè)合理的差價(jià)就可以了。但是由于房?jī)r(jià)的上漲，投資型物業(yè)的年回報(bào)率已經(jīng)由原來(lái)的10%、8%回落到目前的7%甚至5%左右。那么為什么還有大量的投資者一如既往地選擇投資呢？
“人們已經(jīng)從追求現(xiàn)金流轉(zhuǎn)向了對(duì)預(yù)期物業(yè)升值的追求，每個(gè)月現(xiàn)金的多寡和長(zhǎng)期的投資回報(bào)相比，絕大多數(shù)會(huì)選擇后者。”趙冬焱說(shuō)。
趙先生的經(jīng)營(yíng)行為可以管窺目前北京地產(chǎn)市場(chǎng)的大勢(shì)。這僅僅是只占北京買(mǎi)房人群10%的投資型買(mǎi)家面臨的局勢(shì)，而在占有絕大多數(shù)的自住型買(mǎi)家那里，前幾年認(rèn)為6000元/平方米都覺(jué)得貴的房產(chǎn)，現(xiàn)在11000元/平方米都算是“經(jīng)濟(jì)型”了。目前的北京樓市，四環(huán)之內(nèi)已經(jīng)基本“消滅”了10000元/平方米以下的樓盤(pán)，20000元/平方米的四環(huán)沿線(xiàn)樓盤(pán)比比皆是。原因何在？
7月末，國(guó)家有關(guān)部門(mén)分析原因認(rèn)為，去年以來(lái)，加稅、加息等打擊買(mǎi)房投機(jī)的政策落實(shí)，推行90平方米70%住房戶(hù)型結(jié)構(gòu)，可以相對(duì)降低總價(jià)提高有效購(gòu)買(mǎi)力。這些措施并沒(méi)有從根本上解決推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的主要矛盾———供應(yīng)與需求的緊張狀況，緩解土地價(jià)格飛漲和土地供應(yīng)緊缺給住房建設(shè)用地需求的壓力。應(yīng)該說(shuō)，去年以來(lái)，緊縮的銀根和不足的土地供應(yīng)與住宅建設(shè)、住房需求之間矛盾的加劇，是房地產(chǎn)價(jià)格尤其是住房?jī)r(jià)格上漲的最主要原因。
而開(kāi)發(fā)商們則是從另一個(gè)角度詮釋了房?jī)r(jià)上漲的原因。以20000元/平方米即將入市的北京萬(wàn)達(dá)副總經(jīng)理盧明在接受記者采訪時(shí)表示，目前，世界各國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格都在不同程度地上漲，中國(guó)作為一個(gè)發(fā)展中的大國(guó)，隨著經(jīng)濟(jì)水平的飛速發(fā)展，尤其是面臨著奧運(yùn)會(huì)的到來(lái)，像北京這樣正在邁向國(guó)際化大都市的城市來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲應(yīng)該是正常的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。
“土地的價(jià)格在不斷攀升，開(kāi)發(fā)商拿地的成本也相應(yīng)的大量提升，而且由于奧運(yùn)會(huì)的臨近，北京各個(gè)地域的市政配套建設(shè)已經(jīng)接近尾聲，尤其是軌道交通的大發(fā)展勢(shì)必使周邊物業(yè)升值，價(jià)格上漲是完全符合規(guī)律的。”盧明如是說(shuō)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)謝伏瞻在接受央視采訪時(shí)稱(chēng)，從1997年到2007年間，除了日本和香港之外，全球絕大多數(shù)地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅都達(dá)到了100%以上，最高的是愛(ài)爾蘭，10年房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到180%。
而通州一個(gè)超級(jí)大盤(pán)的老總對(duì)記者說(shuō)，由于土地的稀缺，很多拿不到地的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)走向聯(lián)合拿地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而且無(wú)法預(yù)見(jiàn)下一個(gè)項(xiàng)目在哪里，因此，捂盤(pán)惜售、坐地漲價(jià)的現(xiàn)象屢屢發(fā)生。國(guó)家雖然推出了一些限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房，但由于準(zhǔn)入制度的不完善，不能從根本上解決實(shí)際需求，因此造成了需求比例的失衡。
供求比例的失衡造成一個(gè)現(xiàn)象：價(jià)格越漲，人們?cè)劫I(mǎi)，于是價(jià)格就會(huì)再漲。專(zhuān)家將此稱(chēng)為“跟風(fēng)型消費(fèi)”�！扒皟赡旰芏嗳艘恢痹谟^望，以為房?jī)r(jià)會(huì)有轉(zhuǎn)機(jī)。但事實(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了這些人的預(yù)期，從現(xiàn)在看，大多數(shù)人都放棄了觀望，轉(zhuǎn)變成了市場(chǎng)上又一股非常強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力�！痹谶@位專(zhuān)家看來(lái)，近來(lái)很多均價(jià)每平方米萬(wàn)元左右的樓盤(pán)一上市便被搶購(gòu)一空，都是對(duì)這種“跟風(fēng)型消費(fèi)”的最好注解，甚至有很多家庭，6個(gè)工薪階層供一套房子，都折射出對(duì)價(jià)格繼續(xù)上漲的深刻憂(yōu)慮，尤其中小戶(hù)型、低總價(jià)住宅更是一房難求。
種種跡象表明，今年下半年開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，基本還將是高開(kāi)高走，甚至有人預(yù)言，未來(lái)五環(huán)沿線(xiàn)的商品房?jī)r(jià)也將超過(guò)每平方米萬(wàn)元單價(jià)。
居者有其屋是未來(lái)樓市主題
保障性住房應(yīng)成“抑高”利器住房?jī)杉?jí)化趨勢(shì)明顯
最近，北京市連續(xù)推出一大批經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房用地，在聶梅生看來(lái)，這是對(duì)以往宏觀政策的一種深化�！罢叻亢蜕唐贩糠珠_(kāi)應(yīng)該說(shuō)是一個(gè)明智之舉，中低收入者的住房問(wèn)題，政府有責(zé)任承擔(dān)起來(lái)，而不是簡(jiǎn)單把這個(gè)責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給市場(chǎng)�！甭櫭飞赋觯@種分化同樣是對(duì)消費(fèi)的一種疏導(dǎo)，不要讓所有需求一股腦涌入商品房市場(chǎng)，而是在不同領(lǐng)域得到消化。但同時(shí)，“房地產(chǎn)方面的政策不可能立竿見(jiàn)影，特別是保障性住房和限價(jià)房建設(shè)上，更需要有一個(gè)開(kāi)發(fā)周期。”聶梅生告訴記者，轉(zhuǎn)移需求不是短時(shí)間能達(dá)到的目標(biāo)，會(huì)體現(xiàn)出明顯的滯后效應(yīng)，因此，宏觀調(diào)控的作用要在未來(lái)一兩年之內(nèi)才能充分地體現(xiàn)出來(lái)。
對(duì)于房?jī)r(jià)高低的爭(zhēng)論與判斷，中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，如果放在大環(huán)境上看，房?jī)r(jià)無(wú)所謂高或者低。因?yàn)樗菄?guó)家經(jīng)濟(jì)的一種體現(xiàn)，是經(jīng)濟(jì)規(guī)律使然，而保障性住房應(yīng)該成為控制高房?jī)r(jià)的利器。
對(duì)社會(huì)上流傳的“未來(lái)房地產(chǎn)項(xiàng)目配建15%保障性住房會(huì)給兩種不同居住人群帶來(lái)心理障礙”的言論，李文杰說(shuō)，在很多發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，高收入人群和低收入人群所住區(qū)域大多也是“混居”的，經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房等便宜房根本不會(huì)造成心理落差。在香港的新市鎮(zhèn)建設(shè)中，開(kāi)發(fā)商做項(xiàng)目配建比例達(dá)到了50%，而配建的公屋相當(dāng)于北京的廉租房，配建的居屋相當(dāng)于北京的經(jīng)濟(jì)適用房，高檔房與便宜房在同一區(qū)域。并沒(méi)有出現(xiàn)所謂的不和諧。而且開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)技術(shù)手段，將高低兩個(gè)社區(qū)有意識(shí)地分開(kāi)。
香港房地產(chǎn)資深人士半求在接受媒體采訪時(shí)說(shuō)，香港房?jī)r(jià)為什么這么多年還沒(méi)有飆升，其中一個(gè)原因就在于老百姓的解讀能力比較強(qiáng)，他們得知政府在大力發(fā)展公屋和居屋，就能意識(shí)到房?jī)r(jià)會(huì)得到控制，因此不會(huì)輕易投幣，開(kāi)發(fā)商亦因此而在房?jī)r(jià)上控制增長(zhǎng)。
在開(kāi)發(fā)商環(huán)節(jié)，配建比例也不會(huì)給他們帶來(lái)太多的影響。雖然在同一個(gè)地塊，但開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)成本核算來(lái)解決，無(wú)非高檔房?jī)r(jià)格承擔(dān)一部分便宜房的成本，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)還是能夠得到保證。在記者采訪的一些開(kāi)發(fā)商當(dāng)中，絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商表示，會(huì)積極配合政府有關(guān)部門(mén)關(guān)于配建房的開(kāi)發(fā)。
“這不僅是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本與利潤(rùn)的簡(jiǎn)單意識(shí)，而是開(kāi)發(fā)商們對(duì)于社會(huì)責(zé)任感與民生的一種義務(wù)，房?jī)r(jià)上漲雖然是多方面原因造成的，但開(kāi)發(fā)商在其中起到了至關(guān)重要的作用，也是房?jī)r(jià)上漲的既得利益者，因此，做一些關(guān)乎民生的工程是理所應(yīng)當(dāng)?shù)�。”北京北辰置業(yè)經(jīng)營(yíng)公司總經(jīng)理姜宏如是說(shuō)。
如此看來(lái)，國(guó)家有關(guān)部門(mén)最近出臺(tái)的種種舉措的確在房地產(chǎn)市場(chǎng)上帶來(lái)了積極的影響，在紛紛擾擾有關(guān)房?jī)r(jià)高低的爭(zhēng)論中，也許建設(shè)部政策研究中心主任陳淮的一句話(huà)可以道破“天機(jī)”：政策出臺(tái)的根本目的，就是為了讓老百姓能住上房子。
不必仇富，不必嫌貧，只要人人有房住才是社會(huì)和諧的不變主題。
新政頻出欲挫高價(jià)銳氣
宏觀調(diào)控政策平抑 重稅在即供給增多
“在現(xiàn)有的游戲規(guī)則下，土地、地價(jià)、房?jī)r(jià)之間已經(jīng)形成了一個(gè)難以打破的怪圈，這個(gè)循環(huán)不打破，房?jī)r(jià)便很難得到抑制。全國(guó)的房地產(chǎn)商現(xiàn)在在爭(zhēng)著吃同一塊奶酪，奶酪大小是一定的，那最后結(jié)果只能是誰(shuí)出的錢(qián)多誰(shuí)來(lái)吃。但是，是不是可能多出一塊奶酪呢？舉例說(shuō)明，比如前些時(shí)間爭(zhēng)議一時(shí)的小產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，雖然這種住房最終可能得不到官方的認(rèn)可，但在實(shí)際上，這種房子恰恰是在多出一塊‘奶酪’上做的嘗試，并達(dá)到了對(duì)買(mǎi)房人有益的結(jié)果。像這樣的事情都在提示我們，在現(xiàn)有游戲規(guī)則的基礎(chǔ)上做出一些調(diào)整，恐怕才是撬動(dòng)房?jī)r(jià)唯一的杠桿。”全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生的采訪發(fā)言，多少代表了房?jī)r(jià)擔(dān)憂(yōu)者乃至政府有關(guān)部門(mén)平抑房?jī)r(jià)的決心。
最近，國(guó)家有關(guān)部門(mén)分析研究了目前全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作，認(rèn)為只有在“投資”和“土地”———做好文章，控制房?jī)r(jià)上漲才有一線(xiàn)希望。
具體措施包括，首先對(duì)房地產(chǎn)投資要做到分類(lèi)對(duì)待、有壓有保，壓公建保住宅�！坝袎骸本褪且䦶暮头⻊�(wù)于整體經(jīng)濟(jì)降溫和控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模的目的，對(duì)辦公、商業(yè)等非住宅類(lèi)項(xiàng)目投資可以階段性嚴(yán)控�！坝斜！本褪且獙�(duì)包括保障性住房和普通商品住房的投資給予保護(hù)性甚至鼓勵(lì)性的政策傾斜。
其次，住宅用地要網(wǎng)開(kāi)一面，快速有效提高供應(yīng)。除了提高新增出讓住宅用地效率以外，盤(pán)活存量閑置土地是快速提高土地供應(yīng)的有效途徑。
第三，應(yīng)當(dāng)提高住宅用地容積率，以期剛性提高有限土地的住房供應(yīng)規(guī)模，在有限的土地上建設(shè)更多的住宅，推動(dòng)高層住宅比例快速提高。這樣可以節(jié)省地面，增加樓面，剛性增加住房供應(yīng)量，緩解住房需求，平抑住房?jī)r(jià)格。
而在此前，有關(guān)部門(mén)已經(jīng)提出了“十一五”期間，北京要建設(shè)總面積達(dá)到3000萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房的要求。不僅制定了將在定福莊、南苑、豐臺(tái)、石景山等區(qū)域大力發(fā)展兩限房，同時(shí)要求在5年之內(nèi)完成12個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目。更為重要的是，從2007年5月1日起，位于三環(huán)以外且不在政府土地儲(chǔ)備控制區(qū)域內(nèi)的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，尚未取得規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)和僅取得土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)時(shí)，必須按照15%的規(guī)劃面積配套建設(shè)保障性住房及兩限性住房。這意味著，國(guó)家將不再坐視商品房大量入市而需求性住房不足的現(xiàn)狀，用強(qiáng)力的政策直接要求開(kāi)發(fā)商“扶強(qiáng)惜弱”。有人算賬，到2010年，不算集中建設(shè)的兩限房和經(jīng)濟(jì)適用房，僅配建的保障房就將達(dá)到1200萬(wàn)平方米，可提供17萬(wàn)套左右的便宜房。
目前，方興未艾的兩限房雖然準(zhǔn)入門(mén)檻還未確定、經(jīng)濟(jì)適用房難覓蹤影，但不難想象，數(shù)年后當(dāng)數(shù)十萬(wàn)套便宜房入市，它對(duì)高房?jī)r(jià)的影響將會(huì)如何，結(jié)果應(yīng)該不難預(yù)測(cè)。
除了剛性的政策，在持有環(huán)節(jié)上，政府有關(guān)部門(mén)也考慮重拳出擊。在開(kāi)征物業(yè)稅條件并不成熟的情況下，國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析課題組報(bào)告建議，應(yīng)選擇部分問(wèn)題比較突出的典型城市作為試點(diǎn)，盡快征收物業(yè)稅，促進(jìn)住房供給的有效釋放。(張艦 高彤)
