“平均700元/平方米的跌幅”。
4月13日，廣州樓市爆出了“下行震蕩”行情。
就在全國樓市“高歌猛進”的情形之下，廣州獨成一片“綠洲”——
盡管有關方面對700元降幅出現(xiàn)了不同解釋版本；盡管有關人士對廣州市政府大刀闊斧降低房價的舉措持有異議。
本報(中國經(jīng)營報)記者在歷時一個多月的采訪中，探源了廣州市政府調(diào)控樓市的“殺手锏路數(shù)”，還原了廣州樓市下跌背后的真實景象。
一線調(diào)查
廣州樓市下跌 最大存量公房謀上市
對于習慣在“五一黃金周”大賺一把的廣州開發(fā)商來說，這個即將到來的“五一黃金周”也許不應有太多期許。
買家們都在猶豫。
4月13日，廣州公布樓市出現(xiàn)“下行震蕩”行情，稱上一個月全市十區(qū)樓價下降700元/平方米。
還有“更壞”的消息。
就在以廣鋼“金鶴苑”為首的單位自建房陸續(xù)推出“一石激起千層浪”的敏感時刻，廣州另一種形式的政策性房源即將流入市場。
4月15日，廣汽豐田項目配套宿舍區(qū)“豐庭花園”，剛剛結(jié)束了內(nèi)部認購預登記。“豐庭花園”是一個由70幢建筑組成的小區(qū)，在地產(chǎn)“大盤”司空見慣的廣州或許并不見怪。但如果該小區(qū)住宅將以“存量公房”的名義進入市場的話，其影響就完全是另一回事。
“這將撕開一個口子。而且沒有人知道這個口子會有多大。”一位資深業(yè)內(nèi)人士說，“豐庭花園”們遠比廣鋼的“金鶴苑”們可怕，存量公房數(shù)量非常龐大，分布地方廣，至今沒有完整的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。
豐庭花園：最大存量公房“臨盤”
“直到凌晨一點，廣州市國土房管局內(nèi)依然燈火通明。1999年12月底，由于大批市民蜂擁搶占福利分房的‘末班車’，廣州市國土房管局不得不在最后五天，實行24小時晝夜服務�！�
8年之后，再次回想起這歷史性的一幕，正準備拜訪廣州市國土房管局的廣汽產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司內(nèi)部人士感嘆：“國土房管局是‘要害’部門，豐庭花園要實現(xiàn)以存量公房銷售，必須通過國土房管局的審批。否則，就算獲得國資部門許可，房子也還是不能賣。”
1998年，我國《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設的通知》文件出臺，決定自當年起停止住房實物分配。2000年1月1日，廣州市正式取消沿襲了40多年的福利分房制度，轉(zhuǎn)入實施住房貨幣分配。從2000年開始，廣州的許多公有住房便以“存量公房”的形式，主要向城市居民或者企業(yè)職工出租，租金低廉。
2003年，廣州市的存量公房上市，重新出現(xiàn)轉(zhuǎn)機。當時，廣州市房改辦發(fā)文允許存量公房上市，同時公布了存量公有住房的出售程序。根據(jù)文件定義，存量公房是指“在廣州市行政區(qū)域內(nèi)，由各單位(含各駐穗單位)和房管部門管理的，未房改出售的住房�！�
“豐庭花園申請以存量公房出售，依據(jù)的就是這份文件�！睆V汽產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司內(nèi)部人士告訴記者，“但在此過程中，還有許多敏感因素，其中包括豐庭花園可能是廣州市最大的一處存量公房。”
豐庭花園位于廣州市南沙經(jīng)濟開發(fā)區(qū)廣豐路，總占地面積13.67萬平方米，總建筑面積 22.19萬平方米。園區(qū)合共70棟建筑，其中包括62棟8~15層的套房住宅，6棟12層的單身公寓，全現(xiàn)樓，均為帶電梯小高層。如此龐大的規(guī)模，即使放在整個廣州市的商品房開發(fā)目錄上，也絕對稱得上是一個“大盤”。
目前，豐庭花園已經(jīng)通過最為關鍵的一步——國資部門的審核，剩下的只是例行的程序。
“4月16日，我們將所有《內(nèi)部認購預登記表》收齊之后，便意味著我們的第二道關已經(jīng)走完了。17日上午，我們將正式往廣州市國土房管局拜會領導，進行初步溝通�！�
上述人士告訴記者，2004年2月，隨著廣州汽車集團有限公司與豐田汽車公司共同合資的“廣汽豐田發(fā)動機有限公司”正式在南沙經(jīng)濟開發(fā)區(qū)奠基，豐庭花園作為廣汽豐田項目的配套生活園區(qū)，也開始由廣汽產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司投資建設。而豐庭花園的建設用地，也隨著廣汽豐田項目一道，向廣州市政府交納了土地出讓金。2005年6月30日，豐庭花園全面竣工，并且以租借形式提供給內(nèi)部職工居住。
“由于當時廣汽豐田項目聘請的員工多數(shù)為大學畢業(yè)生，隨著年齡增長，職工建立家庭的需要也在逐年增長。”該人士說，為解決內(nèi)部職工住房困難，增強企業(yè)凝聚力，2007年公司開始設想以存量公房的形式，將出租的公房向內(nèi)部員工出售。
據(jù)悉，目前豐庭花園銷售細則方案的設計難點在于，由于不是企業(yè)自建房，如果按照存量公房出售，那么職工在獲得房產(chǎn)證后可以馬上出售。在這種情況下，萬一有職工一買房就轉(zhuǎn)手謀利，便會與計劃的設計初衷相背離。
據(jù)內(nèi)部人士透露：針對上述難點，目前初步有兩種構(gòu)思。一種是企業(yè)與員工簽訂合同，例如員工必須為企業(yè)工作一定年限才能完全獲得房子。第二種是，廣州市國土房管局可能會對豐庭花園的銷售和管理，采取存量公房政策與經(jīng)濟適用房政策“合并”的辦法。這樣的話，職工在轉(zhuǎn)售房源時，就必須補交一定差價。
政策房源：低成本“撼擊”市場
無論是自建房還是存量公房，要實現(xiàn)上市都必須依賴政府政策的支持。而這些政策性房源對市場最大的沖擊，便是遠低于商業(yè)開發(fā)的建造成本及銷售價格。
今年三月份，廣州首個自建房——廣鋼“金鶴苑”，以2050元/平方米的均價售出。與周邊超出4000元/平方米的商品房相比，足足便宜了一半。
由于廣鋼集團至今沒有公開金鶴苑的土地及建筑成本，所以外界很難估計其超低售價背后的成本構(gòu)成。但依據(jù)廣鋼股份(600894)在同區(qū)域內(nèi)購買的“鶴洞地塊”成本，可以參考算出，免除土地出讓金后可以給金鶴苑帶來的成本優(yōu)勢。
根據(jù)廣鋼股份上市公告：“公司于1995年10月與廣州市國土局簽訂的國有土地使用權出讓合同。市國土局出讓給本公司位于芳村區(qū)鶴洞廣中路面積1381889.1平方米的土地使用權，總金額42848927元，在1997年3月31日前分4期支付完畢�！�
2005年6月28日，廣州市規(guī)劃局發(fā)布的廣州市芳村區(qū)規(guī)劃方案稱，廣鋼所處地區(qū)將成為置換更新區(qū)，從生產(chǎn)用地向生活用地轉(zhuǎn)化。
據(jù)證券界人士透露：與其他沒有整體上市的鋼鐵企業(yè)不同之處在于，廣鋼擁有鶴洞廣中路地塊的使用權。結(jié)合廣鋼股份搬遷，該地塊若按房地產(chǎn)開發(fā)，根據(jù)廣州市國土房管局對芳村區(qū)的基準地價測算，廣鋼股份或許可以產(chǎn)生10億~20億元的潛在收益。
“從中我們可以看到金鶴苑撿了多大的便宜�！庇蟹康禺a(chǎn)人士向記者抱怨，“在土地不斷升值的背景下，政府還不斷允許廣船、廣鐵、廣州市第三煤礦等七家單位自建房。企業(yè)將自建房低價售給內(nèi)部職工，表面上看是解決了職工的住房困難，實質(zhì)上卻是在拿國家的錢補貼給少部分人。萬一這批房源管理不好，最后又進入流通市場，不但成為了個人的謀利工具，對高價拍地的房地產(chǎn)商來講，也是不公平的市場競爭。”
“豐庭花園不是自建房，已經(jīng)支付了土地出讓金，所以我們的售價相對會比金鶴苑要高。”廣汽產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司內(nèi)部人士告訴記者，存量公房的出售必須執(zhí)行市場評估價，不能造成國有資產(chǎn)流失，這是國資部門的“紅線”。但即使如此，存量公房的售價仍然會比周邊商品房略低，因為存量公房可以不計算“利潤”。
根據(jù)初步估算，豐庭花園每平方米的售價預計會在3500~4050元之間。雖然廣汽產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司方面拒絕透露豐庭花園的土地及建造成本，但其土地價值，同樣可以從去年的南沙土地拍賣中找到參考坐標。
2006年12月16日，越秀承建地產(chǎn)分別以5.61億元和3.04億元價格競得豐田生活區(qū)東、西側(cè)兩地塊。其中，東側(cè)地塊占地面積20.74萬平方米、總建筑面積37.15萬平方米；西側(cè)地塊占地面積13.85萬平方米、總建筑面積23.92萬平方米。折算下來，東側(cè)地塊價格為1510元/平方米，西側(cè)地塊為1271元/平方米。
當時，越秀城建曾表示：“按該地價兩住宅地塊開發(fā)成本在4000元/平方米左右，而現(xiàn)時越秀城建的南沙濱海花園洋房售價已達到5000多元/平方米，預計未來兩年樓價可升至6000-7000元/平方米�！�
很明顯，如果豐庭花園最終獲準以每平方米3500元起的價格銷售，則僅僅接近于越秀城建的開發(fā)成本。這對越秀城建在離豐庭花園僅一街之隔的地塊開發(fā)，肯定是不小的壓力。
“廣汽豐田項目投資巨大，本來房地產(chǎn)商還希望從中能帶來龐大居住需求�！睆V州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文表示，如果豐庭花園按存量公房銷售，不但減少了這部分需求，而且按照職業(yè)經(jīng)驗，這批房源最后肯定進入流通市場，這對周邊的房地產(chǎn)市場會造成新的壓力�！�
據(jù)消息人士透露：正是由于涉及到周邊房地產(chǎn)商的利益問題，豐庭花園以存量公房銷售的申請，政府是允許其全部內(nèi)部出售，還是僅允許出售其中一部分，也還是一個未知數(shù)。目前，越秀城建也未對此事發(fā)表任何評論。
三月跌幅與政策“無關”？
就在豐庭花園悄然謀劃上市的同時，廣州市國土房管局《2007年3月廣州市房地產(chǎn)市場分析》也在4月13日正式發(fā)布。
根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)：3月份廣州十區(qū)的一手房價創(chuàng)下去年以來單月最大跌幅。新建商品住宅均價為7029元/平方米，比2月份降了700元/平方米，降幅9.1%。這一數(shù)據(jù)，再次激起了廣東省房協(xié)與廣州市政府的“觀點對峙”。
4月14日，廣東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長黃毅文在接受記者采訪時表示，這個數(shù)據(jù)目前只能證明，是“成交結(jié)構(gòu)變化所致”。黃毅文強調(diào)，本次統(tǒng)計數(shù)據(jù)需要注意兩點。第一，廣州市中心城區(qū)的住宅均價同比并無明顯降幅，相比之下，房價相對較低的花都區(qū)，成交量卻大幅上升。郊區(qū)低價房的大量成交，拉低了整體房價。第二，“價量雙降”，房價降了，成交量也在下降，說明能買到房的還是少數(shù)。
黃毅文說，廣州房價要真正降下來，關鍵點在于供應量有實質(zhì)性的增長，而不是停留在“成交結(jié)構(gòu)”的變化上。
緊接著，4月17日，廣州市國土房管局召集媒體對3月份市場數(shù)據(jù)進行“解惑”。廣州市國土房管局表示：價位較高的中心城區(qū)交易量減少，價位較低的非中心城區(qū)交易量增加，結(jié)構(gòu)變動拉低整體價格水平，確實是3月樓價下降的主要原因。但中心城區(qū)的均價，卻是有升 有降。
根據(jù)廣州市國土房管局統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2007年3月，越秀、荔灣、天河、海珠、白云和黃埔6個中心城區(qū)的住房均價，除了海珠區(qū)均價環(huán)比2月略升1.4%外，越秀、荔灣、天河、白云和黃埔五區(qū)均價環(huán)比2月分別下降2.4%、3.9%、0.8%、11.1%和3.6%。
廣州市國土房管局強調(diào)，3月份成交量減少，表示市場持幣觀望的氣氛趨濃，這其中有“國六條”等房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，包括“穗七條”，影響住房消費心理預期的因素。
有分析人士指出，目前大城市樓價快速上漲本身與投資有很大的聯(lián)系，當下股市本身分流了不少資金，而廣州樓市在政府的嚴厲呼聲與“七條措施”影響下，再加上自建房、存量公房等政策性房源流入市場，無論量大量小，都勢必對投資者的未來預期產(chǎn)生重大打擊。在多重因素影響下，房價很有可能出現(xiàn)關鍵性逆轉(zhuǎn)。
PK延續(xù)：房價下調(diào)預期增加
事實上，廣州市政府與房地產(chǎn)界在“房價升跌”上的公開“PK”，其導火線點燃于今年3月1日。當時，全國政協(xié)委員、祈福集團董事長彭磷基公開預測：“廣州、珠三角其他城市在5年后，很難找到均價每平方米萬元以下的房子�！�
這一震撼性觀點，不但給期待房價下調(diào)的市民直接潑了一盆冷水，也將未來房價是升是跌的爭論推向了風口浪尖。
3月5日，正在北京參加全國兩會的廣州市市長張廣寧高調(diào)回應：“我認為廣州的房價肯定會降下來。所以我提醒中低收入者，如果想買房，先不用著急�！� 在張廣寧市長的承諾聲中，廣州市政府率先出臺政策，批準廣鋼、廣船等七家國企“利用歷史遺留用地”自建經(jīng)濟適用房。為此，3月份率先建成使用的廣州首個企業(yè)自建房——廣鋼金鶴苑，也一度成為社會輿論關注的焦點。
3月14日，廣州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會率先打破沉默，就單位自建房提出猛烈抨擊，“允許單位自建房，實際上是變相的‘福利分房’，是用國有土地補貼少數(shù)人的利益，是在開歷史的倒車。”對此，廣州市國土房管局迅速給予否認，表示：“批準符合條件的企業(yè)自建經(jīng)濟適用住房，是引入社會力量多渠道加快建設政府保障型住房的新嘗試�！�
在持續(xù)的爭議聲中，3月28日，被喻為“國六條”地方落實版的《廣州市關于加快住房和土地供應，加強住房管理，穩(wěn)定住房價格若干問題的意見》(簡稱穗七條)正式通過實施。
“穗七條”從加大供應、完善保障制度和正確宣傳、引導市民消費等三個方面提出七條降低廣州房價的具體措施。其中提及的“多渠道增加住房供給，緩解住房供需矛盾”，在廣汽產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司內(nèi)部人士看來，“這意味著豐庭花園申請存量公房上市，正在迎來一個最恰當?shù)恼邥r機�！�
根據(jù)《廣州市2006-2010住宅建設規(guī)劃》，“十一五”期間，廣州將共建設政府保障型住房900萬平方米，其中部隊和國有企業(yè)自建經(jīng)濟適用住房300萬平方米，約占住宅供應市場的5.6%。另據(jù)2006年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，廣州市政府存量公房，也僅有30萬平方米。
有房地產(chǎn)人士表示，當前的數(shù)據(jù)，并不能證明自建房和存量公房在數(shù)量上可以沖擊廣州的房地產(chǎn)市場。但是，類似豐庭花園這種“半路殺出來”的存量公房，目前還無法預計最終能釋放多少。因為如果豐庭花園獲批，則意味著會有更多的企業(yè)有可能繼續(xù)加進來。
目前，從廣州市政府與廣州房地產(chǎn)界一個月來的樓價“PK”來看，市場預期正在逐步向“中小戶型能降價”的觀點傾斜。
敏感人士已經(jīng)注意到廣州樓市產(chǎn)生的微妙變化。廣州地產(chǎn)中介合富輝煌集團針對“五一黃金周”的監(jiān)測報告顯示，今年“五一”期間，廣州全市房屋整體供應以余貨銷售為主，新貨不到四成，反映前期整體市場銷售速度有所放緩。該報告說，在主流的潛在購房客戶中，超過20%的客戶由“選擇觀望”“轉(zhuǎn)向購買二手房”及“租房”，這正是目前一手商品房成交量逐漸萎縮的主要原因之一。
這說明買賣雙方都在猶豫之中。
“穗七條的威力，預計要到2008年才能真正顯示出來�！壁w卓文說，其主要依據(jù)為，政府主導的新社區(qū)建設、新推出的“三限雙競房”，“單位自建經(jīng)濟適用房”等中小戶型，要到2008年后才會大量上市。
“廣州樓市歷來都是風向標，全國的開發(fā)商都在靜觀其變�！庇蟹康禺a(chǎn)界人士對記者說。(江海波 吳程濤 朱紫云)
