進(jìn)入3月，上海二手房市場(chǎng)開(kāi)始逐步活躍，無(wú)論是買賣成交還是租賃均有一定幅度的回升。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理馬冀認(rèn)為，與去年同期相比，今年市場(chǎng)的剛性置業(yè)需求比例呈明顯下降趨勢(shì)，改善型需求取而代之，預(yù)計(jì)將成為今后申城二手樓市的成交主力軍。

　　改善需求逾80%帶看量升20%

　　據(jù)上海中原研究咨詢部近期跟蹤調(diào)查分析，不同人群及不同需求對(duì)加息的影響各不相同，但總體來(lái)說(shuō)，影響并不明顯。

　　從3月份全市各區(qū)域成交均價(jià)的變化情況來(lái)看，除了長(zhǎng)寧古北板塊由于標(biāo)的過(guò)大等因素導(dǎo)致其區(qū)域售價(jià)不變外，其他各區(qū)本月的成交均價(jià)都出現(xiàn)了上揚(yáng)的行情，上揚(yáng)幅度在5%-8%之間。由于各區(qū)域一致的價(jià)格上漲勢(shì)頭同以往的互有漲跌有所不同，表明了一波全市各區(qū)價(jià)格上揚(yáng)的行情正在到來(lái)，尤其在一些自住需求強(qiáng)勁的區(qū)域可能會(huì)表現(xiàn)的更為明顯。

　　據(jù)上海中原研究咨詢部最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，3月份以來(lái)，全市各門店帶看量均有20%左右的上升，同時(shí)買方誠(chéng)意度相對(duì)2月也有所提高，甚至出現(xiàn)有部分買家在一個(gè)月內(nèi)即落單的情況；而在近期的購(gòu)房者中改善型用戶占絕大多數(shù)，超過(guò)80%，他們較為關(guān)注的房源也由100萬(wàn)元左右的兩房轉(zhuǎn)為大戶型的三房、四房等。

　　從本月行情看漲的情況來(lái)看，原因可以分為兩點(diǎn)：一是因?yàn)閭鹘y(tǒng)“金三銀四”的市場(chǎng)規(guī)律的到來(lái)，特別是進(jìn)入3月份以來(lái)，各區(qū)域尤其是中環(huán)及外環(huán)區(qū)域新盤的大量涌現(xiàn)和熱賣在一定程度上促成了較多二手房源的放量，由此成交價(jià)格也出現(xiàn)大幅攀升跡象。二來(lái)由于年前積累的剛性需求，本月得到快速釋放，2月份不少開(kāi)始看房和選房的自住客開(kāi)始選擇性的買房；而資金充裕的實(shí)力房東更是占據(jù)本月賣方市場(chǎng)的主導(dǎo)，他們賣房很大程度是為了自住和改善型的置換需要，因此他們并不急于拋房，在看到更多自住客戶入市后，價(jià)格也隨之調(diào)高。

　　租賃放盤增8%中外環(huán)間成熱點(diǎn)

　　租賃方面，自3月以來(lái)，各區(qū)域租賃放盤量都有所增長(zhǎng)，平均幅度在8%左右，交易量亦有所增長(zhǎng)。3月份整個(gè)二手房市場(chǎng)都處在比較活躍的狀態(tài)，預(yù)計(jì)下月還會(huì)延續(xù)傳統(tǒng)交易旺季的態(tài)勢(shì)，而整個(gè)二手市場(chǎng)也會(huì)逐漸向自住買賣和理性化投資為主導(dǎo)，成交價(jià)格會(huì)持續(xù)呈現(xiàn)一個(gè)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，成交熱點(diǎn)將會(huì)集中在持續(xù)有新盤推出的中外環(huán)區(qū)域。

　　據(jù)上海中原光大分行方穎斌經(jīng)理介紹，加息后，該區(qū)域的租價(jià)和成交量未有明顯變化，成交量相對(duì)2月份穩(wěn)中有升。由于徐匯田林、康健板塊交通便捷，生活配套設(shè)施完善，舊式公寓租金相比該區(qū)域其他高檔房源便宜，因此受到不少在徐匯中心板塊工作的白領(lǐng)青睞。目前掛牌出租房源中商住兩用型的舊式公寓最受捧，以“南天公寓”一套全裝修72平方米的小兩房為例，業(yè)主以2600元/月的價(jià)格掛牌出租，不到3天時(shí)間即成交。而諸如“康惠苑”這種房齡在4-5年的全裝修三房也頗受關(guān)注，月租金價(jià)格在3500-4000元左右。

　　中山公園板塊3月初起，出現(xiàn)了一股租賃高峰，成交量上升15%-20%，這和該區(qū)域外籍人士逐漸回滬有關(guān)。目前該區(qū)域租賃較受歡迎的房型集中在兩房和三房，如“圣約翰”目前兩房租賃價(jià)在6500元/月左右，三房在7500-8000元/月左右。（張薇）