目前滬深兩市房地產(chǎn)上市公司近200家，剔除新轉(zhuǎn)型公司，具有可比性的有約120家，截至上周末(4月24日)，包括萬(wàn)科、保利地產(chǎn)等在內(nèi)的91家公司已公布了2008年年報(bào)，從已公布公司的財(cái)務(wù)報(bào)表觀察，2008年房地產(chǎn)地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)呈現(xiàn)出如下特點(diǎn)：

　　　盈利增速逐季下滑趨勢(shì)明顯

　　從損益表情況來(lái)看，2008年91家房地產(chǎn)上市公司共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入總額為1775.95億元，同比增長(zhǎng)15.38%，增速度比2007年放緩33個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，行業(yè)龍頭萬(wàn)科收入增長(zhǎng)15.38%，與行業(yè)增長(zhǎng)一致，顯示其發(fā)展的規(guī)模化效益，而保利則增長(zhǎng)了91.24%，顯示出更高的成長(zhǎng)性。91家公司實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)總額為245.47億元，同比增長(zhǎng)16.84%，增速比07年放緩92個(gè)百分點(diǎn)。萬(wàn)科和保利分別增長(zhǎng)了-16.74%和50.35%。分季度來(lái)看，2008年地產(chǎn)公司盈利逐季下滑趨勢(shì)明顯，一季度至四季度凈利潤(rùn)同比增速分別為82%、52%、18%和-12%。

　　2008年地產(chǎn)上市公司毛利率為38.62%，比2007年上升約4個(gè)百分點(diǎn)，延續(xù)了近年來(lái)穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)；凈資產(chǎn)收益率為11.61%，比2007年略為下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。分季度來(lái)看，公司2008年整體毛利率和ROE呈現(xiàn)逐季小幅上升的態(tài)勢(shì)。

　　銷售回款下降 存貨上升

　　從資產(chǎn)負(fù)債表來(lái)看，在銷售遇阻的情況下，2008年地產(chǎn)公司進(jìn)入了資金面的冬天。91家公司預(yù)收賬款合計(jì)881億元，與2007年基本相當(dāng)，而負(fù)債合計(jì)4263億元，同比上升30%，預(yù)收款占負(fù)債比例從2007年的27%下降到21%；存貨合計(jì)4221億元，同比增長(zhǎng)43%，資產(chǎn)總計(jì)6843億元，存貨占資產(chǎn)比例從2007年的56%上升到62%，顯示出企業(yè)在樓市低迷下，銷售回款下降而庫(kù)存增加，這也導(dǎo)致速動(dòng)比率與2007 年比下降0.05個(gè)點(diǎn)至0.57，流動(dòng)比率為1.92，仍在2以下。

　　從負(fù)債結(jié)構(gòu)來(lái)看，公司短期借款合計(jì)396億元、一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債474億元，合計(jì)占負(fù)債比例為12%，與2007年基本持平；長(zhǎng)期借款為1057億元，占負(fù)債比為25%，略微上升一個(gè)百分點(diǎn)。整體資產(chǎn)負(fù)債率為62.5%，比2007年下降1個(gè)百分點(diǎn)，尚處于正常范圍之內(nèi)。但自從2008年11月以來(lái)，房地產(chǎn)銷售持續(xù)回暖，從已公布公司2009年一季報(bào)來(lái)看，地產(chǎn)公司資金面的冬天正在過(guò)去。

　　　現(xiàn)金流出加大，融資能力弱化

　　從現(xiàn)金流量表來(lái)看，由于銷售的回籠的放緩和現(xiàn)金支付的增加，加之資本市場(chǎng)融資功能急劇弱化，上市地產(chǎn)公司整體現(xiàn)金流壓力明顯加大，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)為負(fù)。2008年91家公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為-363億元，負(fù)額幅度比2007年擴(kuò)大8.6%。分階段來(lái)看，2008年以來(lái)土地市場(chǎng)持續(xù)冷清，房地產(chǎn)公司拿地比較謹(jǐn)慎，使得下半年土地出讓金較少，從而經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額環(huán)比改善45%。另一方面，受2008年信貸緊縮和資本市場(chǎng)環(huán)節(jié)惡化的影響，公司依賴融資獲得的現(xiàn)金流大幅度減少，30家公司籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~合計(jì)為627億元，比2007年下降20%。

　　行業(yè)集中度略有上升

　　從營(yíng)業(yè)收入看，前10名公司總額合計(jì)980億元，占91家房地產(chǎn)上市公司主營(yíng)收入合計(jì)的55%，集中度比2007年上升4個(gè)百分點(diǎn)；從凈利潤(rùn)看，前10名公司凈利潤(rùn)合計(jì)124億元，占房地產(chǎn)上市公司凈利潤(rùn)總額的53%，集中度比2007年上升3個(gè)百分點(diǎn)。以上數(shù)據(jù)表明，在市場(chǎng)調(diào)整下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司優(yōu)勝劣汰加劇，品牌開(kāi)發(fā)商更加受到消費(fèi)者和銀行信貸的支持，發(fā)展更有保障。目前全國(guó)有3萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司，大部分房地產(chǎn)公司信用、資質(zhì)較低，在信貸收緊融資不暢的情況下，這部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將由于得不到資金支持而逐漸被淘汰，預(yù)計(jì)未來(lái)兩到三年，房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)憑借其品牌、開(kāi)發(fā)、融資、資源整合等各方面的優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)占比將會(huì)得到進(jìn)一步提高。