土地儲備一向被看作是房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，但在昨日召開的“2008中國房地產(chǎn)上市公司研究成果發(fā)布會暨中國房地產(chǎn)投融資大會”上，房地產(chǎn)企業(yè)的代表脫口而出的不再是土地儲備規(guī)模的大小，而是如何保持良好的現(xiàn)金流，如何平衡土地儲備和資金鏈等問題�！皟Φ貫橥酢被蜣D向“現(xiàn)金為王”。

　　現(xiàn)金成為香餑餑

　　和泰亞洲有限公司(香港)董事長章新明表示，貨幣從緊和有關住宅行業(yè)金融政策的出臺使房地產(chǎn)企業(yè)進入洗牌階段，現(xiàn)在是現(xiàn)金為王的時代，以和泰亞洲為例，目前公司進行了戰(zhàn)略調(diào)整，從原來以土地為王的策略，轉變?yōu)楝F(xiàn)在以現(xiàn)金、融資渠道、拓展現(xiàn)金渠道為首的策略。章新明說，“現(xiàn)金流是我們公司在未來長期發(fā)展中主要考慮的問題”。

　　作為一家開發(fā)企業(yè)，偉業(yè)控股公司副總經(jīng)理張劍認為，只有少數(shù)開發(fā)企業(yè)能夠通過上市來融資，很多企業(yè)仍然要通過其他方式融資，如與信托機構、基金、保險、券商等合作，另外，與開發(fā)企業(yè)的兼并重組可能也將成為今后融資的一條重要渠道。對于資金問題，他認為需要未雨綢繆，“在資金很緊張的情況下再去找錢，就很困難了。開發(fā)企業(yè)在未來發(fā)展過程中，需要更好地依托多元化渠道來解決融資問題”。

　　章新明認為，在目前的背景下，如果房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流比較寬裕，而且還未上市，則應首先考慮進入資本市場；如果房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流很緊張，而且負債率特別高，則需要考慮與其他企業(yè)合作。另外房地產(chǎn)企業(yè)還可以從境外基金、國內(nèi)基金、信托產(chǎn)品上發(fā)掘融資渠道。

　　與會專家還認為，房地產(chǎn)公司應通過管理來降低運營成本。在目前政策下，土地儲備不是可持續(xù)的發(fā)展模式，“國家出臺的土地政策規(guī)定，一年不開發(fā)要收費用，兩年不開發(fā)要收回，大量土地儲備面臨著法律風險、經(jīng)濟風險”。

　　房企負債率高值得關注

　　清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉表示，去年很多房地產(chǎn)上市公司借殼上市進入資本市場，很多房地產(chǎn)業(yè)務不斷擴張，資產(chǎn)和負債規(guī)模顯著增長，“大家都非常關心怎么規(guī)避相關的財務風險，也就是確保資金鏈的問題”。

　　劉洪玉對部分大型房地產(chǎn)企業(yè)進行了研究。研究表明，目前，這些房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金持有量和到期負債都有一定程度的增加，但實際短期風險相對較少。劉洪玉說，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金持有量大幅度增加，到期負債也增加，說明其負債率實際有所下降，即資金狀況在持續(xù)改善。但同時，部分房地產(chǎn)企業(yè)當年到期債務超過了期末現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物，這個情況要引起關注。

　　研究也發(fā)現(xiàn)，部分房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流是負的，這說明，許多企業(yè)通過公開資本市場融資，改善了這些企業(yè)當期現(xiàn)金狀況。“從12家樣本企業(yè)的情況看，其中有8家企業(yè)現(xiàn)金持有量大幅度增加，現(xiàn)金來源主要是通過公開資本市場融資活動獲得的”，劉洪玉表示，現(xiàn)金流過分依賴融資是有問題的，企業(yè)應該更加重視通過經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金流，或者盡可能減少經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金流的流出，“一個是想辦法產(chǎn)生現(xiàn)金流；另外，要減少現(xiàn)金的使用，降低在新增土地儲備的投入，提高對現(xiàn)有土地儲備的開發(fā)力度，加快銷售速度”。

　　中國房地產(chǎn)TOP10研究組研究項目負責人汪勇提出，房地產(chǎn)上市公司成本的上升以及負債率高的風險，應該引起大家的關注，“房地產(chǎn)企業(yè)應該通過IPO等多種形式打開融資渠道”。

　　據(jù)統(tǒng)計，滬深房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負債率云年大幅上升，突破了70%大關，并于去年底達76.49%，與上年相比提高了7.39個百分點，負債風險顯著提高。“上市公司如何提升企業(yè)對資本市場的認識，根據(jù)不同的市場環(huán)境靈活有效地使用債券、信托、引進戰(zhàn)略合作伙伴等不同方式，擴大企業(yè)資金來源，是企業(yè)做大做強的關鍵”，汪勇如是表示。(記者 周明)