房?jī)r(jià)上漲——地產(chǎn)股升值——巨額融資圈地——土地儲(chǔ)備充足抬高股價(jià)、高地價(jià)拉高房?jī)r(jià)……一幕股市、土地、樓市攜手高價(jià)共舞的循環(huán)圖畫仿佛已浮現(xiàn)到了我們眼前。這是一幅值得警惕的畫面。

　　融資

　　地產(chǎn)股增發(fā)風(fēng)聲水起

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，上半年1月份至6月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比分別上漲5.6%、5.9%、5.9%、5.4%、6.4%、7.1%，總體呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。隨著房?jī)r(jià)的不斷抬升，使投資者對(duì)地產(chǎn)上市公司的未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)充滿期待。第三季度，各種基金機(jī)構(gòu)大舉進(jìn)入房地產(chǎn)板塊，房地產(chǎn)股價(jià)飆升，保利地產(chǎn)從7月2日44.62元開盤到8月27日的階段高點(diǎn)87.99元，只用了短短一個(gè)多月，股價(jià)漲幅就接近100%。

　　地產(chǎn)股表現(xiàn)良好，給上市公司通過(guò)資本市場(chǎng)融資帶來(lái)了機(jī)會(huì)。今年7月，金地集團(tuán)定向增發(fā)1.73億A股，成功募資45億元。8月，金地集團(tuán)又發(fā)布公告，擬發(fā)行不超過(guò)12億元人民幣公司債。此外，公司還計(jì)劃公開增發(fā)不超過(guò)3.6億股A股。

　　8月，萬(wàn)科A股增發(fā)募集資金100億元，創(chuàng)下我國(guó)股市增發(fā)史上單次募資最高紀(jì)錄，其后再度公告，擬發(fā)行總金額不超過(guò)59億元的公司債。

　　其他地產(chǎn)公司也絲毫不愿意落后于人。8月，保利地產(chǎn)公開增發(fā)融資70億元，蘇寧環(huán)球擬定向增發(fā)3.8億至4.2億股，募集資金高達(dá)110億元；棲霞建設(shè)、深南光A、上實(shí)發(fā)展3家上市房企同時(shí)發(fā)布增發(fā)方案，共增發(fā)募資高達(dá)71.9億元……

　　此外，還未增發(fā)但有意增發(fā)融資的地產(chǎn)公司更是摩拳擦掌，躍躍欲試。據(jù)報(bào)道，深深房A、粵宏遠(yuǎn)A、沈陽(yáng)新開、海鳥發(fā)展等企業(yè)均表示，下一步很可能會(huì)有所動(dòng)作。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)上市房地產(chǎn)公司通過(guò)增發(fā)、配股等方式，已合計(jì)融資超過(guò)1000億元。

　　圈地

　　上市公司馬不停蹄

　　絕大多數(shù)上市公司巨額融資到手干什么呢？國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心9月16日發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究報(bào)告》明確顯示，隨著國(guó)家土地和房地產(chǎn)金融調(diào)控政策的不斷調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)不斷進(jìn)行融資渠道創(chuàng)新，資本規(guī)模急劇擴(kuò)張，土地購(gòu)置面積也越來(lái)越大。

　　很明顯，融資幾乎都再次投放到了土地儲(chǔ)備之上，土地儲(chǔ)備可以直接推高公司的未來(lái)發(fā)展評(píng)價(jià)。根據(jù)金地2006年年報(bào)顯示，年底時(shí)該公司凈資本不到28億元，而后成功增發(fā)募集了近45億元。

　　上市公司手握巨資競(jìng)拍地塊，其直接結(jié)果就是，全國(guó)范圍內(nèi)的土地價(jià)格不斷創(chuàng)出新高，上海、杭州、東莞、天津、廈門等地紀(jì)錄不斷被刷新，一個(gè)個(gè)“地王”閃亮登場(chǎng)：上海，蘇寧環(huán)球集團(tuán)以6.7萬(wàn)元/平方米樓面價(jià)、44億元天價(jià)拿下單價(jià)“地王”；武漢，上海豫園商城以35.02億元天價(jià)競(jìng)得一塊土地；東莞，萬(wàn)科旗下的東莞新萬(wàn)公司以26.8億元拿下東莞塘廈大坪地塊；長(zhǎng)沙，北辰實(shí)業(yè)與北京城市開發(fā)集團(tuán)聯(lián)合體以92億元奪得一塊土地，樓面地價(jià)超過(guò)每平方米3500元……

　　對(duì)此，不少業(yè)內(nèi)人士不無(wú)憂慮。因?yàn)�，地王效�?yīng)不僅導(dǎo)致地價(jià)上漲，其對(duì)房?jī)r(jià)的拉動(dòng)效應(yīng)也很明顯。全國(guó)各地因地價(jià)上漲而導(dǎo)致周邊在售樓盤漲價(jià)的例子層出不窮。在8月的2007博鰲房地產(chǎn)論壇上，香港四大地產(chǎn)商之一恒隆集團(tuán)主席陳啟宗就曾發(fā)出警告：“內(nèi)地土地交易實(shí)際上已經(jīng)出現(xiàn)‘面粉貴過(guò)面包’的現(xiàn)象，也就是說(shuō)土地的價(jià)格高過(guò)周邊的房?jī)r(jià)，這是很危險(xiǎn)的事情。”

　　圈地

　　巨頭占有大量資源

　　近幾年，不斷有開發(fā)商發(fā)表言論認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲主要?dú)w咎于土地供應(yīng)太少。而國(guó)土資源部卻多次澄清說(shuō)，土地供應(yīng)量并不稀少。事實(shí)究竟如何呢？

　　雖然平時(shí)我們很難得知地產(chǎn)企業(yè)到底有多少家底，不過(guò)，這些在地產(chǎn)企業(yè)的中報(bào)里卻明白地給了我們答案。

　　剛剛公布的碧桂園的年中報(bào)告顯示，截至8月15日，公司土地儲(chǔ)備量為5400萬(wàn)平方米，比4月20日上市前的1900萬(wàn)平方米增長(zhǎng)了180%，是全國(guó)土地儲(chǔ)備量最大的房地產(chǎn)企業(yè)之一。根據(jù)萬(wàn)科最新公告顯示，萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備合計(jì)2157萬(wàn)平方米，其中屬于萬(wàn)科權(quán)益的建筑面積為1818萬(wàn)平方米。而且隨著萬(wàn)科100億元公開增發(fā)的完成，相信在土地儲(chǔ)備方面的投入將繼續(xù)擴(kuò)大。

　　中報(bào)顯示，保利地產(chǎn)截至7月31日，擁有土地儲(chǔ)備1007萬(wàn)平方米。招商地產(chǎn)目前掌握在手中的土地儲(chǔ)備大約為500萬(wàn)平方米。金地集團(tuán)上半年在沈陽(yáng)、武漢、西安、深圳、南京獲得了5個(gè)項(xiàng)目，可售建筑面積達(dá)235萬(wàn)平方米，目前公司的土地儲(chǔ)備大約在860萬(wàn)平方米，權(quán)益未結(jié)算面積約為640萬(wàn)平方米……

　　對(duì)此，博鰲房地產(chǎn)論壇上，海潤(rùn)國(guó)際董事局主席林勇業(yè)表示憂慮：“我感覺到中國(guó)地產(chǎn)是向壟斷趨勢(shì)發(fā)展，大的地產(chǎn)商為追求高額的利潤(rùn)，占用了大量的土地資源。”

　　中國(guó)人民大學(xué)土地管理系主任、房地產(chǎn)信息中心主任葉劍平認(rèn)為，開發(fā)商大面積屯地，作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的企業(yè)行為，是無(wú)可厚非的�？蓮纳鐣�(huì)角度上說(shuō)，這種行為是有一定負(fù)面效果的，因土地的稀缺性帶來(lái)企業(yè)的壟斷，形成壟斷價(jià)格。雖然國(guó)土部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明土地的供應(yīng)量很大，但問(wèn)題的核心在于如何提高最終產(chǎn)品(住宅)的有效供應(yīng)，否則易形成土地由政府壟斷變成了企業(yè)壟斷。因此，他建議，希望主管部門能通過(guò)分割地塊、增加有效供應(yīng)等方式調(diào)節(jié)，使得房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)更充分。同時(shí)，可以在土地出讓合同書中增加附加條款，明確開發(fā)周期，通過(guò)管理手段使得政府的土地供應(yīng)很快轉(zhuǎn)化為有效供應(yīng)，使房地產(chǎn)企業(yè)拿的地很快成為產(chǎn)品。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉教授提醒，土地儲(chǔ)備量越大，企業(yè)實(shí)際上就承擔(dān)了越大的未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)，希望企業(yè)能冷靜思考。

　　憂慮　　

　　樓市股市風(fēng)險(xiǎn)聯(lián)動(dòng)

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，開發(fā)商手中囤積的土地大多在2004年“8·31大限”之前拿到的。按照國(guó)家規(guī)定，當(dāng)年8月31日之后，經(jīng)營(yíng)性土地不得再通過(guò)協(xié)議形式出讓，一律進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)。其后，開發(fā)商便年年喊“缺地”。而且，隨著近年來(lái)銀行信貸的逐步緊縮，開發(fā)商資金鏈普遍吃緊。

　　但在大牛市當(dāng)中，股市上的房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新了融資渠道。相比到銀行貸款的嚴(yán)審查、高成本而言，從股市融資成本低廉，無(wú)須還本，不用付息，風(fēng)險(xiǎn)被分散轉(zhuǎn)嫁到地產(chǎn)股投資者身上，大地產(chǎn)商當(dāng)然非常樂意為之。于是，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控嚴(yán)管的“信貸”和“土地”兩道閘門外，地產(chǎn)巨頭們能比較輕松地融資圈地。

　　房?jī)r(jià)上漲——地產(chǎn)股升值——巨額融資圈地——土地儲(chǔ)備充足抬高股價(jià)、高地價(jià)拉高房?jī)r(jià)……一幕股市、土地、樓市攜手高價(jià)共舞的循環(huán)圖畫仿佛已浮現(xiàn)到了我們眼前。

　　這是一幅值得警惕的畫面。葉劍平認(rèn)為，這當(dāng)中是蘊(yùn)涵著風(fēng)險(xiǎn)的。目前企業(yè)高價(jià)拿地是因?yàn)榭梢詫⒊杀巨D(zhuǎn)嫁給市場(chǎng)，有購(gòu)房者可以消化這種成本的上漲，今后如果情況發(fā)生變化，土地的預(yù)期成本與實(shí)際成本脫節(jié)，將可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈斷裂。這是房地產(chǎn)企業(yè)本身的風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)并不可怕。真正需要警惕的是第二重風(fēng)險(xiǎn)，即連帶的金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)逐漸向股市轉(zhuǎn)移。

　　劉洪玉也同樣認(rèn)為，這個(gè)循環(huán)當(dāng)中，孕育了巨大的房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和股票價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。因此，在目前房?jī)r(jià)和股價(jià)都處于高位的時(shí)候，一定要警示風(fēng)險(xiǎn)，理性投資。(張向永 沈寅)