少數(shù)銀行跳過按揭中介到房產(chǎn)中介地鋪拉生意 導(dǎo)致按揭市場亂象叢生

　　年底銀行的按揭額度用完，不用為完成信貸任務(wù)而疲于奔命，就開始瞄準(zhǔn)按揭中介代理，按揭業(yè)人士稱之為“飛鳥盡，良弓藏；狡兔死，走狗烹”。10月中旬，上海傳出消息，稱當(dāng)?shù)劂y行公會(huì)醞釀返點(diǎn)費(fèi)率統(tǒng)一定價(jià)，誰料到12月2日，有上海財(cái)經(jīng)媒體傳出，上海市銀行同業(yè)公會(huì)已經(jīng)初步醞釀形成了《住房按揭貸款業(yè)務(wù)自律公約》。按照《公約》規(guī)定，各商業(yè)銀行在辦理住房按揭貸款業(yè)務(wù)過程中，不能以任何形式向房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)或其代理機(jī)構(gòu)以及個(gè)人支付傭金以獲取業(yè)務(wù)來源。繼北京、上海、深圳銀行業(yè)聯(lián)手向地產(chǎn)中介拒付“返點(diǎn)費(fèi)”后，廣州近日也有所行動(dòng)。據(jù)有關(guān)人士透露，廣東銀行同業(yè)公會(huì)已就房貸“返點(diǎn)”達(dá)成共識(shí)，只差向社會(huì)公布了。

　　銀行—按揭中介—房產(chǎn)中介

　　構(gòu)成三環(huán)房貸返點(diǎn)利益鏈

　　據(jù)廣州市一位按揭業(yè)人士透露，銀行給予按揭中介返點(diǎn)率行規(guī)水平為貸款額的0.15%~0.8%，極少數(shù)急于拓展房貸業(yè)務(wù)的則給1%~1.5%，返點(diǎn)率還與房貸不良率與額度水平掛鉤。舉例說，按揭公司每季度應(yīng)給銀行帶來3000萬元房貸，則可以享受某個(gè)水平的返點(diǎn)率，返點(diǎn)率與房貸增幅同步增長，同時(shí)按揭公司帶來的客戶若出現(xiàn)房貸不良率，則有可能遭到返點(diǎn)率下調(diào)的“懲罰”。據(jù)這位人士表示，銀行一般會(huì)在貸款發(fā)放成功后開始計(jì)算按揭公司的返點(diǎn)，返點(diǎn)真正到賬的時(shí)間可能要在兩三個(gè)月后。

　　該人士表示，銀行“返點(diǎn)”是大部分按揭公司的主要收入來源，占公司收入比率不低于六成。據(jù)按揭業(yè)人士的公開數(shù)字，按揭服務(wù)費(fèi)收取貸款額的0.8%~1.2%，兩個(gè)數(shù)據(jù)一比對(duì)，可見按揭服務(wù)費(fèi)水平遠(yuǎn)低于0.8%~1.2%。按揭業(yè)人士稱，正是有銀行房貸返點(diǎn)的存在，致使行業(yè)內(nèi)部分公司以免費(fèi)或幾百元的低廉價(jià)格搶房貸生意。若銀行一旦取消房貸返點(diǎn)，這類公司可能首當(dāng)其沖。

　　按揭公司獲得銀行返點(diǎn)后，也不可能“袋袋平安”，而是“吐”一部分出來回饋介紹生意的中介地鋪，一位按揭業(yè)人士透露，按揭公司給中介地鋪的回扣率約為按揭費(fèi)的30%。

　　今年樓市大旺，一些中小商業(yè)銀行和外資銀行為多做業(yè)務(wù)量，直接到中介地鋪拉生意，給介紹生意的房產(chǎn)中介等同于按揭公司的返點(diǎn)率，這種“搶飯碗”的現(xiàn)象最使按揭公司擔(dān)憂。一位按揭業(yè)人士向記者透露，銀行直接到地鋪拉生意的現(xiàn)象，在成交活躍的番禺和天河以及遍地貴價(jià)樓盤的珠江新城最為常見。以一個(gè)貸款額為200萬元的生意來計(jì)算，若中介地鋪介紹客戶到銀行，以返點(diǎn)率0.8%來計(jì)算，可以獲得16000元回扣；若介紹給按揭中介，獲得的服務(wù)費(fèi)回扣才幾千元。

　　按揭業(yè)人士分析，部分銀行人員想在珠江新城一個(gè)地鋪拉到一筆生意就可以完成整年的任務(wù)，所以心存僥幸出外拉客，但后續(xù)的交易服務(wù)有可能不到位。

　　銀行、中介、按揭公司應(yīng)各據(jù)其位

　　按揭業(yè)人士認(rèn)為，銀行、房產(chǎn)中介與按揭中介各自應(yīng)扮演不同角色。銀行負(fù)責(zé)貸款的審批和發(fā)放，房產(chǎn)中介則是促成買賣雙方達(dá)成一致意愿，而按揭中介則向客戶介紹適當(dāng)?shù)你y行貸款服務(wù)并承擔(dān)房產(chǎn)交易的后續(xù)跟進(jìn)。

　　對(duì)銀行到中介地鋪拉生意，某大型中介公司人士表示公司還沒有發(fā)現(xiàn)有關(guān)行為。在該公司買賣合同上，按揭服務(wù)條款可選擇其他按揭公司或該中介附屬的按揭公司。理論上中介經(jīng)紀(jì)都應(yīng)盡力推廣附屬的按揭公司，因此銀行返點(diǎn)也會(huì)進(jìn)入到附屬的按揭公司，不會(huì)落入中介地鋪人員的口袋里。不過，據(jù)按揭人士表示，今年確有一些銀行到中介地鋪拉生意，中介地鋪這筆灰色收入究竟落入誰的口袋，目前不得而知。

　　按揭業(yè)人士表示，即使是銀行“直貸”業(yè)務(wù)，背后也是有按揭公司在負(fù)責(zé)交易流程的，銀行收到貸款客戶后，會(huì)把批量的“直貸”客戶轉(zhuǎn)介給某個(gè)按揭公司負(fù)責(zé)后續(xù)服務(wù)。一些中小銀行沒有考慮到交易流程上面的細(xì)節(jié)，到中介地鋪拉生意后出了很多麻煩。

　　按揭中介行業(yè) 要在“夾縫”中生存

　　按揭公司一直力圖樹立其地產(chǎn)金融服務(wù)業(yè)的專業(yè)形象，但在銀行與中介人員接觸中，他們的角色似乎只是“跑銀行”和“跑房管局”的“跑腿”角色。廣州市競宇按揭鄢紅勝曾多次呼吁，按揭業(yè)應(yīng)有“婆婆”關(guān)愛。在鄢紅勝牽頭上書兩大銀行管理機(jī)構(gòu)的信中，他再次提出應(yīng)在兩大管理機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)下，成立按揭自律行業(yè)協(xié)會(huì)。

　　據(jù)市中介所獨(dú)家給本報(bào)提供的信息顯示，101家房地產(chǎn)按揭服務(wù)機(jī)構(gòu)及11家分支機(jī)構(gòu)辦理了備案手續(xù)。而廣州市中介所最近推出“按揭風(fēng)險(xiǎn)告知書”，希望以此提高購房者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)并提醒客戶在按揭過程中需注意的地方。

　　據(jù)了解，美國超過75%的按揭貸款是通過專業(yè)按揭公司辦理的，英國60%以上、加拿大超過50%是通過按揭公司辦理的。以廣州為例，約80%的買家按揭購房，約80%的購房者通過中介公司促成交易，這意味著來自按揭中介公司的客戶占了銀行二手房貸客戶的64%。按揭人士表示，按揭行業(yè)日益成為內(nèi)地的一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，希望可在銀行、地產(chǎn)中介的夾縫中生存。