營業(yè)稅征免兩年恢復到五年，五年以內(nèi)按差額征收，五年以上免征營業(yè)稅

　　2009年結(jié)束前，中央政府接連對二手房轉(zhuǎn)讓作出規(guī)定，12月9日，國務(wù)院常務(wù)會議決定營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年；12月23日，財政部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)通知，明確從2010年1月1日起個人轉(zhuǎn)讓住房不足5年的普通住宅，按差額征收5.5%的營業(yè)稅；轉(zhuǎn)讓五年以上的普通住宅免征營業(yè)稅。中央政府兩周內(nèi)推出對二手住宅市場的政策，有如“高高舉起，輕輕放下”，地產(chǎn)人士認為，這表明政府扶持樓市的本意不變，希望普通住宅市場保持活躍，但政府出臺溫和政策的同時，也在觀察市場的反應(yīng)，若樓價持續(xù)走高，不排除政府使用其他招數(shù)來調(diào)控樓市。

　　市場不至于出現(xiàn)劇烈縮量

　　合富置業(yè)首席市場分析師龍斌表示，政府有關(guān)營業(yè)稅征收的細則對市場來說是一大好消息，之前地產(chǎn)人士預計按全額征收5.5%營業(yè)稅可能會導致市場成交急劇縮量，這種情況應(yīng)該不會出現(xiàn)。不足五年的二手房營業(yè)稅按差額征收，消費者消化有關(guān)政策的時間也不會太長，對正常買賣影響不大。

　　廣東中原項目部總經(jīng)理黃韜對政府溫和“用藥”非常贊賞。他認為，政府出臺按差額征稅的細則，一是對政策的鞏固，二是給市場發(fā)出一個信息——政府會視乎市場的變化而推出適當?shù)恼�策。從政府近期推出的政策來看，政府對開發(fā)商的限制性措施較大，對二手市場限制不大。中原地產(chǎn)物業(yè)部副總經(jīng)理潘婉霞表示，營業(yè)稅新政細則調(diào)控最嚴的僅限于144平方米以上、5年以內(nèi)的豪宅，對整體樓市的大局影響不大，豪宅約占二手市場成交的20%左右，政府調(diào)控措施的關(guān)鍵是抑制投資、投機等范疇。

　　滿堂紅研究部經(jīng)理周峰表示，按全額征收營業(yè)稅與按差額征收完全是兩種不同調(diào)控力度，市民因新政而出現(xiàn)的觀望期最多只是持續(xù)到明年春節(jié)后，3月份二手成交又開始回暖。他原來預計從驚恐到接受的時間會持續(xù)一個季度，按最新政策，消費者消化政策的時間可能只用一個半月左右。滿堂紅研究部主任沈銳培表示，營業(yè)稅新政出臺對提升市場信心作用明顯。中央調(diào)控政策是緊中有松，一方面防止房地產(chǎn)市場的過度投資，另一方面繼續(xù)“支持居民自住和改善性購房需求”。中央在營業(yè)稅方面沒有一刀切，而是考慮不同的置業(yè)需求，有保有壓。

　　買房短期投資 仍要慎之又慎

　　購房者曾一度寄望于營業(yè)稅恢復的政策會使樓價稍微下跌，但隨著營業(yè)稅征免細則的出臺而顯得有點失落。搜房網(wǎng)廣州二手房頻道主編朱華清表示，五年以內(nèi)的二手房營業(yè)稅按差額征收，業(yè)主心態(tài)變強，甚至會再漲價，對消費者入市比較不利。

　　據(jù)中原地產(chǎn)潘婉霞了解，業(yè)主得悉營業(yè)稅新政細則后沒有“反價”，但起碼不急于出售物業(yè)或調(diào)低價格出手。目前，有較多自住需求的買家趁政策敏感期入市，因為他們認為這段時間業(yè)主不會“反價”，過些日子就很難說了。

　　對于購房者是否應(yīng)該入市，地產(chǎn)人士一致認為，自住置業(yè)應(yīng)量力而行，投資需謹慎。潘婉霞表示，如果是自身居住或剛性需求、又找到了自己較為滿意的物業(yè)或手上持有較多的現(xiàn)金和較少的物業(yè)，現(xiàn)在確實也可以在市場上淘寶，讓自己的資金安全和分散投放，避開部分風險。如果手上已有多套物業(yè)，或想用作短期投資的用途，則要審慎入市，不要盲目追漲。畢竟國家是會再度出臺其他調(diào)控措施的，現(xiàn)在只不過不想打擊民生的基本居住需求。而且從投資角度看，現(xiàn)在的出租回報率已達到2%~3%的歷史低位，投資的風險已經(jīng)突現(xiàn)。潘婉霞認為，房屋物業(yè)最終還是要看它的使用價值，假如自住或出租的價值偏離太多，最終還是要價值回歸的，所以投資者還請審慎。

　　周峰建議，持有多套市區(qū)物業(yè)的業(yè)主可慢慢出貨。持有多套郊區(qū)貨的業(yè)主，爭取在春節(jié)后先出一部分。主要是因為郊區(qū)供應(yīng)太大，大幅度升值的可能性沒有市區(qū)房屋高。

　　營業(yè)稅新政關(guān)鍵詞

　　差額征稅：自2010年1月1日起，個人出售不足5年的非普通住房，將全額征收營業(yè)稅；個人出售超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房，將按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人出售超過5年(含5年)的普通住房，免征營業(yè)稅。

　　“非普通住宅”：根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，符合三個標準中任意一個則是非普通住宅：1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以下(不含1.0)；2.單套建筑面積在144平方米以上(不含144平方米)；3.實際成交價格高于同級別土地住房平均交易價格1.2倍。