本月初，中央經(jīng)濟工作會議為2010年確定“積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”保持不變，但被視為GDP引擎之一的房地產(chǎn)業(yè)近日卻密集遭遇政策調(diào)控。自9日至今，國家已先后出臺三條政策，內(nèi)容覆蓋新房價格、二手房轉(zhuǎn)讓以及土地市場，連續(xù)三記重拳能否遏制住瘋狂上漲的樓市？密集調(diào)控政策引發(fā)了眾多猜想。

　　三記重拳覆蓋主要交易環(huán)節(jié)

　　三條政策分別為：9日國務(wù)院常務(wù)會議通過的《關(guān)于試行社會保險基金預(yù)算的意見》，其中規(guī)定二手房交易營業(yè)稅免征時限由2年恢復(fù)到5年；14日，國務(wù)院常務(wù)會議出臺政策要求各地加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲勢頭，而住建部隨即邀請眾多副市長前去開會，尋求抑制房價的地方支持；17日，國土部等五部委出臺的《進一步加強土地出讓收支管理的通知》 則明確，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”，而如果開發(fā)商拖欠價款，不得參與新的土地出讓交易。

　　“從政策內(nèi)容來看，這三個連續(xù)的政策已經(jīng)覆蓋了房產(chǎn)市場的主要交易環(huán)節(jié)”，山東大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長李鐵崗稱，“政策密度及力度前所未有”。

　　取消“五改二”房主忙降價

　　個人住房交易優(yōu)惠政策取消是三記重拳的第一環(huán)。以濟南為例，省城一大型二手房中介的負責(zé)人對記者稱，受優(yōu)惠政策影響，2009年濟南二手房交易激增，到11月底，全市二手房交易總套數(shù)突破了24000套，比去年同期翻一番。與此同時，濟南二手房價格激增，“平均每平米要比2008年上漲300元至500元”，這位負責(zé)人稱，“上漲過千的也不在少數(shù)”。而優(yōu)惠政策臨近終止，二手房交易更為瘋狂，政策取消的消息披露后，濟南一天的二手房屋交易量接近150 套，“是過去一個月甚至兩個月的交易總量”。

　　據(jù)了解，政策效果已經(jīng)在市場顯現(xiàn)，由于想趕在政策終止前將手里的二手房轉(zhuǎn)讓出去，一些房主主動調(diào)低了房價。

　　土地市場或難再拍出天價

　　自今年年初樓市回暖后，“ 漲 價”貫穿了整個年度，土地市場隨之升溫，臨近年底，土地大戰(zhàn)更為瘋狂，在全國范圍內(nèi)，各地的“地王”紀錄被頻頻刷新。

　　同樣的情況也在濟南發(fā)生。典型案例發(fā)生在12月3日，濟南一不足7000平米的地塊拍出了1.92億的天價，其樓面地價也被抬到1.5萬元/平米。此后不久，保利山東置業(yè)以18億拿下華信路附近一地塊，“我們最高預(yù)測是每畝地400萬元，但最后成交價格是800萬元一畝”，黃金地產(chǎn)的項目研發(fā)經(jīng)理李松年稱，“太瘋狂了”，而在2008年，濟南土地市場流拍現(xiàn)象“時有發(fā)生” ，“市區(qū)的土地每畝200萬就算是高價了”。

　　17日五部委出臺的政策被業(yè)內(nèi)解讀為“打擊囤地” ，“促使開發(fā)企業(yè)加快樓盤銷售，增加普通商品房的供給”。同時，李鐵崗也認為，這一重大政策能夠為火爆的土地市場降溫�！暗览砗芎唵�，50%土地款至少要過億，甚至能達到幾個億，這道門檻就把一批開發(fā)企業(yè)攔在門外了”，李鐵崗說，“一塊地十幾家企業(yè)爭和一兩家企業(yè)爭不會是同一個結(jié)果，(濟南)土地可能不會再被拍出天價來”。

　　引發(fā)“扭轉(zhuǎn)當(dāng)前樓市走向”猜想

　　調(diào)控政策的影響效果最先在股票市場顯現(xiàn)，受“利空”影響，近日地產(chǎn)股建筑股一度成為跌幅最大的板塊。

　　我省地產(chǎn)專家以及開發(fā)企業(yè)認為，地產(chǎn)業(yè)政策從緊的預(yù)期對未來走勢影響更大。李鐵崗認為，國家出臺的各種調(diào)控政策有漸進性的特征，以實現(xiàn)控制目標(biāo)為主要原則，“如果上述政策施行一個階段后沒有達到預(yù)期目標(biāo)”，相應(yīng)的后續(xù)政策將陸續(xù)出臺。

　　這一觀點也與眾多開發(fā)企業(yè)相一致，北大資源山東地產(chǎn)助理總裁王煥新認為，出臺的土地轉(zhuǎn)讓金比例政策并未明確規(guī)定執(zhí)行日期，相應(yīng)細則也未明確，市場實際效果并不明顯，但“這被看做是國家嚴控地產(chǎn)業(yè)的信號”，未來政策“收緊趨向明顯，政策使用范圍也可能繼續(xù)擴大，甚至延伸到金融領(lǐng)域”，而后者對市場的作用“將更為明顯”，甚至“扭轉(zhuǎn)當(dāng)前的地產(chǎn)市場走向”。