“國(guó)四條”一出,滬深港三市地產(chǎn)股即刻全線下跌。本周二A股市場(chǎng)的84只房地產(chǎn)股票中,僅7只上漲,77只下跌,房地產(chǎn)板塊平均下跌2.62%,領(lǐng)跌大盤。風(fēng)聲鶴唳之間,樓市要“變盤”了嗎?

　　有人說,中國(guó)樓市和股市一樣是“政策市”,并由此認(rèn)為樓市將在“國(guó)四條”出臺(tái)后會(huì)像2007年“927新政”后那樣掉頭向下。但筆者認(rèn)為,此次“國(guó)四條”更應(yīng)看作是中央對(duì)樓價(jià)漲幅過大的部分城市一次震懾。究其內(nèi)容,無論從措施細(xì)則還是執(zhí)行力度都無法與“927新政”相提并論。

　　首先,從“國(guó)四條”內(nèi)容上看多為框架性的指引,而非具體的行政命令。如增加普通商品房的有效供給這一條本身并不是新說法,但就廣州市場(chǎng)看,特別在中心市區(qū),無論如何增加供應(yīng)并壓制戶型,旺盛的需求和開發(fā)商的商業(yè)運(yùn)作都會(huì)將其托成“海鮮價(jià)”,90平方米不到照樣被包裝成豪宅銷售,購(gòu)房者一樣趨之若鶩。面積下來了,品質(zhì)上去了,價(jià)格如何能降?

　　值得注意的是,927新政只是壓倒駱駝的最后一棵稻草,此前已有連續(xù)出臺(tái)的“國(guó)六條”、“國(guó)八條”等多個(gè)調(diào)控文件以及連續(xù)多次加息作為鋪墊。樓市是政策市不假,但也絕然不會(huì)像股市那樣波動(dòng),畢竟住房變現(xiàn)能力有限,更沒有各種技術(shù)指標(biāo)做短線指導(dǎo),不可能想拋就拋。

　　其次,旺盛的需求不可能輕易“變盤”�！�927”所帶來的變盤效應(yīng)不僅是因?yàn)檎�策的�?yán)厲打壓和購(gòu)房成本的上升,也有全球金融海嘯和中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期放緩導(dǎo)致人們的心理受挫。反觀如今,中國(guó)成為全球經(jīng)濟(jì)的“救星”率先走出泥潭,優(yōu)惠政策令內(nèi)需再度旺盛,寬松的信貸為樓市不斷輸血,換房改善性需求強(qiáng)勁,這些因素都不是短期內(nèi)可以統(tǒng)統(tǒng)消失的,樓市也自然不會(huì)需求萎縮。

　　合富輝煌的市場(chǎng)調(diào)查顯示,四季度廣州超過70%的潛在置業(yè)者為換房客,30%的潛在置業(yè)者對(duì)明年樓價(jià)走勢(shì)的判斷仍然是繼續(xù)攀升,認(rèn)為樓價(jià)將略有下降的比例為22%。盡管近9成潛在置業(yè)者表示當(dāng)前樓價(jià)偏貴或太貴,但11月廣州成交量依然高達(dá)77.30萬(wàn)平方米,同比增加43.3%,表明需求并未因樓價(jià)高而退縮。

　　再次,各大開發(fā)商已經(jīng)極其成熟,抗風(fēng)險(xiǎn)能力比金融海嘯之前更強(qiáng)。僅從銷售額看,萬(wàn)科今年必將突破600億,保利、中海、綠城紛紛劍指400億,開發(fā)商實(shí)力已經(jīng)今非昔比。經(jīng)過去年的寒冬,開發(fā)商也更加懂得要抱團(tuán)智取,從亞運(yùn)城拍地的結(jié)盟上就可管窺見豹。在恒大、龍湖上市后,中國(guó)地產(chǎn)第一軍團(tuán)幾乎悉數(shù)登陸資本市場(chǎng),潘石屹“百日巨變”的預(yù)言可能再不會(huì)出現(xiàn)。

　　筆者認(rèn)為,“國(guó)四條”的出臺(tái)具有極強(qiáng)的象征意義和明確的指向性,就是中央不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快置之不理。但受宏觀經(jīng)濟(jì)大局的制約,中央也不會(huì)迅速拿出具體強(qiáng)硬的手段來治理個(gè)別城市的樓市�？赐晗嚓P(guān)報(bào)道,筆者對(duì)“國(guó)四條”的理解是四個(gè)字:好自為之。王昊