- 社論

　　國土部近期正在形成2010年新的土地調(diào)控政策，之前試點的農(nóng)村集體建設(shè)土地入市有望繼續(xù)推廣。據(jù)稱，此舉將有利于緩解土地供應(yīng)緊張、打壓居高不下的房價。(11月22日《濟南日報》)此前，有關(guān)方面稱，該改革鼓勵有地居民實施“兩分兩換”工程，通過宅基地置換房產(chǎn)等形式，推進土地承包經(jīng)營權(quán)成片流轉(zhuǎn)和農(nóng)戶向城鎮(zhèn)集聚。但又有消息稱，村民宅基地置換后騰空出來的土地，將可用作工業(yè)用地和商業(yè)用地。(11月17日《21世紀經(jīng)濟報道》)

　　這似乎是兩個不同的說法。政策究竟是什么？

　　浙江省農(nóng)辦新農(nóng)村建設(shè)處負責(zé)人的解釋是：在試點的浙江，在土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外，經(jīng)批準占用農(nóng)村集體土地建設(shè)非公益性項目，允許農(nóng)民依法通過多種方式，參與開發(fā)經(jīng)營并保障農(nóng)民合法權(quán)益。隨著城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場的逐步建立，政府將對依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，通過統(tǒng)一有形的土地市場、以公開規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在符合規(guī)劃的前提下與國有土地享有平等權(quán)益。

　　這一說法比較權(quán)威，也包含了令人期待的內(nèi)容，這就是農(nóng)民集體建設(shè)用地，將逐步實現(xiàn)與城市國有建設(shè)用地的“同權(quán)同價”。

　　這一制度的關(guān)鍵，是承認農(nóng)村集體土地中也可以有一部分屬于建設(shè)用地�，F(xiàn)有的《土地管理法》盡管缺乏對土地權(quán)利的詳盡界定，但也明確承認，在農(nóng)民擁有所有權(quán)的鄉(xiāng)村集體土地中，有一部分屬于建設(shè)用地范疇，這包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等建設(shè)項目所占用之“鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地”。

　　不過，相關(guān)法律對農(nóng)民支配這些鄉(xiāng)村集體建設(shè)用地的權(quán)利，施加了嚴厲限制，地方政策的限制更加嚴厲，從而使之與政府在其所有的城市國有建設(shè)用地上的權(quán)利，處于不平等的狀態(tài)。政府可以通過市場機制，將國有建設(shè)用地土地轉(zhuǎn)讓給工商業(yè)企業(yè)，而開發(fā)商開發(fā)的商品住宅也可以出售給任何人。農(nóng)民卻不享有支配其建設(shè)用地上的同等權(quán)利，不能利用集中起來的宅基地開發(fā)商品房。

　　這種做法導(dǎo)致嚴重的經(jīng)濟社會后果：本來屬于農(nóng)民的土地，只有經(jīng)過政府征收環(huán)節(jié)，才能成為工商業(yè)建設(shè)用地。于是，土地用途轉(zhuǎn)換過程中的巨額增值收益，基本上被政府獲取。農(nóng)民守著自己的土地，卻不能享受土地的收益。諸多征地糾紛、沖突就是因此而起，農(nóng)民無從分享城市化、工業(yè)化的好處。

　　解決這個問題的出路，是推動城鄉(xiāng)土地平權(quán)化，就是讓農(nóng)民對其集體土地、至少是法律所確認的集體建設(shè)土地的權(quán)利，與政府對國有建設(shè)用地的權(quán)利，實現(xiàn)平等。為此，可以嘗試以法律方式確認、登記鄉(xiāng)村現(xiàn)有建設(shè)用地，農(nóng)民對這些土地擁有國有建設(shè)用地的相同權(quán)利。這樣，農(nóng)民就可以通過提高鄉(xiāng)村建設(shè)用地使用效率，比如以民主決策的方式，集中居住。騰退出來的土地，可以轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，也可以自行建造商品住宅，向城市居民銷售。

　　承認、完善農(nóng)民對集體建設(shè)用地的權(quán)利，既不影響政府保護耕地的國策，也讓農(nóng)民獲得法律的平等對待，從而可以利用土地作為資本，追求富裕與鄉(xiāng)村社會的發(fā)展。而且，隨著鄉(xiāng)村建設(shè)用地價值提高且可以兌現(xiàn)，農(nóng)民必然傾向于節(jié)約使用鄉(xiāng)村建設(shè)用地，從整體上提高土地的利用效率。當(dāng)然，這種做法也可以打通城鄉(xiāng)土地與房屋市場，實現(xiàn)兩個市場的一體化。這個市場的形成本身，也可以打破國有建設(shè)用地的壟斷，平抑建設(shè)用地土地價格，進而平抑商品房價格。