近日，一則二次房改方案提交國(guó)土資源部及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的新聞，攪動(dòng)了業(yè)界和社會(huì)關(guān)于房?jī)r(jià)大討論的輿論氛圍。14位房地產(chǎn)界專家聯(lián)名上書，建議進(jìn)行二次房改，并提交了二次房改的意見稿。

　　這份來(lái)自民間、旨在實(shí)現(xiàn)中國(guó)人“住有所居”夢(mèng)想的二次房改建議，發(fā)起人便是遼寧省外經(jīng)貿(mào)廳企管處原副處長(zhǎng)、住宅法專家李明。

　　為什么會(huì)想到二次房改的提議？二次房改是如何設(shè)計(jì)中國(guó)的住宅保障制度的？這樣的提議有多大的可行性。昨日，記者電話采訪了李明，這位年屆花甲的老人表示，自己從宜居重慶的建設(shè)目標(biāo)中，欣喜地看到二次房改萌動(dòng)的跡象。“希望二次房改，重慶能夠先行一步。”

　　現(xiàn)行住房制度非改不可

　　記者：為什么會(huì)想到提議二次房改？

　　李明：我已經(jīng)退休，住在大連，一家三口住140平方米的住房，條件應(yīng)該說(shuō)不錯(cuò)，其他參與提議的14位專家也都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了安居。提議二次房改不是從自身出發(fā)，而是關(guān)注到現(xiàn)在的住房制度已經(jīng)到了非改不可的地步。

　　記者：對(duì)第一次房改和目前的住房制度，你的評(píng)價(jià)是？

　　李明：中國(guó)的第一次房改取得了很高的成績(jī)，但是發(fā)展到今天也出現(xiàn)了諸多問(wèn)題，一是政府理論錯(cuò)位，以住房全面市場(chǎng)化理論排斥住房是準(zhǔn)公共產(chǎn)品理論，重增長(zhǎng)輕民生；其次是隊(duì)伍錯(cuò)位，以開發(fā)商為基本隊(duì)伍壟斷經(jīng)營(yíng)，排斥政府非營(yíng)利公益性的建房機(jī)構(gòu)的住房保障職能，“親商不親民”；三是服務(wù)錯(cuò)位，制定政策服務(wù)于開發(fā)商的利益和政府自身利益，官商聯(lián)手與民爭(zhēng)利。

　　記者：房?jī)r(jià)太高、上漲太快的原因是？

　　李明：我認(rèn)為根源不在于開發(fā)商個(gè)人意愿的問(wèn)題，而是制度設(shè)計(jì)的問(wèn)題，漲價(jià)也是制度性的漲價(jià)。現(xiàn)有住房機(jī)制導(dǎo)致了住房全面市場(chǎng)化，其中公共住房制度的缺位是現(xiàn)行住房制度的最大失誤，也可以說(shuō)是政府的失職，也是民怨的根源，這個(gè)問(wèn)題到了非解決不可的時(shí)候了。

　　公共住房必須打破壟斷

　　記者：二次房改的核心內(nèi)容是什么？

　　李明：二次房改的核心內(nèi)容，就是確立住房是準(zhǔn)公共產(chǎn)品，基本方向就是由政府主導(dǎo)提供房屋住房服務(wù)。概括起來(lái)，就是“三種住房制度，三類供地方式，三支隊(duì)伍參與”(三三制)。

　　三種住房制度指的是，針對(duì)低收入人群的保障性住房制度、針對(duì)中等收入家庭的公共住房和公共租賃住房制度和針對(duì)高收入家庭的商品住房體制。而相應(yīng)的三類供地方式也分別為，政府劃撥方式供地、“四定兩競(jìng)”招標(biāo)用地和商品房的“招拍掛”方式供地。其中，公共住房實(shí)行定地價(jià)、定建房標(biāo)準(zhǔn)、定稅費(fèi)率、定5%利潤(rùn)率，競(jìng)房?jī)r(jià)、競(jìng)建設(shè)方案的四定兩競(jìng)方式，是二次房改實(shí)現(xiàn)的一個(gè)必要條件，根本目的是為了解決中間階層的夾心層問(wèn)題。

　　記者：事實(shí)上，針對(duì)這部分中間群體，現(xiàn)在的住房制度也有經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房的設(shè)計(jì)，二次房改有何創(chuàng)新？

　　李明：公共住房與限價(jià)房、經(jīng)適房的供應(yīng)對(duì)象雖然都是中等收入家庭，但是還是有很大不同。從供地指標(biāo)上來(lái)看，目前限價(jià)房的供地指標(biāo)有限，而公共住房要求從制度上規(guī)定了將保障性住房供地之外的住房用地指標(biāo)拿出60%左右作為公共住房用地。

　　從供地招標(biāo)方式上來(lái)看，限價(jià)房采用招拍掛的方式招標(biāo)，不定地價(jià)、建房標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)率和利潤(rùn)空間，不確定性很大。而在二次房改的“四定”設(shè)計(jì)中，公共住房保證了地價(jià)、建房標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)率、利潤(rùn)率和房?jī)r(jià)的公開透明和穩(wěn)定性。

　　最關(guān)鍵的是，公共住房的開發(fā)隊(duì)伍與限價(jià)房也有不同。限價(jià)房的招標(biāo)方式從制度上排斥了住房合作社和非營(yíng)利公益性合作建房機(jī)構(gòu)參與的可能性，形成了開發(fā)商的壟斷經(jīng)營(yíng)。而公共住房的開發(fā)主體則是合作社和非營(yíng)利公益性合作建房機(jī)構(gòu)，理想預(yù)期是形成與開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。

　　反對(duì)者沒有一條站得住腳

　　記者：二次房改的建設(shè)反響如何？

　　李明：反響非常大。網(wǎng)上調(diào)查顯示70%的人贊成，但有意思是，80%認(rèn)為行不通。我甚至看到過(guò)極端的評(píng)論，稱要兩大利益集團(tuán)減少得益，無(wú)異于與虎謀皮。我琢磨，這可以說(shuō)明一點(diǎn)，在住房制度上，老百姓對(duì)政府投了不信任票。

　　記者：哪些人反對(duì)，反對(duì)的理由是？

　　李明：目前開發(fā)商還沒有站出來(lái)評(píng)論，倒是不少媒體提出了質(zhì)疑，有人認(rèn)為是多此一舉，有人認(rèn)為是別出心裁，中國(guó)青年報(bào)有篇評(píng)論，稱這是烏托邦的想法，是政府不能承受之重。這些反對(duì)意見，我覺得沒有一條站得住腳。

　　記者：有人評(píng)論說(shuō)，二次房改的目的就是要降房?jī)r(jià)……

　　李明：其實(shí)降低房?jī)r(jià)完全可以在目前的制度框架內(nèi)解決。二次房改的目的是把住房需求分類解決，對(duì)商品房的價(jià)格短期內(nèi)可能有影響，但這只是合理的回歸，實(shí)施后中低收入者80%會(huì)受益，高收入者也不會(huì)收到太大沖擊。從這個(gè)角度上講，原來(lái)的制度框架已經(jīng)不能解決這個(gè)問(wèn)題。

　　期待重慶先試先行

　　記者：二次房改有沒有現(xiàn)實(shí)可行性，這是很多人想問(wèn)的。

　　李明：二次房改完全可以從下到上推進(jìn)，按照我的理解，三三制的住房體制在重慶已嶄露頭角。重慶市副市長(zhǎng)黃奇帆近日表示，政府將嚴(yán)控土地出讓價(jià)格，降低商品房成本�！敖�(jīng)濟(jì)適用房土地出讓價(jià)不超過(guò)房?jī)r(jià)的1/6；中低檔商品房不超過(guò)房?jī)r(jià)的1/5，而高檔商品房不超過(guò)1/3�！�

　　記者：這些目標(biāo)和二次房改有哪些相近的地方？

　　李明：重慶的住房規(guī)劃初步給出了三種住房制度和與之相應(yīng)的三類供地方式，基本確定了三類供地方式的基準(zhǔn)地價(jià)，為全國(guó)做出了榜樣。我理解，這就是一個(gè)讓低端有保障、中端買得起、高端有選擇的三三制住房制度。但這僅僅是一個(gè)規(guī)劃，如果在制度設(shè)計(jì)確立每種土地的價(jià)格和數(shù)量，在開發(fā)隊(duì)伍上引進(jìn)開發(fā)商以外的力量，我想宜居重慶的目標(biāo)，會(huì)走得更快一點(diǎn)。

　　如果重慶有單位感興趣，我愿意自費(fèi)到重慶，就公共住房制度的問(wèn)題，與大家與交流切磋，我希望重慶在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，能夠率先有一個(gè)制度性的突破。(記者 陳富勇)