深圳市人大日前通過《關于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，稱將適當照顧原村民和原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織利益，按規(guī)定辦理初始登記，依法核發(fā)房產(chǎn)證，這標志著深圳部分符合條件的“小產(chǎn)權房”可能轉正拿到房產(chǎn)證。一時間，“小產(chǎn)權房可能開閘”的說法陡然升溫，媒體上那些打擦邊球的“小產(chǎn)權房”廣告也多了起來，一些中介更是頻繁指點那些希望淘得一套“庶出”住房的客戶，稱“政策一旦下來，就不可能賣這個價了�！�

　　官方說法：堅決查處“小產(chǎn)權房”

　　針對社會上關于“深圳市‘小產(chǎn)權房’將拿全國首個準生證”傳聞，6月9日下午，國土資源部相關人士表示，深圳市人大《關于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》處理的是國有土地上的違法建筑，與在農(nóng)民集體土地上違規(guī)違法建設、向社會公眾租售的“小產(chǎn)權房”有本質區(qū)別。

　　國土資源部強調，國土資源部對“小產(chǎn)權房”的態(tài)度已經(jīng)非常明確，農(nóng)村集體用地是不能用來建小產(chǎn)權房的。小產(chǎn)權房不符合國家現(xiàn)行法律規(guī)定，更不受法律保護。在即將出臺的“農(nóng)村集體土地流轉辦法”和新修訂的《土地管理法》中，據(jù)國土資源部熟悉政策法規(guī)的官員透露，“農(nóng)村集體建設土地流轉辦法”中不會涉及小產(chǎn)權房的內容，而《土地管理法》修訂案或將于明年上半年出臺，修訂案與其之后的一系列配套文件，會有部分內容涉及農(nóng)村土地流轉，但他未透露是否會對小產(chǎn)權房有所影響。

　　“小產(chǎn)權房”日益蔓延

　　什么是“小產(chǎn)權”？在民間，一般認為國家發(fā)的產(chǎn)權證叫“大產(chǎn)權”；不是國家發(fā)出、而是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)的產(chǎn)權證，就叫“小產(chǎn)權”，也叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權”，最大的區(qū)別，在于房子建造在不同性質的土地上。

　　記者注意到，在官方文件中，對所謂“小產(chǎn)權”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權”，迄今并無標準解釋，目前關于“小產(chǎn)權”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權”的官方表述，主要來自建設部2007年6月18日關于購買新建商品住宅的風險提示中。其內容如下：“城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)。不允許集體土地上建設的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售。目前，有些村集體經(jīng)濟組織在本村集體土地上集中建設農(nóng)民住宅樓，用于安置本集體經(jīng)濟組織成員，但在安置過程中，擅自擴大銷售對象，以較低的價格向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售。非集體經(jīng)濟組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權登記，合法權益難以得到保護。有些項目允諾辦理的‘鄉(xiāng)產(chǎn)權’、‘小產(chǎn)權’，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護�！�

　　在房產(chǎn)行業(yè)，所謂“小產(chǎn)權房”，一般是指一些村集體組織或開發(fā)商以新農(nóng)村建設等為名義出售的、建筑在集體土地上的房屋，或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。這類房子一般由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)放產(chǎn)權證，但這類所謂“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”，實際上并無真正的產(chǎn)權，因為這種房產(chǎn)缺少國家出具的土地使用證和預售許可證，國土房管局也不會給予備案。

　　雖然沒有“出生證”，但“小產(chǎn)權”的居住功能和“大產(chǎn)權房”沒有絲毫區(qū)別，而它的價格卻便宜許多。也正是因為這一原因，近年來，隨著各地城市房價的不斷飆升，部分開發(fā)商聯(lián)手鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，在占用的農(nóng)民集體土地上建造房屋，然后由享有該土地所有權的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村合作經(jīng)濟組織等機構蓋章頒發(fā)權屬證書，把它的使用權轉讓給城市居民的做法愈演愈烈。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前，全國住宅總量在186億平方米左右，其中高達66億平方米面積的住房屬于“小產(chǎn)權房”，占比超過三分之一。由此，“小產(chǎn)權房”開始演變成為一種新的現(xiàn)象。

　　針對逐步蔓延“小產(chǎn)權房”現(xiàn)象，前不久中國社科院發(fā)布的2009年《農(nóng)村經(jīng)濟綠皮書》指出，目前“小產(chǎn)權”與“大產(chǎn)權”的區(qū)分意義已經(jīng)不大，而農(nóng)民的宅基地事實上已進入市場，“相關政策應作出調整，以適應現(xiàn)實變化”，現(xiàn)行法規(guī)應作出修訂。看來，“小產(chǎn)權房”需要從法律的源頭上加以確認，并允許各地先行探索，國家有關部門也應該密切關注其公平性和持續(xù)性，并及時予以糾偏，為將來的立法和修法積累經(jīng)驗。也許，這才是“小產(chǎn)權房”現(xiàn)象背后蘊含著的亟需解決的大問題。

　　價差巨大，不乏“搏一記”買家

　　記者注意到，近一段時間，本地媒體上的“低價房”廣告明顯多了起來，這些所謂的“低價房”，其實就是“小產(chǎn)權房”。根據(jù)某報上登載的兩則低價別墅廣告的線索，記者日前前往松江、奉賢的兩處樓盤探訪。

　　驅車經(jīng)郊環(huán)A30從李塔匯出口下，遠遠可見一片新建的住宅區(qū)，在建的A15高速公路從小區(qū)前方經(jīng)過，車右行約200米，即見懸掛于“恬潤新苑”售樓處上方的紅色條幅。根據(jù)報紙上登出的電話，記者找到“經(jīng)辦人”。據(jù)此人介紹，目前這里主要銷售聯(lián)排別墅，每套的總面積約250多平方米，總價在88萬元左右，核下來的單價只要3520元�！皢蝺r怎么這么便宜”？“經(jīng)辦人”介紹說，眼下該小區(qū)在售的聯(lián)排別墅只剩下4-5套了，“這是動遷安排剩下的”，其他房源要等二期開盤了。

　　記者問，如果要買房，與誰簽合同？這名“經(jīng)辦人”拿出一份復印件，上面蓋的是鎮(zhèn)建設管理辦公室的圖章，表示如果要買房，就與這家機構簽約�！盀槭裁床皇桥c開發(fā)商簽約？這樣的機構有銷售資格嗎？”面對記者的追問，這位“經(jīng)辦人”表示，這一切都可放心，開發(fā)這片樓盤的企業(yè)是由政府下面的管理機構批準的，又不是一般的“野雞”單位。“眼下沒有產(chǎn)權證，過兩年總會統(tǒng)一辦理的。不過到那個時候，就肯定不是現(xiàn)在這個價錢了。”經(jīng)辦人說道。

　　離開“恬潤新苑”，記者又驅車來到奉賢區(qū)的“鹽行花苑”售樓處，這里近300平方米的一套雙拼別墅，總價只有90多萬元，而且物業(yè)費竟然只有每平方米0.5元。售樓小姐的說法與“恬潤新苑”的那位經(jīng)辦人如出一轍，她表示，發(fā)展商的資質絕對沒有問題，可以確保買家“在兩年里拿到產(chǎn)權證”。

　　記者探訪的上述兩處樓盤有個共同特點，均是在農(nóng)民別墅區(qū)中混雜著一定量的對外銷售別墅。由于其非商品房的屬性，往往是不允許公開打廣告對外出售的。但是，這類以現(xiàn)房出售的低價樓盤，偶爾會在媒體上刊登含糊其辭的廣告，這類廣告一般不會刊登房屋預售許可證號，二也不會事先聲明房屋產(chǎn)權問題。但“有心人”則一眼就能看懂。值得注意的是，由于這類樓盤沒有經(jīng)市房產(chǎn)交易中心備案，銀行均不會提供正規(guī)的商業(yè)貸款，通常情況下購房者須冒險一次性繳清房款。

　　采訪中記者發(fā)現(xiàn)，目前在上海，所謂的“小產(chǎn)權房”大致有幾種情況：第一種是在農(nóng)民“宅基地”上建成的房子，只屬于該村的農(nóng)民、即集體所有者，這類房子嚴格來說，連外村農(nóng)民都不能夠購買。因為農(nóng)村宅基地使用權具有很強的身份屬性；第二種是占用耕地違規(guī)建設的住宅；第三種是農(nóng)村宅基地異地置換后，在沒有進入市場的“節(jié)余土地”上建起來的動遷住宅；第四種是在集體企業(yè)或工業(yè)園區(qū)用地上建造的住宅或別墅，等等。

　　近年來，伴隨著上海房價的走高，價格優(yōu)勢十分明顯的“小產(chǎn)權房”，不僅買賣一直“暗流涌動”，而且頗有蔓延之勢。雖然根據(jù)國家規(guī)定，出售“小產(chǎn)權房”在法律上被禁止，但由于其沒有土地出讓金，開發(fā)商利潤也不高，其價格一般僅是同地區(qū)商品房價格的20%-40%。這也是有些住在市中心的居民頂著產(chǎn)權風險購買的根本原因。近期，奉賢青村、金匯，及松江李塔匯、新橋等鎮(zhèn)的“小產(chǎn)權”樓盤短期內幾乎銷售一空，而且售價比五一前后有所上漲，就是最好的例證。（本報記者 熊海鈞）