前不久，最高人民法院發(fā)布司法解釋，規(guī)定“住改商”申請須獲得本棟建筑物內(nèi)所有業(yè)主一致同意。該文件公布后，贊者彈者各執(zhí)一詞。贊者認(rèn)為，全體一致同意的要求基本上堵死了“住改商”的口子，不用再擔(dān)心由此帶來的煩惱；而彈者則認(rèn)為，全體一致同意的要求太苛刻，這種一刀切式的規(guī)定可能在一些情況下會損害多數(shù)人的利益。可以說，雙方的看法都有一定道理，爭論恐怕還會繼續(xù)。在很大程度上講，“住改商”不僅僅是一個法律問題，甚至可以說，“住改商”是一個很難依賴法律解決的問題。

　　很多人痛恨“住改商”的理由是，它擅自改變了房屋的居住目的和用途，并會給“利害關(guān)系人”的生活帶來不利影響。但問題是，一間房屋的目的和用途并不是天然的，并非房屋性質(zhì)本身決定了它的目的和用途，相反，房屋的目的和用途是由其主人決定并可以發(fā)生改變的，所有的房屋都既可用來居住也可用來經(jīng)商。如果一幢住宅樓里的所有業(yè)主都愿意將其房屋用來經(jīng)商，這個住宅樓立即就變成了經(jīng)商樓。可見，改變房屋的目的和用途并不是反對“住改商”的合適理由。況且，要想在“居住”和“經(jīng)商”之間劃一條清晰的界限并非易事。比如，將自己的房屋租給他人居住算不算“經(jīng)商”？如果說租給一兩個人或者一家人不像“經(jīng)商”的話，那么將一間房屋租給十幾個甚至幾十個人居住算否“經(jīng)商”？還有，在家里進行純粹的電話或者網(wǎng)絡(luò)交易算不算“經(jīng)商”？看似簡單的問題，其實不易回答。

　　再來看看“利害關(guān)系人”的界定。最高法院的司法解釋將“本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主”都視為“有利害關(guān)系的業(yè)主”。不能不說，這是一種省事兒的招數(shù)，因為“本棟建筑物的其他業(yè)主”并不一定都與“住改商”的業(yè)主有“利害關(guān)系”，如果我們對“利害關(guān)系”作實質(zhì)性而非形式意義理解的話。試想，如果一棟高二三十層、分為十幾個單元的住宅樓里某個單元一層的業(yè)主將其房屋改為經(jīng)營性用房，對于住在其他單元二十層的業(yè)主算有“利害關(guān)系”嗎？前者對后者造成的影響恐怕遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如其對另一棟毗鄰住宅樓里的一層住戶嚴(yán)重。因此，將同一棟建筑物內(nèi)的業(yè)主都視為“住改商”者的利害關(guān)系人并不合理。那么，該如何界定“利害關(guān)系人”呢？回答是，那些受到“住改商”影響的人。但這種回答幫助不大，因為在每一個“住改商”情景中，受到影響的人都不相同。

　　還有，司法解釋要求一棟建筑物內(nèi)業(yè)主“全體一致同意”，“住改商”才能獲得批準(zhǔn)。如果一棟建筑物內(nèi)大部分業(yè)主都不打算進行“住改商”的話，這種要求也許還有一定道理，但如果一棟建筑物內(nèi)大部分業(yè)主都打算進行“住改商”，只有極少部分業(yè)主甚至只有一位業(yè)主反對，這種要求的合理性恐怕就會大打折扣。也許有人會說，哪怕只有一位業(yè)主反對，一棟住宅樓內(nèi)的其他業(yè)主也不能進行“住改商”，因為前者的財產(chǎn)權(quán)是一種基本權(quán)利，不應(yīng)受制于多數(shù)決定。這種說法的問題在于，“住改商”并不一定會對其他業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)帶來影響或者構(gòu)成侵犯，并且，更重要的是，“住改商”的業(yè)主也是在行使自己的財產(chǎn)權(quán)。在雙方都在行使自己財產(chǎn)權(quán)的情況下，只有當(dāng)一方權(quán)利的行使侵犯了另一方的權(quán)利時，才能對侵權(quán)者進行干預(yù)。也就是說，即便是某位業(yè)主進行了“住改商”，如果其行為并未對其他業(yè)主造成不利影響，阻止其“住改商”就缺乏正當(dāng)性。進一步，界定什么樣的行為構(gòu)成“不利影響”同樣十分困難。即便私法上存在“相鄰關(guān)系”原則，認(rèn)定某位業(yè)主的行為對其他業(yè)主構(gòu)成了“不利影響”，也沒有清晰的標(biāo)準(zhǔn)可資借鑒。

　　從這個意義上講，“住改商”問題很難依靠法律得到解決，試圖用一刀切式的規(guī)定來解決更是一個錯誤的思路，因為每一個小區(qū)乃至每一棟樓的情形都具有獨特性。根本而言，“住改商”問題的有效解決應(yīng)當(dāng)依賴于生活在某個小區(qū)乃至某棟樓的居民，只有他們最清楚本小區(qū)或者本棟樓的情況以及自己的利益。也就是說，“住改商”這種棘手的問題，主要應(yīng)由擁有“地方性知識”的居民，在互相寬容和諒解的基礎(chǔ)上，通過自治的方式解決。(王建勛)