就在樓市的焦點(diǎn)仍集中于中小戶(hù)型住宅熱銷(xiāo)、剛性需求爆發(fā)時(shí)，近期國(guó)內(nèi)多個(gè)城市悄然出現(xiàn)了豪宅回暖、中大戶(hù)型熱銷(xiāo)的情形。有專(zhuān)家指出，繼剛性需求之后，改善型需求的入市有望帶領(lǐng)樓市進(jìn)入小陽(yáng)春第二階段，但這種依然屬于前期被壓抑的改善型需求，能否放量，能否持續(xù)，仍需持續(xù)觀察。

　　改善型需求入市

　　4月25日，深圳市南山區(qū)兩個(gè)以中大戶(hù)型為主的新盤(pán)同時(shí)開(kāi)盤(pán)。恒立依云伴山和泛海拉菲花園，均價(jià)約為1.2萬(wàn)元/平方米。泛海拉菲花園推出200多套80～160平方米的高層住宅和疊院別墅，銷(xiāo)售近七成；依云伴山推出210套，也售出八成。

　　豪宅方面同樣形勢(shì)喜人。深圳著名豪宅圣莫麗斯推出170多套150～190平方米不等的臨湖單位，均價(jià)高達(dá)2萬(wàn)元／平方米，開(kāi)盤(pán)售出七成。4月份深圳市成交龍虎榜統(tǒng)計(jì)顯示，圣莫麗斯以36616平方米的銷(xiāo)售成績(jī)榮登4月商品房銷(xiāo)售冠軍。

　　深圳市國(guó)土局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月深圳全市新建商品住宅銷(xiāo)售共成交7694套，成交74.6萬(wàn)平方米，均價(jià)12331元/平方米，環(huán)比上漲了12.4%，比去年同期則上漲了3.2%。豪宅成交拉升了4月份成交均價(jià)，4月12日入市的卓越·維港北區(qū)別墅，當(dāng)日開(kāi)盤(pán)就成交4億元。4月份均價(jià)最高的17和18日，豪宅云集的南山區(qū)成交均價(jià)分別達(dá)到23634元/平方米和23190元/平方米，直接推動(dòng)了深圳成交均價(jià)的上升。

　　中國(guó)證券報(bào)記者在熱銷(xiāo)大戶(hù)型樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)注意到，大戶(hù)型購(gòu)房者通常以中年人為主，往往屬于第二或第三次購(gòu)房，與歲末年初購(gòu)房者多以首次置業(yè)的年輕人為主形成對(duì)比。

　　對(duì)于大戶(hù)型樓盤(pán)熱銷(xiāo)，深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智分析，主要是由于降息和二套房貸的放松，使換房客開(kāi)始活躍。另外，去年樓市調(diào)整時(shí)期，大戶(hù)型樓盤(pán)和豪宅等的跌幅較大�！敖�(jīng)濟(jì)前景不明朗，也使一部分富豪將錢(qián)投進(jìn)了樓市。”李耀智透露。

　　同樣，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，3月北京市別墅銷(xiāo)售套數(shù)為370套，比2月份上漲320.45%。成交面積為131118平方米，比2月份上漲385.16%，成交總金額近14.89億。而整個(gè)一季度成交達(dá)到600多套，與行情較好的2007年持平。

　　廣東中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)李粵湘也表示，行內(nèi)俗稱(chēng)“大碼樓”的物業(yè)，即總價(jià)250萬(wàn)元以上的房屋交易在春節(jié)前每月平均只有幾宗，而在3月后中原地產(chǎn)每月成交“大碼樓”基本保持在幾十宗。目前出手的中高端物業(yè)買(mǎi)家除改善型買(mǎi)家外，也有少量投資客。

　　二線城市同樣出現(xiàn)改善型需求入市的跡象。正合地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，成都市主城區(qū)120平方米以上戶(hù)型的成交套數(shù)從1月的1025套增加到3月的2005套之多，成交面積也從15.22萬(wàn)平方米增加到28.48萬(wàn)平方米。麓山國(guó)際社區(qū)、萬(wàn)科·雙水岸、南湖國(guó)際社區(qū)、四海逸家、上實(shí)·錦繡森鄰、龍城1號(hào)等定位于改善型住宅的樓盤(pán)，今年以來(lái)保持了熱銷(xiāo)勢(shì)頭。

　　武漢市“五一”三天假期成交量達(dá)到了467套，超過(guò)2008年同期兩倍多，套均成交面積達(dá)103.68平方米，5月4日、5月5日武漢樓市每天成交超過(guò)400套。長(zhǎng)源地產(chǎn)副總肖學(xué)峰表示，近一個(gè)月120平方米以上大戶(hù)型成交比較多，說(shuō)明改善型需求開(kāi)始釋放。武漢的錦繡江南、水岸星城、頂琇晶城、新華西美聯(lián)公館、黃浦東宮等中心城區(qū)內(nèi)一批樓盤(pán)里，購(gòu)房人以自住型改善需求為主。

　　成交能否持續(xù)尚需觀察

　　易居克而瑞研究中心最新研究報(bào)告預(yù)計(jì)，今年，北京、上海、深圳三大城市的改善型住房缺口高達(dá)1600萬(wàn)平方米。至2009年底，上海改善型住房缺口將達(dá)到793萬(wàn)平方米，北京的缺口則會(huì)高達(dá)547萬(wàn)平方米，深圳的缺口也將近255萬(wàn)平方米。克而瑞研究中心表示，改善型需求將有力支撐2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。

　　“2009年一季度市場(chǎng)回暖，很大的原因在于改善型需求進(jìn)一步得到釋放，而且這個(gè)趨勢(shì)越加明顯了�！笨硕�瑞(中國(guó))首席研究員陳嘯天指出，去年四季度以來(lái)，上海以及北京的改善型需求成交比重明顯開(kāi)始上揚(yáng)。

　　“改善型需求不斷釋放有多方面的原因，其中最主要也是最直接的一點(diǎn)就是目前市場(chǎng)上有大量的改善型需求被壓抑，這必然導(dǎo)致其尋求釋放的通道�！标悋[天表示。

　　廣州合富輝煌市場(chǎng)研究部首席分析師黎文江認(rèn)為，改善型需求和投資客4月份已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入樓市。黎文江分析，存款利率不斷下降，而廣州樓市出租回報(bào)率約為4.5%，加上很多的投資客認(rèn)為樓價(jià)下調(diào)的空間不大，房地產(chǎn)保值潛力大，因此紛紛入市。

　　然而，第一太平戴維斯研究部報(bào)告顯示，受金融危機(jī)與2009年盈利預(yù)期不確定的影響，2009年一季度深圳高端住宅租金和入住率都出現(xiàn)了下降，且在未來(lái)還有持續(xù)下降的壓力。第一太平戴維斯指出，2009年首季度深圳服務(wù)式公寓空置率上升到12.7%，平均租金為人民幣193.6元/平方米/月，環(huán)比下跌2%，同比下降達(dá)7.8%。報(bào)告還指出，除服務(wù)公寓外，高端私人住宅市場(chǎng)租金第一季度下降2.8%，平均空置率上升2.9個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到22%。

　　第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)市場(chǎng)研究部助理董事陳松吟表示，對(duì)外籍人士依存度高的高端住宅租賃市場(chǎng)，會(huì)持續(xù)面臨租金和入住率同步下降的壓力。“一部分客戶(hù)因跨國(guó)企業(yè)業(yè)務(wù)收縮回國(guó)，不再需要，另一部分是跨國(guó)公司控制成本支出，降低了住房補(bǔ)貼�！鄙钲谏呖谀掣叨俗赓U市場(chǎng)負(fù)責(zé)人表示。

　　廣州知名地產(chǎn)分析人士韓世同也謹(jǐn)慎表示，目前廣州中心城區(qū)樓房供應(yīng)量不多，樓價(jià)高，投資回報(bào)不明朗，投資客不會(huì)集中入市。

　　“大戶(hù)型樓盤(pán)和豪宅的熱銷(xiāo)，表明深圳樓市‘小陽(yáng)春’進(jìn)入了第二個(gè)階段。”深圳高等職業(yè)技術(shù)學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)鄧志旺表示，雖然有別于首次置業(yè)，但改善型需求仍然是屬于剛性需求，是去年觀望情緒濃厚的情況下被壓抑的需求，如今開(kāi)始釋放。但目前投資客尚不活躍，待這些剛性需求釋放殆盡后，樓市成交量將會(huì)重新下滑。

　　調(diào)升開(kāi)工面積苗頭顯現(xiàn)

　　“我們現(xiàn)在是沒(méi)貨賣(mài)，紫麟山正在加快建設(shè)進(jìn)度�！鄙顦I(yè)南方地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，深業(yè)集團(tuán)在春交會(huì)展出10多個(gè)樓盤(pán)僅有3個(gè)主力樓盤(pán)在售，東城上邸和紫麟山都出現(xiàn)新貨斷檔。熙龍灣、星海名城、萬(wàn)科金域華府、桃源居等樓盤(pán)也基本處于“斷貨”狀態(tài)。“銷(xiāo)售速度快過(guò)預(yù)期，二期要到6月底才能賣(mài)�！蔽觚垶充N(xiāo)售負(fù)責(zé)人表示。

　　星海名城相關(guān)人士指出，斷貨原因更多在于去年不少房企調(diào)減了開(kāi)工面積、放慢了建設(shè)進(jìn)度，如深振業(yè)2008年年報(bào)顯示，緩建星海七期、振業(yè)城五期8-11棟、振業(yè)巒山谷花園一期7-13棟等項(xiàng)目。

　　由于樓市成交回暖超出預(yù)期，深圳部分熱點(diǎn)片區(qū)和新增供應(yīng)跟不上，出現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性”斷貨，不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始調(diào)增開(kāi)工面積或加快建設(shè)進(jìn)度。深業(yè)南方已加快深圳兩個(gè)在建樓盤(pán)進(jìn)度，龍崗區(qū)的坑梓項(xiàng)目也定出了下半年動(dòng)工的日程表。去年曾申請(qǐng)延期一年竣工的天健時(shí)尚空間，而今已有兩棟樓封頂，其負(fù)責(zé)人表示正在趕進(jìn)度，爭(zhēng)取在今年底開(kāi)盤(pán)。振業(yè)也有幾個(gè)緩建項(xiàng)目已復(fù)工或加快建設(shè)。

　　萬(wàn)科在2009年一季報(bào)透露“在存貨管理上，公司繼續(xù)堅(jiān)持‘量出為入’的原則，確保項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)節(jié)奏和銷(xiāo)售節(jié)奏相匹配。將結(jié)合市場(chǎng)形勢(shì)，考慮對(duì)開(kāi)工計(jì)劃作出調(diào)整，并將在中期報(bào)告中進(jìn)行披露�！�

　　土地市場(chǎng)也繼續(xù)融冰，繼4月29日首次推出居住用地之后，深圳市土地房產(chǎn)交易中心6月2日將公開(kāi)掛牌捆綁出讓寶安區(qū)三宗地項(xiàng)目改造權(quán)及土地使用權(quán)，其中兩宗為商住混合用地，使用年期為70年，另一宗為商業(yè)及公寓用地，使用年期也為70年；6月10日,還將出讓一塊位于福田區(qū)南園愛(ài)華路西側(cè)的商住用地，建筑面積為18500平方米。

　　“今年樓市仍是以消化存量為主，有能力、有信心調(diào)增開(kāi)工面積，進(jìn)入新一輪開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商還不多�！鄙钲谑猩缈圃撼鞘羞\(yùn)營(yíng)主任高海燕指出，一些斷檔現(xiàn)象并不代表樓市供不應(yīng)求，而只是結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，目前深圳仍有近500萬(wàn)平方米的新房存量，開(kāi)發(fā)商不會(huì)盲目樂(lè)觀加大開(kāi)發(fā)或漲價(jià)。