沒有絢麗的廣告牌，沒有豪華的售樓處，在北京市北五環(huán)外地鐵5號線和13號線夾角處，一個僅有“北京城建集團”標(biāo)志的住房工地正在緊鑼密鼓地施工。

　　這個低調(diào)的工地名為“北苑南區(qū)”，是北京市首個公共租賃房項目。一位施工人員告訴記者，這里明年就能竣工。

　　記者日前從財政部獲悉，公共租賃房的相關(guān)指導(dǎo)意見將于近期發(fā)布，這表明，繼經(jīng)濟適用房、廉租房、限價房之后的“第四房”將正式浮出水面。

　　“第四房”浮出水面

　　作為一種全新的政策性住房，公租房與人們熟悉的保障性住房有本質(zhì)的區(qū)別，專家對此的解釋是：經(jīng)濟適用房或限價房的房主擁有房屋產(chǎn)權(quán)；公租房的產(chǎn)權(quán)則完全是政府或公共機關(guān)所有。同時它又與廉租房有很大的不同：廉租房是面向城市最低生活保障標(biāo)準以下且住房困難的住戶，是政府以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞教峁┑谋Ｕ闲宰》�；公租房則是為解決新就業(yè)職工等“夾心層”群體住房困難的一個產(chǎn)品。

　　中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞在接受記者采訪時表示，公租房制度豐富了保障性住房體系的層次建設(shè)，從以售為主向租售結(jié)合過渡，從強調(diào)對房屋所有權(quán)保障轉(zhuǎn)向?qū)Ψ课菔褂脵?quán)的保障。他表示，目前很多發(fā)達國家和地區(qū)，都有通過政府建立保障性住房租賃體系，并且具有幾十年的成功建設(shè)經(jīng)驗。牛鳳瑞舉例說，在新加坡，公租房被稱作“組屋”，滿足了當(dāng)?shù)?0%的人口居住問題。中國的香港特區(qū)也通過建“政府公營永久房屋”，幫助30%的貧困家庭實現(xiàn)了“居者有其屋”。未來中國樓市的發(fā)展方向就是雙軌制，就是市場跟政府相輔相承共同來參與住房的制度。

　　“其實在2007年的時候，公租房已在深圳等地率先試行，租住對象為收入夠不上保障房標(biāo)準，又買不起商品房的‘夾心層’人群。”中國社科院財政與貿(mào)易經(jīng)濟研究所城市與房地產(chǎn)研究室主任倪鵬飛告訴記者。

　　2009年全國兩會期間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥就正式介紹了公租房這一概念。他表示，這一面向“夾心層”的保障房新品種，將惠及一些大學(xué)畢業(yè)生和在城市就業(yè)的外來人口。

　　據(jù)北京市規(guī)劃委主任黃艷透露，北京也在2009年8月1日發(fā)布了《公共租賃住房管理辦法(試行)》，類似于“北苑南區(qū)”的公租房項目，全市目前共有11個正在開工建設(shè)，可提供房源8000套。今年在城市建設(shè)區(qū)，通過政府公共土地的投放和公共財政的支持，將建設(shè)50萬平米的公共租賃房，比去年的力度更大。而今后公租房的建設(shè)收購力度將逐漸加大，公租房這個產(chǎn)品將逐漸在政策性住房中占主導(dǎo)地位。

　　黃艷表示，目前市規(guī)劃委等部門已開始啟動研究制訂政策性住房空間布局規(guī)劃，這個規(guī)劃的編制期限將到2015年，對于廉租房、經(jīng)適房、限價房、公租房等各類政策性住房，都將進行空間布局的規(guī)劃。在這個規(guī)劃中，將來公租房的比例會越來越大。

　　公租房建設(shè)面臨難題

　　記者了解到，北京市公共租賃房最大套型面積將控制在60平方米以下，基本可以達到“拎包入住”的標(biāo)準。公租房規(guī)劃將采取“大分散、小集中”的方式，選址在交通便利、市政配套齊全或產(chǎn)業(yè)功能聚集區(qū)域。而為了提高土地使用效率，兼顧規(guī)模和經(jīng)濟效益，公租房可適當(dāng)提高容積率和建筑密度。

　　然而，在有著近510萬外來常住人口的北京市，“夾心層”人群數(shù)以百萬計。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，公租房是面向“本市中低收入住房困難家庭等群體”。北京市有關(guān)官員在公開場合多次解釋，所謂“本市”就是指戶籍人口。這顯然與市場的需求相去甚遠。

　　牛鳳瑞表示，萬余套面向本地戶籍人口的公租房，遠遠不能滿足外來低收入群體的居住訴求。廣州、上海等一線城市也同樣面臨著如此尷尬的難題。在昂貴的土地成本和有限的財政投入約束下，中央和各地政府?dāng)U大住房保障之路，走得相當(dāng)曲折。

　　倪鵬飛認為，不盤活存量住房資源，僅僅通過政府行政手段所能增加的供給極為有限，對于滿足“夾心層”住房需求只是杯水車薪。他分析說，住房保障應(yīng)該是面向社會中收入最低群體的救濟手段，當(dāng)前保障房擴大覆蓋面的做法，進一步固化了市場與計劃雙軌運行格局。事實上，根本出路在土地制度的改革，而非單純的保障房擴面。

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一認為，無論是哪種保障房，都會受制于土地財政，一塊地如果不蓋保障房，就可以做其他收益更高的項目�？梢哉f，地方政府投資公租房缺乏動力。

　　在地價飆升房價暴漲的北京，公租房的租金需控制在市場租賃價格以下，投資回收期比商品房等項目偏長許多。陽光100集團常務(wù)副總裁范小沖表示，從房地產(chǎn)商的角度出發(fā)，此種項目資金占用量過大，一般不愿意參與。

　　鼓勵多方參與

　　理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感，北京市也只能讓各區(qū)縣根據(jù)自己的財政情況“量力而行”。據(jù)介紹，目前確定的公租房供應(yīng)指標(biāo)，責(zé)任落實到區(qū)縣一級。上一年度有多少人申請，該年度則建設(shè)多少公租房。

　　北京市建委相關(guān)負責(zé)人介紹說，北京確定的公租房建設(shè)方式有三種：在政府組織建設(shè)和收購之外，國有企業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和社會單位可利用自有土地建公租房，解決本單位職工和引進人才住房需求；對于外來人口較為聚集的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城鄉(xiāng)接合部等區(qū)域，鼓勵集體經(jīng)濟組織利用集體建設(shè)用地，按照規(guī)劃建設(shè)公租房，提供給外來務(wù)工人員居住。

　　該負責(zé)人還告訴記者，為了讓低收入的外來人口居有定所，北京市還試圖將村建公租房統(tǒng)一納入管理系統(tǒng)，控制村建公租房的租金，讓普通農(nóng)民工也能住得起。同時，北京市下一步將有細則出臺，即針對不同的項目進行測算，確定房租的優(yōu)惠幅度，并以“誰持有誰管理”的方式進行配租。

　　在價格方面，牛鳳瑞認為，公租房和市場房的差價，肯定需要政府補貼，補貼的形式可以多元化。政府大力推進公租房建設(shè)，也可以有效引導(dǎo)居民住房消費理念的變化，建立梯級消費理念。

　　北京市建委有關(guān)負責(zé)人也表示，按照目前測算情況，公租房租金一般比市場租金便宜20%以上，這主要得益于政府為公共租賃房提供的一系列優(yōu)惠政策。在土地供應(yīng)方面，北京市公租房土地供應(yīng)由過去的出讓方式、一次性繳納70年土地出讓金，轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U方式、按年繳納土地租金，降低了土地成本；在稅費、融資方面，公租房將申請比照廉租房享受稅收優(yōu)惠，申請免征房產(chǎn)稅和營業(yè)稅等；通過政策性貸款，引入信托資金等多種方式，多渠道籌集資金，廣泛吸引社會資金支持公共租賃房建設(shè)。

　　他同時指出，市區(qū)政府公租房管理機構(gòu)，既是建設(shè)、收購、持有主體，也是運行管理主體。在政策支持下，通過公租房配租及租后動態(tài)管理，使公租房在發(fā)揮過渡安置房保障功能的同時，在還貸、維修、日常運行服務(wù)具有可持續(xù)發(fā)展的能力。羅荀