房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺已有時日，相關細則也在逐漸明晰。而最受市民關注的二套房認定標準，目前已能確定是“認房又認貸”。但其更細的實施細則是什么？

　　記者采訪多家商業(yè)銀行和房貸機構獲悉，在審批貸款的實際操作中，對于二套房如何“認房又認貸”，多數(shù)銀行已經(jīng)有了統(tǒng)一的操作標準。

　　從這一實操標準看，二套房“卡”得非常嚴格，被劃歸二套房的主要有七種情況，就連很多“假離婚”躲避二套房政策的做法也被杜絕。

　　銀行實操標準先于政府細則

　　5月7日，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥又提出，二套房最新認定標準很可能不是單純地“只認房”或“只認貸”，而是二者相結合來判定。

　　截至今日，住建部、銀監(jiān)會“認房又認貸”的成文規(guī)定并未下發(fā)，相關細則也不明晰，這使得銀行既要執(zhí)行“認房又認貸”的調(diào)控精神，又不得不在政策出臺前，自己率先“摸索”一套具體的實施標準。

　　“最近全行上下，牽扯精力最多的就是房地產(chǎn)調(diào)控之后，房貸業(yè)務該怎么做。而對于我們業(yè)務部門而言，一項重要工作就是各項新政的‘翻譯’，即如何讓每一單的審批都符合監(jiān)管要求�！蹦硣�有銀行房貸業(yè)務負責人說。

　　“認房又認貸” 明確七種情況

　　“經(jīng)過一段時間的‘切磋’，我們現(xiàn)在已經(jīng)有了一個不成文的執(zhí)行標準。”個貸機構偉嘉安捷相關負責人吳昊告訴記者，從與該公司合作的14家銀行辦理房貸業(yè)務的要求看，各銀行對于“認房認貸”的實操標準或者說“口頭細則”，還是比較一致的。

　　記者梳理銀行和偉嘉安捷等個貸機構的房貸最新實操標準發(fā)現(xiàn)，目前判定為二套房的主要有七種情況。只要屬于其中任一種情況，申請房貸都要被認定為二套房，貸款首付款比例不得低于五成，利率不得低于基準利率的1.1倍。

　　一位接近北京房屋登記信息系統(tǒng)的消息人士向記者透露，北京市有可能不再專門出臺二套房的認定標準，而是直接執(zhí)行住建部正在擬定的認定標準。“住建部的二套房認定標準也不可能太細，具體到每種情況如何判定，還是由銀行決定�！�

　　銀行認定為二套房的七種情況

　　1父母名下有住房，以未成年子女名義再購房

　　詳解：根據(jù)新的政策，家庭成員包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被劃為家庭范疇的。所以以未成年子女的名義申請貸款購房時，就會按照二套房政策執(zhí)行。

　　2未成年時名下有房產(chǎn)，成年后再貸款購房

　　詳解：根據(jù)目前銀行“認貸又認房”，如果不出售現(xiàn)有房產(chǎn)的情況下，再貸款購房是屬于二套房的，將按照二套房的政策執(zhí)行。如果按過去政策，未成年時的房產(chǎn)只要沒貸款，再申請房貸不算二套。

　　3個人名下有全款購買的住房，再貸款購房

　　詳解：過去只“認貸”，這種情況不算二套房，但現(xiàn)在加了“認房”，雖然沒有貸過款，但只要是在房屋產(chǎn)權交易系統(tǒng)中能夠查到名下有房產(chǎn)，在不賣掉且申請貸款的情況下，也會被認定為二套房。

　　4個人名下有貸款購買住房，結清出售后再貸款購房

　　詳解：目前銀行對二套房認定是“認房又認貸”，也就是說雖然貸款買的房產(chǎn)出售以后，家庭名下已沒有任何住房，但因為其之前有貸款記錄，再申請房貸也會被算做二套房。

　　5首次購房使用商業(yè)貸款，再次購房使用公積金貸款

　　詳解：目前公積金貸款政策也比較嚴格，只要借款人有過房貸記錄，不論房貸是否結清、房產(chǎn)是否出售，即便從未使用過公積金貸款，首次申請公積金貸款也會被算做二套房。

　　6婚前一方曾貸款購房，婚后以另一方名義申請貸款購房，但兩人戶口沒有在一起

　　詳解：夫妻雙方結婚后雖然戶口沒有落在一起，但在民政局有過結婚登記。現(xiàn)在，銀行在批貸時除要求借款人提供戶口本外，還會要求借款人提供婚姻狀況證明，而結了婚的夫妻是不能提供單身證明的，所以另一方再購房時也會被算作第二套房。

　　7婚后雙方共同貸款購房，離異后一方再申請貸款購房

　　詳解：只要央行的征信系統(tǒng)中能夠查到房貸記錄，那么即便離異后房產(chǎn)判給一方，另一方再貸款購房時也會被認定為二套房。這使得很多試圖通過“假離婚”來規(guī)避二套房新政的想法也付之東流。(記者 張媛 張焱)