新國十條：樓市最強調控措施

　　穩(wěn)定房價不力政府將被追究責任 高房價地區(qū)可暫停第三套房貸 對熱點房地產(chǎn)項目進行重點清算和稽查

　　近期部分城市房價、地價出現(xiàn)過快上漲勢頭，投機性購房再度活躍。為此，國務院辦公廳昨天特別發(fā)出“關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知”，5大項共“十條”措施要求堅決遏制部分城市房價過快上漲，解決城鎮(zhèn)居民住房問題。

　　燕郊樓盤應聲退燒

　　今天上午，燕京航城3期樓盤開始發(fā)號。與昨夜蜂擁而至的人群相比，上午的售樓大廳前多少有些冷清。

　　穿過潮白河大橋之后，便駛入了河北地界。映入眼簾的是林立的售樓處和滿眼的京字牌照的車輛。燕京航城3期的售樓處就設在燕郊城口在京哈公路的馬路南側。馬路旁，四處是發(fā)送樓盤宣傳單的人，每每聽見有人打聽樓盤的消息他們便會湊上來�！把嗑┖匠且呀�(jīng)排了2000多號了，買不上了，看看那邊的185吧，快發(fā)號了”，一個發(fā)送傳單的人說。

　　燕京航城的銷售人員告訴記者昨晚排的號都已經(jīng)作廢，今天上午直接交定金后將重新拿號，開盤時將按此號順序挑選戶型。據(jù)悉，昨夜原本已排到2300多號，看上去預售的2000多套戶型也已排滿，黃牛也想借此大賺一筆，但今天上午的交款拿號讓黃牛們望而卻步。

　　售樓大廳內，人員爆滿的情況也不見了。大廳外原本用于分流的圍擋也沒了用途。今天的大廳里銷售人員一直收款，無暇介紹樓盤。“您交定金嗎？不交請去那邊排隊等著咨詢”，前臺的一位銷售指了指記者身后的座位說。據(jù)介紹，目前樓盤的售價約8000元/平方米，戶型集中在90平方米以下，60至80平方米的戶型居多。但關于目前已有多少人交定金，銷售人員并未透露。

　　專家預測北京房產(chǎn)成交量將大幅下滑

　　近來樓市新政的密集發(fā)布，樓市已經(jīng)出現(xiàn)明顯波動。昨天下午，“新國十條”的出擊再次震蕩樓市，占據(jù)各大房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站的頭條。新浪網(wǎng)上調查顯示，67.5%的網(wǎng)友認為第三套房貸停發(fā)能夠有效遏制房價過快增長，是近期對政府調控房價信心最高的一次。此外，在是否計劃買房的選項中，48.5%的網(wǎng)友選擇觀望，30.7%的網(wǎng)友表示無買房計劃，只有20.8%的網(wǎng)友依然打算買房。

　　北京中原市場研究部張大偉認為，“新國十條”比此前的政策更加嚴格，第三套以上住房將可能停止貸款的規(guī)定，使很多依靠貸款購房的客戶很難再獲得大量的資金。通知還指出，地方政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數(shù)，“如此嚴格的貸款政策前所未有�！�

　　據(jù)悉，目前北京樓市的炒房比例已經(jīng)接近4成，并且日漸成為高房價的主要推手，因而多數(shù)條文都直接劍指炒房投機者。特別是“對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款”，首次提出限制異地游資炒房。

　　此外，新政再次提及稅費的影響，保留了增加稅費的可能，進一步影響投機者對市場的預期，而除貸款利率外，到目前，所有2009年優(yōu)惠政策基本全部取消。

　　張大偉預計，如此嚴厲的政策下，北京等大城市房價將停止上漲，其中部分郊區(qū)房價年內有望下調20%至30%�！艾F(xiàn)在已有很多購房者再度觀望，約有一半炒房客近期開始拋盤，北京的成交量將下滑三成左右�！�

　　政策靴子落地 地產(chǎn)股跌幅可能有限

　　國務院對遏制高房價再下“猛藥”，今后房地產(chǎn)股票的走勢也成了眾多股民關心的話題。在新的調控措施出臺之前的幾個月里，A股市場的房地產(chǎn)股一直萎靡不振，和現(xiàn)實生活中高速上漲的房價嚴重背離。

　　今后房地產(chǎn)股票走勢如何？對此中金公司表示，就市場而言，房價將進入盤整和調整期，而房地產(chǎn)股票已經(jīng)充分反映了市場較為悲觀的政策調控預期。不過中金指出，短期來看，政策靴子已經(jīng)落地，地產(chǎn)股跌幅將有限，但仍需觀察各地方政府和相關部門的配套政策和市場走勢，同時地產(chǎn)股在短期內也很難出現(xiàn)較大幅度反彈。

　　海富通基金也表示，新政會讓前期房地產(chǎn)交易量價齊升的局面改變，房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤在下半年會受到較大影響。但是從地產(chǎn)類個股來看，政策出臺被視為“靴子落地”，連日來連續(xù)下跌在靴子落地的影響下或已經(jīng)開始超跌反彈，這也是周五地產(chǎn)股企穩(wěn)的主要原因。

　　新國十條能成為房市降溫的拐點嗎?

　　住房問題是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題。

　　措施 各地區(qū)、各有關部門必須充分認識房價過快上漲的危害性，采取堅決的措施，遏制房價過快上漲，促進民生改善和經(jīng)濟發(fā)展。

　　建立考核問責機制。

　　措施 穩(wěn)定房價和住房保障工作實行省級人民政府負總責、城市人民政府抓落實的工作責任制。對穩(wěn)定房價、推進保障性住房建設工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責任。

　　實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。

　　措施 商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數(shù)。

　　發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調節(jié)作用。

　　措施 財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規(guī)定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點清算和稽查。

　　增加居住用地有效供應。

　　措施 房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應總量。要依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對收回的閑置土地，要優(yōu)先安排用于普通住房建設。

　　調整住房供應結構。

　　措施 保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%，并優(yōu)先保證供應。房價過高、上漲過快的地區(qū)，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房和限價商品住房供應。

　　確保完成建設保障性住房300萬套。

　　措施 按照政府組織、社會參與的原則，加快發(fā)展公共租賃住房，地方各級人民政府要加大投入，中央以適當方式給予資金支持。國有房地產(chǎn)企業(yè)應積極參與保障性住房建設和棚戶區(qū)改造。

　　加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管。

　　措施 嚴禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國有及國有控股企業(yè)參與商業(yè)性土地開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務。對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，證監(jiān)部門暫停批準其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。

　　加大交易秩序監(jiān)管力度。

　　措施 對取得預售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目，要在規(guī)定時間內一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。對存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要加大曝光和處罰力度。

　　完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。

　　措施 及時向社會公布住房建設計劃和住房用地年度供應計劃。住房城鄉(xiāng)建設部要加快個人住房信息系統(tǒng)的建設。統(tǒng)計部門要研究發(fā)布能夠反映不同區(qū)位、不同類型住房價格變動的信息。

　　解讀

　　10號文讓新“國四條”的意圖更加明白，以免招致以前政策出臺后因為目標的語焉不詳而被各界誤讀之命運。10號文在戰(zhàn)略級別上的嚴厲體現(xiàn)在兩個方面：一是將遏制房價與維護社會穩(wěn)定等量齊觀，這是中央對高房價的危害性的評級最嚴重的一次。二是首次將問責機制提到文件的“第二條”，并且讓監(jiān)察部介入，嚴厲強調：“對穩(wěn)定房價、推進保障性住房建設工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責任。”這意味著，維護房價穩(wěn)定已經(jīng)被納入黨紀國法的考核體系，堵死了地方官員在遏制高房價上僥幸和綏靖的退路。

　　經(jīng)濟學博士馬光遠

　　“新國十條”的發(fā)布對市場將會產(chǎn)生非常巨大的效果，甚至可以用“立竿見影”來形容。與此前各種調控會有一定的滯后性不同，對投機性需求的強制性叫停不存在任何的滯后性，這樣嚴厲的政策已經(jīng)不是“普遍降溫”，而是屬于“急速凍結”，不亞于一次西伯利亞寒流，可能將樓市帶入又一個冬天。

　　“對房價的調控最有力度的政策就是金融杠桿，但國十一條并未涉及金融，這次政策補上了，對購房首付和利率進行了調整�！笔赘睹刻岣�10%，就消滅掉20%的購房需求�！按舜渭由侠�率的影響，至少影響到30%以上的購房需求。”

　　接下來各主管部門的細則肯定會陸續(xù)出臺響應“新國十條”，其中最受關注的就是對征收房產(chǎn)稅的推敲。但是陳云峰呼吁，即使開征房產(chǎn)稅，也一定要遵循“不都收，分等級”的原則，這樣才能更好地體現(xiàn)政府“差異化住房政策”的思路，做到真正的“各個擊破、有保有壓”。

　　中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰

　　本版文字 姚麗穎 軒燕龍 趙瑩瑩 熊焱 邵澤慧 張楠