“現(xiàn)在的房價是沒有最高，只有更高，不斷的更高，越來越高。為什么我們的人生和夢想都要拴在一個房子上呢？我們所有的努力，所有的期盼都僅僅是一處房子，這樣的人生是不是太悲哀了？ ”2009年最火爆的電視劇《蝸居》中女主角海萍的這段話，道出了眾多無房戶和房奴對房子既愛又恨的復(fù)雜感情。2009年廣州樓價出人意料地一路高漲，十區(qū)均價每平方米破萬元，而12月以來，中央連續(xù)出臺政策調(diào)控樓市，又讓人似乎看到了些許希望。明年，樓價是繼續(xù)瘋漲、微降還是暴跌？明年，我們又能在哪里買得起一方蝸居？

　　樓價：看漲不看跌

　　用坐“過山車”來形容今年的樓市似乎并不為過。年初，還有不少開發(fā)商無米下鍋，四處借錢，甚至要降價以求快速回籠資金。但老百姓沒高興兩天，銀行已向房企打開了錢袋子，財大氣粗的開發(fā)商們底氣足了，房價開始嗖嗖地往上躥，2009年1月廣州十區(qū)一手住宅均價為8014元/平方米，11月已達(dá)到10282元/平方米，漲幅高達(dá)28%，是任何年份都罕見的。最為傳奇的是，成交量也同步上漲，并未出現(xiàn)2007年的價升量跌。不過，進(jìn)入12月以來，中央政府調(diào)控信號頻出，營業(yè)稅優(yōu)惠取消、買地首付5成、處置開發(fā)商囤地……風(fēng)聲似乎一天緊似一天。人們再次期盼：2010年，樓價能降嗎？

　　買家們或許要失望了，目前市場對明年樓價的預(yù)期仍是漲大于跌。中原地產(chǎn)項目部經(jīng)理黃韜表示，明年廣州樓市的整體形勢肯定沒有今年這么火，樓價上半年不可能大漲，年底可能會降下一點，明年廣州十區(qū)的均價在9500～10000元/平方米，但總體而言月均價不會超過1.2萬元/平方米。合富輝煌首席分析師黎文江稱，明年全市均價會超過1萬元/平方米。方圓地產(chǎn)市場研究部副總監(jiān)朱艷麗也表示，由于明年供應(yīng)量比較少，樓價仍可能上漲，只是漲幅會變慢。

　　支撐“漲價”觀點的一大因素是明年供貨量會減少。為迎接亞運，明年6月開始，廣州要停辦樓盤新報建項目，并且所有工地要停工59天，這將對市場供應(yīng)量有較大沖擊，預(yù)計明年下半年市場供貨量非常少。

　　黎文江認(rèn)為，明年下半年市場將面臨明顯的階段性供應(yīng)不足。隨著中心城區(qū)內(nèi)大盤逐漸進(jìn)入開發(fā)后期或尾貨消化階段，今后幾年廣州一手住宅的供應(yīng)將呈現(xiàn)市區(qū)以中小項目為主、近郊及外圍仍以大盤為主導(dǎo)的格局。

　　在這種情況下，今后一段時間里，廣州一手樓的供應(yīng)量將嚴(yán)重失調(diào)，大部分中心城區(qū)商品住宅新增供應(yīng)量會明顯下降，而番禺、花都及白云西部和北部等區(qū)域的新增供應(yīng)量相對較充足。

　　保障房：困難戶可租住經(jīng)適房

　　今年廣州連賣三批經(jīng)適房，截至12月15日，共出售經(jīng)濟(jì)適用住房4203套，完成了2009年目標(biāo)任務(wù)的102.5%。雖然經(jīng)適基準(zhǔn)房價僅相當(dāng)于同地段商品房的三四折，但仍有不少申購家庭因為經(jīng)濟(jì)原因，最后關(guān)頭無奈放棄。

　　市住房保障辦副主任黃信敬表示，明年將推出3000套經(jīng)適租賃房，安排給買不起經(jīng)適房、又不符合廉租房的低收入住房困難家庭。經(jīng)濟(jì)租賃房的租金將按照同地段市場租金的一定比例進(jìn)行確定，并設(shè)定不同收入線，將租金分成若干檔。廣州市還將引進(jìn)社會力量建設(shè)經(jīng)濟(jì)租賃房，進(jìn)一步擴(kuò)大保障房的覆蓋范圍，外來工和大學(xué)生如符合條件也可能租住。

　　限價房：番禺蘿崗天河將再推

　　2006年11月，廣州率先在全國采取“雙限雙競”方式公開出讓限價商品住宅用地。當(dāng)年底至2007年，10宗限價房用地集中上市。2008年，樓市低迷房價回落，廣州停止了限價房用地的供應(yīng)，并計劃將限價房用地轉(zhuǎn)變成保障房或商品房用地。但今年上半年三幅地塊“轉(zhuǎn)性”后，樓市回暖房價上漲，又導(dǎo)致限價房供不應(yīng)求。

　　對此，廣州市國土房管局有關(guān)人士表示，廣州從11月開始的首次限價房調(diào)查將持續(xù)到明年1月19日，調(diào)查后可能重啟限價房地塊供應(yīng)，未來可能供應(yīng)限價房的區(qū)域包括番禺南村鎮(zhèn)、蘿崗中心區(qū)、天河龍洞和增城新塘等地。

　　此前供應(yīng)的開發(fā)區(qū)宏康限價房和中海金沙馨園限價房，明年還約有821套限價房上市。

　　物業(yè)稅：明年開征可能性很小

　　不少專家認(rèn)為開征物業(yè)稅有利于遏制房價瘋漲勢頭，甚至有人預(yù)測，物業(yè)稅一出房價至少降20%。國務(wù)院公布的《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》中，也提出要深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。那么明年物業(yè)稅會落地嗎？

　　黎文江認(rèn)為，開征物業(yè)稅要通過全國人大表決，但現(xiàn)在都沒有聽到相關(guān)的提案風(fēng)聲，應(yīng)該不會在明年出。黃韜也認(rèn)為，物業(yè)稅是樓價和房地產(chǎn)的最后殺手锏。如果這個政策出臺，就證明樓市真的是非常不好了，開征后不管稅基和稅率怎么算，樓市一定會應(yīng)聲而降。中央必須是在很穩(wěn)定的整體向上的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，不需要房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)時，才會出臺這樣的政策。

　　買樓指南

　　花都住宅仍有投資空間

　　有業(yè)界人士表示，中央會議提出繼續(xù)支持自住和改善型置業(yè)，因此目前房貸優(yōu)惠等政策應(yīng)該會繼續(xù)。中原地產(chǎn)項目部經(jīng)理黃韜表示，二次房貸還是會向著收緊的方向，但如果接下來兩三個月樓市沒那么瘋狂了，政府可能就不會再出政策，否則仍會出臺新措施。

　　明年購房要注意什么呢？廣州還有哪些區(qū)域值得投資呢？方圓地產(chǎn)市場研究部副總監(jiān)朱艷麗認(rèn)為，廣州樓市短期并不很適合投資，但從長期來看還是可以的。如果要置業(yè)自住或投資，花都樓市還是價格洼地，并且有較大上漲空間。事實上，市區(qū)到花都的距離與到番禺距離差不多，值得首次置業(yè)者考慮。

　　黎文江也認(rèn)為，購房者可以關(guān)注番禺、白云和花都三個區(qū)域。番禺、白云估計會漲得比較厲害；而花都由于市場供大于求，漲幅不會太大，未來仍有上漲空間。而老城區(qū)明年會繼續(xù)保持高價位，但不會漲太多。

　　對于亞運城，朱艷麗認(rèn)為，按照亞運城的區(qū)位和房價，首次置業(yè)人群入市購買的可能性較小。因此首期客戶應(yīng)該是以投資客為主，此外改善型置業(yè)者也會有興趣進(jìn)入。還有業(yè)界人士表示，在亞運城旁邊就是蓮花港，乘船前往香港很方便，加上亞運城規(guī)劃起點高，環(huán)境好，可能會吸引不少香港人購買。