面對(duì)“瘋狂”的樓市,監(jiān)管層近期集中發(fā)力:繼國(guó)務(wù)院9日“營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策”調(diào)整、14日“國(guó)四條”出臺(tái)之后,17日財(cái)政部等五部委再度出手打擊開(kāi)發(fā)商囤地。

　　一時(shí)間樓市“山雨欲來(lái)風(fēng)滿(mǎn)樓”,上周末不少新盤(pán)紛紛亮相搶灘入市。新一輪調(diào)控究竟能否給廣州樓市降溫,拿地首付五成等新政能否撼動(dòng)廣州房?jī)r(jià),目前仍是未知數(shù)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,未來(lái)廣州房?jī)r(jià)下跌的可能性正在加大,“明年廣州房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)5%的輕微下調(diào)”。

　　新盤(pán)歲末搶灘上市

　　距離2010年只剩不到兩周的時(shí)間了,房產(chǎn)中介李先生最近忙得團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn),抓緊辦理上個(gè)月成交的房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)。

　　催促李先生加快步伐的,是12月9日國(guó)務(wù)院發(fā)布的政策:個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年。如果不抓緊,小劉通過(guò)中介找到的房子可能要增加5.5%的交易成本。

　　營(yíng)業(yè)稅“2擴(kuò)5”被認(rèn)為是抑制短期炒房行為的政策。其實(shí),這個(gè)月來(lái),中央政府關(guān)于調(diào)控樓市的舉措不止這一項(xiàng)。繼國(guó)務(wù)院9日“營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策”調(diào)整、14日“國(guó)四條”出臺(tái)之后,17日財(cái)政部等五部委再度出手打擊開(kāi)發(fā)商囤地。

　　樓市“組合拳”能否擠破廣州樓市的泡沫?記者觀(guān)察發(fā)現(xiàn),盡管政策效應(yīng)并未完全顯現(xiàn),但是值得關(guān)注的是,在拿地首付五成等新政公布的首個(gè)周末,沉寂許久的廣州樓市逐漸爆發(fā),不少新盤(pán)搶灘入市。上周六,位于市中心黃金地段的濱江東和康王路兩大樓盤(pán)同時(shí)亮相,濱江東新盤(pán)當(dāng)天賣(mài)出了不過(guò)三成,康王路的樓盤(pán)售出不到五成,與業(yè)界預(yù)期的可能“日光”相差甚遠(yuǎn)。

　　中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜分析,提高地價(jià)首付比例等政策信號(hào)的釋放,將改變開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期,樓盤(pán)定價(jià)不會(huì)像之前那么瘋狂。同時(shí),開(kāi)發(fā)商為了騰挪出更多資金拿地,需要加速推貨,從一定程度上減少了捂盤(pán)惜售的現(xiàn)象,因此間接對(duì)房?jī)r(jià)有穩(wěn)定作用。

　　一手房歲末搶灘,二手房也不甘“寂寞”,在末班車(chē)效應(yīng)刺激下加速推貨,投資客紛紛拋售物業(yè)撤場(chǎng)。滿(mǎn)堂紅研究部經(jīng)理周峰透露,本月以來(lái)廣州二手房的成交量相比上個(gè)月增長(zhǎng)了一成,買(mǎi)家多大多數(shù)是已在三四個(gè)月前就開(kāi)始看樓的老客戶(hù)。他表示,遏制房?jī)r(jià)消息一出,投資客神經(jīng)緊繃了,而廣州不少炒家提前嗅到了打壓樓市的信號(hào),從9月便開(kāi)始出貨,10月、11月放盤(pán)量激增,高位套現(xiàn)。

　　明年郊區(qū)房?jī)r(jià)或下降

　　曾先生最近有點(diǎn)煩,現(xiàn)在在農(nóng)林下路附近租房住的他想在市區(qū)買(mǎi)一套婚房,看著房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升,更著急出手買(mǎi)房。隨著國(guó)務(wù)院關(guān)于遏制房?jī)r(jià)的表態(tài)出來(lái)后,他開(kāi)始猶豫:這些政策出臺(tái)是否意味著房?jī)r(jià)將出現(xiàn)向下的拐點(diǎn)?不知道明年房?jī)r(jià)能否被壓下來(lái),能降多少?現(xiàn)在究竟該出手買(mǎi)房還是觀(guān)望?

　　黃韜表示,目前國(guó)家已經(jīng)明確,調(diào)控的主基調(diào)就是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,預(yù)計(jì)會(huì)出臺(tái)一系列政策,未來(lái)房?jī)r(jià)下跌的可能性正在加大,“預(yù)計(jì)明年廣州房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)5%的輕微下調(diào)”。

　　而資深銀行業(yè)從業(yè)人士梁東暉則認(rèn)為,只要調(diào)整幅度不太劇烈,預(yù)計(jì)明年上半年廣州房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上升,因?yàn)榘肽陜?nèi)樓市仍難以達(dá)到供求平衡。

　　保利地產(chǎn)代理市場(chǎng)部總經(jīng)理吳定金分析,根據(jù)其初步統(tǒng)計(jì),明年廣州樓市新增面積大概在600萬(wàn)平方米,是近幾年樓市供應(yīng)的最低點(diǎn),在供不應(yīng)求的情況下,整體房?jī)r(jià)下調(diào)的幅度不會(huì)太大。他指出,從最近廣州推地可見(jiàn),增城、花都、大學(xué)城等近郊區(qū)域是土地供應(yīng)的重點(diǎn),花都、番禺等郊區(qū)由于明年供應(yīng)量較大,有效需求不足,預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)可能會(huì)有所調(diào)整。

　　地價(jià)首付五成能否嚇退“地王”?

　　居高不下的房?jī)r(jià)讓老百姓叫苦連連,而房?jī)r(jià)虛高在一定程度上是囤地、炒地現(xiàn)象造成的。

　　財(cái)政部、國(guó)土部等五部委日前出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》,明確開(kāi)發(fā)商以后拿地時(shí),“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年,首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。

　　該政策將對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲的廣州樓市產(chǎn)生什么影響,能否給“地王熱”澆上一盆冷水,就此遏制“地王”頻現(xiàn)?

　　廣州房地產(chǎn)交易中心相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō),實(shí)際上,廣州從兩三年前開(kāi)始,土地出讓金繳付一般都要求60天內(nèi)一次繳清,如果金額很大,如超過(guò)2億元以上,才會(huì)分期繳付,但首次繳納比例肯定高于全部土地出讓價(jià)款的50%,而分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限不會(huì)超過(guò)一年。

　　在合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江看來(lái),執(zhí)行土地款首付不低于50%數(shù)年的廣州是一個(gè)較好的分析樣本。盡管已經(jīng)提高了土地款首付門(mén)檻,但是自今年6月以來(lái)仍然先后誕生區(qū)域“地王”,珠江新城、大學(xué)城和開(kāi)發(fā)區(qū)的住宅地價(jià)紀(jì)錄先后被刷新。地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的刺激作用明顯,“地王”周邊在售樓盤(pán)應(yīng)聲而漲。

　　今年廣州市在處置2007年閑置地王時(shí)卻發(fā)現(xiàn),不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在2007年拿地后,直至公開(kāi)查處時(shí)仍未繳清土地款。而在今年的土地出讓市場(chǎng)上,仍可以見(jiàn)到拖欠地價(jià)的開(kāi)發(fā)巨鱷的身影,還買(mǎi)下了金沙洲、琶洲不少地塊。

　　黎文江認(rèn)為,土地款首付提高政策一定要與打擊土地閑置、加強(qiáng)囤地處罰等政策掛鉤,組合起來(lái)才能真正發(fā)揮作用,促使開(kāi)發(fā)商把手中的土地變成房子,增加市場(chǎng)供應(yīng)量。

　　目前,廣州正在細(xì)化土地出讓合同約定,今后適當(dāng)提高“違約成本”。據(jù)廣州國(guó)土房管局副局長(zhǎng)黃文波介紹,具體做法是:除原先繳納保證金的條件外,還要求開(kāi)發(fā)商拍地后立即繳納約占總成交價(jià)10%的定金。如開(kāi)發(fā)商違約,保證金和定金都將被沒(méi)收。

　　南方日?qǐng)?bào)記者鄭佳欣