中介預計:為趕優(yōu)惠末班車,二手房成交將井噴

　　國務院總理溫家寶昨日主持召開國務院常務會議,研究完善促進消費的若干政策措施。會議首度明確:個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年,其他住房消費政策繼續(xù)實施。專家分析,此舉可望加大短線的交易成本,從而抑制投機性購房,遏制房價過快上漲的勢頭,而樓市大勢仍將趨穩(wěn)。

　　記者從廣州市場了解到,廣州目前放盤的二手房中,有5成以上的房源樓齡僅有2年。為趕營業(yè)稅政策末班車,廣州二手房市場再現(xiàn)火爆,而隨著政策最終確定,成交量有望再漲三成。

　　市場:

　　二手房價短期或漲

　　記者從廣州市各大中介機構(gòu)了解到,為趕營業(yè)稅政策末班車,不少買家和投資客選擇此時出手,導致近期市場再現(xiàn)火爆,據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計,11月廣州二手房的成交量相比10月上漲兩成。

　　有業(yè)內(nèi)人士向記者算了一筆賬,契稅、印花稅、土地增值稅加起來也僅是房價的3%左右,而一個營業(yè)稅就占了總房價的5.55%,這是一筆不小的花費。

　　據(jù)滿堂紅的統(tǒng)計,廣州目前放盤的二手房中,有五成以上的房源樓齡僅有2年。

　　業(yè)內(nèi)人士指出,由于營業(yè)稅稅款占比例較大,預計優(yōu)惠取消后,二手房交易短期內(nèi)下挫幅度要比新房大。滿堂紅高級研究主任肖文曉表示,預計明年年初,二手成交量會出現(xiàn)明顯下滑,幅度大概在兩成左右。

　　中原地產(chǎn)市場總監(jiān)李粵湘表示,由于很多業(yè)主都是一口價實收,因此這筆花費就轉(zhuǎn)嫁到了買家身上,因此營業(yè)稅優(yōu)惠政策取消后,二手房價將有一定上漲,令買家的置業(yè)成本有一定程度上的增加,可能會對經(jīng)濟能力較低、價格敏感度較高的置業(yè)者入市產(chǎn)生一定的減緩作用。

　　李粵湘表示,營業(yè)稅優(yōu)惠倒計時將引發(fā)廣州二手房市場新一輪的井噴,預計成交漲幅將高達三成。

　　解讀

　　一問:優(yōu)惠取消能否抑制樓市虛火?

　　專家:房價暴漲偏離理性有必要微調(diào)控制

　　去年底,國家相關(guān)部門出臺了一系列刺激房地產(chǎn)消費的政策措施。其中,營業(yè)稅從原來未滿5年二手房交易要繳納成交總價5.5%的營業(yè)稅舊政,改為滿2年未滿5年的房產(chǎn)交易免交營業(yè)稅,未滿兩年的房產(chǎn)按交易差價的5.5%作為營業(yè)稅。該政策定于今年12月31日截止。

　　今年以來樓市新一波的上漲,投資性和投機性需求的增加在其間推波助瀾,有不少炒房者利用銀行資金購得了多套物業(yè),一定程度上造成了房價不斷飆升,尤其是高端高檔住宅市場更是由于具有較好的保值增值性而火爆異常。

　　在合富輝煌首席分析師黎文江看來,此時取消二手房營業(yè)稅減免優(yōu)惠,旨在加大短線的交易成本,從而抑制投機性購房,遏制房價過快上漲的勢頭。

　　他分析,從今年樓市狀況看,有不少制造業(yè)、出口企業(yè)的老板、高管出于投資性需求買房,而隨著明年經(jīng)濟回暖,可能出手拋售,二手房營業(yè)稅減免優(yōu)惠取消恰恰限制了此類房屋交易。但是,在無形中也增加了部分市民的購房負擔。

　　“目前房價暴漲至偏離了理性的趨勢,政府有必要通過微調(diào)的手段去加以控制。”廣州市社會科學院研究員彭澎表示,從最新出臺的政策中可以看到,政府開始退出對房地產(chǎn)的刺激政策,今年保增長的任務已經(jīng)完成,政府開始通過政策微調(diào)過熱的房地產(chǎn),不排除接下來還會有其他政策退出的可能。

　　但是,也有專家表示,單靠取消營業(yè)稅優(yōu)惠,可能難以對抑制房產(chǎn)價格的上漲起到明顯作用�！巴稒C投資者購入商品房主要并不是因為營業(yè)稅政策的變化,而是判斷房價仍將上漲才會購房�！�

　　二問:7折房貸等優(yōu)惠延續(xù)房價還會漲嗎?

　　專家:房價仍將高位運行望盡快重啟限價房

　　值得注意的是,此次提出“其他住房消費政策繼續(xù)實施”,無疑給廣大購房族一顆定心丸。在這之前,全國各城市出現(xiàn)不少市民因擔憂購房優(yōu)惠終止而“趕集”購房。

　　去年10月22日,財政部、國家稅務總局聯(lián)合發(fā)文:對個人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

　　同一天,中國人民銀行也發(fā)出通知,規(guī)定“自2008年10月27日起,擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度,調(diào)整最低首付款比例。其中,商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍,最低首付款比例調(diào)整為20%”。

　　專家表示,大部分房地產(chǎn)優(yōu)惠政策不改變,有利于房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售。但是,由于在未來一段時間內(nèi),開發(fā)企業(yè)都不會存在資金問題,房價缺乏下降的動力。

　　黎文江說,政策的延續(xù)令明年的樓市會比較穩(wěn)定,隨著投資客、首次置業(yè)者退場,改善型買家仍將是樓市主力,預計房價仍將高位運行。他建議,在這種情況下,廣州等城市應該盡快重啟限價房政策,滿足“夾心層”住房需求。

　　信貸政策也是直接影響樓市走勢的因素之一。廣州知名房產(chǎn)專家、北大公共經(jīng)濟研究中心研究員韓世同說,盡管7折利率政策仍然延續(xù),但是具體銀行如何把控松緊度,差別很大,因此難以據(jù)此判斷房價走勢。

　　算筆賬:買百萬房產(chǎn)多花5.5萬元

　　以廣州一套總價100萬元的普通住宅(144平方米以下)為例,當初購買時花了50萬元,如果滿2年但未滿5年,在享受優(yōu)惠時可免交5.5%的營業(yè)稅,也就是可省下5.5萬元；而如果未滿兩年的則只需要交2.75萬元。優(yōu)惠取消后,只要未滿5年的房產(chǎn)交易就需要交5.5萬元的營業(yè)稅。

　　南方日報記者鄭佳欣