今年第三季度，福州、廈門、泉州等福建省主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量持續(xù)萎縮，房?jī)r(jià)卻仍保持上漲勢(shì)頭，而今年1月至9月，這三個(gè)城市的商品住宅投資不約而同持續(xù)降低，凸顯市場(chǎng)信心不足的問題。分析人士指出，福建房地產(chǎn)正進(jìn)入一個(gè)特殊敏感時(shí)期，去年底各級(jí)政府為刺激樓市“回暖”出臺(tái)的許多政策措施暫定執(zhí)行至今年底，這些扶持政策的延續(xù)和調(diào)整須謹(jǐn)慎。

　　樓市成交量縮難擋房?jī)r(jià)漲勢(shì)

　　與今年上半年樓市“井噴”行情相比，7月份以來，福州、廈門、泉州等地商品房成交量持續(xù)下降。據(jù)福州市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示，8月、9月福州全市商品房銷售面積是56萬平方米、59萬平方米，分別比7月份下降36.3%、33%。據(jù)福州市房地產(chǎn)交易信息系統(tǒng)生成的數(shù)據(jù)顯示，8月、9月福州市區(qū)商品房網(wǎng)上簽約套數(shù)、銷售金額均比7月份下降50%以上。

　　據(jù)廈門市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局介紹，廈門樓市在7月底開始進(jìn)入銷售萎縮期，6-9月呈現(xiàn)直線下降趨勢(shì)，9月份成交量?jī)H為18.69萬平方米，不足6月份的一半。第三季度全市商品房累計(jì)銷售83.86萬平方米，按季環(huán)比大幅下降34.61%。

　　據(jù)泉州市房管局介紹，今年第三季度各月，泉州市區(qū)商品房單月銷售套數(shù)分別為2277套、1592套、912套，銷售面積分別為26.2萬平方米、16.8平方米、12.7平方米，環(huán)比均出現(xiàn)了下降趨勢(shì)。

　　與銷售萎縮形成鮮明對(duì)比的是，福州、廈門、泉州的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，其中廈門全市商品房?jī)r(jià)格在第三季度重新突破了萬元大關(guān)。據(jù)廈門市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)顯示，8月份商品房均價(jià)達(dá)每平方米11838元，9月份均價(jià)仍達(dá)10988元，比今年2月份每平方米6232元的均價(jià)暴漲了76.32%，其中9月份廈門島內(nèi)商品房均價(jià)達(dá)每平方米14715元，創(chuàng)下了近年的歷史新高。

　　分析人士指出，盡管福建省內(nèi)主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已顯現(xiàn)需求動(dòng)力不足，但今年以來地價(jià)再度飚升，將支撐房?jī)r(jià)保持高位運(yùn)行。9月8日，恒興置業(yè)一舉奪得廈門島內(nèi)一宗地塊，樓面地價(jià)每平方米3.094萬元，成為廈門“新地王”。7月，福建融信地產(chǎn)以11.06億的高價(jià)將福州市原鍋爐廠地塊收入囊中，該地塊溢價(jià)196%，成為福州“新地王”。融信總經(jīng)理林峻嶺告訴記者，這個(gè)地價(jià)拍高了，開發(fā)利潤(rùn)空間不大。但與其面臨后續(xù)新盤供應(yīng)不足，不如冒險(xiǎn)搶地。

　　投資持續(xù)降低凸顯信心不足

　　今年1-9月份，福建省內(nèi)主要城市的商品住宅投資不約而同仍持續(xù)降低，商品房新開工面積也呈負(fù)增長(zhǎng)，空置房面積增長(zhǎng)幅度較快，凸顯開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)信心不足的問題。

　　據(jù)福州市建設(shè)局介紹，1-9月份，福州市商品住宅完成總投資160.21億元，較上年同比負(fù)增長(zhǎng)8.2%，新開工商品房面積349.46萬平方米，同比負(fù)增長(zhǎng)6.7%，房屋空置面積93.58萬平方米，同比增長(zhǎng)171.9%，其中空置一年以上的占78.97%。

　　據(jù)廈門市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局介紹，1-9月份全市房地產(chǎn)開發(fā)完成總投資150.87億元，同比負(fù)增長(zhǎng)29.49%，在建商品房面積2491.71萬平方米，同比負(fù)增長(zhǎng)7.88%，商品房新開工面積145.28萬平方米，同比負(fù)增長(zhǎng)59.67%。

　　據(jù)泉州市房管局介紹，1-9月份，全市房屋新開工面積251萬平方米，同比下降20.2%。新開工面積下降主要原因是受去年市場(chǎng)蕭條持續(xù)影響，今年上半年樓市快速回暖超過企業(yè)預(yù)期，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期又長(zhǎng)，并且存量土地集中在少數(shù)幾個(gè)開發(fā)商手中，短期內(nèi)不能大量推出，從而導(dǎo)致現(xiàn)在未開工面積同比下降。

　　由于開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)信心不足，雖然上半年樓市熱銷，開發(fā)企業(yè)到位資金充裕，但未全部投入開發(fā)投資，進(jìn)而導(dǎo)致土地閑置趨于嚴(yán)重。據(jù)福州市房管局摸底調(diào)查，1-9月福州房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金374.12，但同時(shí)完成開發(fā)投資235.66億元，尚有138億元資金流向不明。據(jù)廈門市建設(shè)與管理局統(tǒng)計(jì)，截至9月底，廈門全市未開工的房地產(chǎn)項(xiàng)目共計(jì)63個(gè)，數(shù)量創(chuàng)下歷年新高。

　　房地產(chǎn)扶持政策調(diào)整須謹(jǐn)慎

　　首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)金融學(xué)院教授謝太峰指出，在當(dāng)前國(guó)際金融危機(jī)尚為退去的背景下，高房?jī)r(jià)會(huì)扼殺大量低收入階層正常的住房消費(fèi)需求，從而削弱消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的刺激力度。

　　分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入政策“敏感期”，2008年底各級(jí)政府為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，出臺(tái)了一系列刺激政策措施，這些措施暫定執(zhí)行至今年底，市場(chǎng)各方對(duì)這些政策是否延續(xù)較為敏感，市場(chǎng)信心也影響到市場(chǎng)各方行為，因此這些政策的延續(xù)和調(diào)整須謹(jǐn)慎。

　　福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠認(rèn)為，首先，當(dāng)前各地政府應(yīng)督促市場(chǎng)加大商品房供應(yīng)量，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)問題的根源在于土地，房?jī)r(jià)只是土地出現(xiàn)問題的表現(xiàn)形式，政府應(yīng)指定科學(xué)合理的土地管理辦法。

　　其次，進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。一方面引導(dǎo)企業(yè)理性看待市場(chǎng)，合理定價(jià)，進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)交易行為，杜絕有房不售，囤積惜售等行為；另一方面完善房地產(chǎn)信息披露發(fā)布制度，建立合理預(yù)期導(dǎo)向型的房地產(chǎn)市場(chǎng)公共信息機(jī)制，防止信息不對(duì)稱影響市場(chǎng)預(yù)期。

　　第三，對(duì)去年以來實(shí)行的各項(xiàng)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策進(jìn)行全面系統(tǒng)評(píng)估，加緊研究后續(xù)對(duì)策，并做好相關(guān)政策儲(chǔ)備，防范樓市在復(fù)蘇過程中產(chǎn)生泡沫和風(fēng)險(xiǎn)。

　　第四，加快保障性住房建設(shè)管理，盡快形成有效的市場(chǎng)供應(yīng)，穩(wěn)定中低收入家庭住房消費(fèi)預(yù)期，平抑房?jī)r(jià)漲幅。

　　專家還指出，在今年前三季度房地產(chǎn)信貸規(guī)模增長(zhǎng)較大的情況下，房地產(chǎn)扶持政策調(diào)整時(shí)必須注意防范金融風(fēng)險(xiǎn)。以廈門為例，今年1-8月份，廈門金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)商業(yè)性貸款余額達(dá)529.76億元，同比增長(zhǎng)25.52%，比年初增加115.02億元。今年上半年，開發(fā)商根據(jù)樓市“回暖”行情得出拿地最佳時(shí)機(jī)的判斷，一些企業(yè)跟風(fēng)拿地，而沒有根據(jù)企業(yè)資金鏈現(xiàn)狀冷靜進(jìn)入土地市場(chǎng)，地價(jià)追高將在未來愈演愈烈，最終可能再度導(dǎo)致一些企業(yè)出現(xiàn)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。