明碼標(biāo)價(jià)細(xì)化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和頻度

　　市發(fā)展改革委和市國(guó)土房管局聯(lián)合對(duì)2003年《天津市普通商品住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》進(jìn)行了修訂。修訂后的《天津市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《天津市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)和指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》將于12月1日起執(zhí)行。

　　為了使廣大業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)更好地了解新《辦法》和新《標(biāo)準(zhǔn)》的有關(guān)規(guī)定，本報(bào)就有關(guān)問(wèn)題采訪了市發(fā)展改革委(市物價(jià)局)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人。

　　服務(wù)費(fèi)構(gòu)成

　　基本服務(wù)費(fèi)

　　設(shè)施養(yǎng)護(hù)費(fèi)

　　新《辦法》中,物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)包含物業(yè)管理基本服務(wù)費(fèi)和機(jī)電設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行養(yǎng)護(hù)費(fèi)兩項(xiàng)。

　　物業(yè)管理基本服務(wù)費(fèi)是指普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中綜合管理、清潔衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、共用部位養(yǎng)護(hù)五項(xiàng)服務(wù)所發(fā)生的費(fèi)用。新規(guī)定中房屋管理和設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù),統(tǒng)一修改為共用部位維修養(yǎng)護(hù)，將涉及設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容劃入機(jī)電設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行養(yǎng)護(hù)。還分別對(duì)五項(xiàng)服務(wù)中的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)頻度進(jìn)行了細(xì)化、量化。

　　機(jī)電設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行養(yǎng)護(hù)費(fèi)是指普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中的電梯、給排水系統(tǒng)、強(qiáng)弱電系統(tǒng)(電子防盜門、可視對(duì)講門、電子巡更系統(tǒng)、住戶報(bào)警、周界報(bào)警、電子顯示屏、中央監(jiān)控系統(tǒng)、景觀燈等)、消防系統(tǒng)、避雷系統(tǒng)、航空障礙燈、水景(包括噴泉)等機(jī)電設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行養(yǎng)護(hù)所發(fā)生的費(fèi)用。

　　新《辦法》明確了普通住宅小區(qū)物業(yè)管理基本服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。非住宅及別墅、酒店型公寓等高檔住宅小區(qū)物業(yè)管理基本服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

　　普通住宅物業(yè)收費(fèi)

　　實(shí)行“政府指導(dǎo)價(jià)”

　　設(shè)施養(yǎng)護(hù)費(fèi)可協(xié)商確定

　　新《辦法》規(guī)定，普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分為四個(gè)等級(jí)，政府指導(dǎo)價(jià)格中準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)分別為每月每建筑平方米1.20元、0.90元、0.70元和0.50元。各等級(jí)物業(yè)管理基本服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)為中準(zhǔn)價(jià)格，開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商時(shí)可在中準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上上下浮動(dòng)，浮動(dòng)幅度不超過(guò)20%。

　　普通住宅小區(qū)機(jī)電設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行養(yǎng)護(hù)費(fèi)，由開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)具體情況另行協(xié)商確定。

　　不得向業(yè)主收取“代辦費(fèi)”

　　業(yè)主或使用人委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的，如家政服務(wù)、送水、維修自用部位等服務(wù)，屬于特約服務(wù)，不包含在物業(yè)服務(wù)合同之中，需要業(yè)主另行支付費(fèi)用，具體標(biāo)準(zhǔn)由委托雙方協(xié)商確定。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受上述單位委托代收上述費(fèi)用的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向委托方收取代辦服務(wù)費(fèi)用，但不得向業(yè)主收取。

　　修訂服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

　　現(xiàn)行物業(yè)管理基本服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)是2003年制定的。近年來(lái)，由于水、電、人工等物業(yè)服務(wù)成本逐年上升，現(xiàn)行政府指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)已顯偏低。在多方征求意見的基礎(chǔ)上，對(duì)各等級(jí)物業(yè)管理基本服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了適當(dāng)調(diào)整。

　　為適應(yīng)分單項(xiàng)跨等級(jí)選擇,并協(xié)商組合服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的需要，新《標(biāo)準(zhǔn)》不僅對(duì)原服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了必要修訂，而且對(duì)不同等級(jí)各項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容都分別單獨(dú)明確了相應(yīng)的政府指導(dǎo)價(jià)格中準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

　　新規(guī)定將四個(gè)等級(jí)物業(yè)管理基本服務(wù)費(fèi)分別細(xì)分為綜合管理服務(wù)、公共秩序服務(wù)、清潔衛(wèi)生服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)和共用部位養(yǎng)護(hù)服務(wù)5個(gè)子項(xiàng)目及對(duì)應(yīng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。

　　“菜單式”組合自選標(biāo)準(zhǔn)

　　按月交費(fèi)也可約定預(yù)收

　　靈活自愿選擇標(biāo)準(zhǔn)

　　所謂“菜單式”組合模式，是指已成立業(yè)主大會(huì)的普通住宅小區(qū)，業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以結(jié)合小區(qū)前期物業(yè)管理情況和設(shè)施設(shè)備的使用現(xiàn)狀，按照新規(guī)定分單項(xiàng)跨等級(jí)選擇組合服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。也可以不執(zhí)行“菜單式”組合模式，直接整體選擇某一等級(jí)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　例如，業(yè)主大會(huì)可以按照新《標(biāo)準(zhǔn)》直接從四個(gè)級(jí)別中任意選擇一個(gè)級(jí)別作為本小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和基本服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。也可以選擇綜合管理的二級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、清潔衛(wèi)生的一級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、公共秩序維護(hù)的一級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、綠化養(yǎng)護(hù)的三級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、共用部位養(yǎng)護(hù)的二級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，將這幾個(gè)級(jí)別服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行累加，即為本小區(qū)的物業(yè)管理基本服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　處于前期物業(yè)管理階段的普通住宅小區(qū)不執(zhí)行“菜單式”組合模式，仍采取由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)從四個(gè)級(jí)別中直接協(xié)商選擇某一等級(jí)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　公示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容

　　物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積計(jì)算，按月交納。業(yè)主在交費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)同時(shí)交納物業(yè)管理基本服務(wù)費(fèi)和機(jī)電設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行養(yǎng)護(hù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主有預(yù)收約定的，從其約定。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)須公示。

　　新《辦法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或者辦公地點(diǎn)醒目位置將本小區(qū)確定的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和特約服務(wù)的服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。（每日新報(bào)記者郭曉瑩）