業(yè)主意見不一、申報(bào)動(dòng)用程序繁瑣是主因

　　屋頂漏雨、清洗水箱、電梯損壞……這樣的問題經(jīng)常在各個(gè)住宅小區(qū)發(fā)生，還易引發(fā)物業(yè)公司和業(yè)主之間的糾紛。事實(shí)上，2002年以后購買房屋的大多數(shù)業(yè)主已經(jīng)提前為此類維修“買了單”，并為此繳納了占總房款2%的費(fèi)用，這個(gè)費(fèi)用就是“房屋公共維修基金”。來自武漢市房管部門的一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月底，該筆資金累計(jì)已達(dá)33億。然而，目前全市僅有162個(gè)物業(yè)項(xiàng)目按照基金使用管理規(guī)定和程序，申請使用了1317萬元。維修基金為何難以動(dòng)用？

　　案例

　　動(dòng)不了維修基金水泵壞了修不了

　　業(yè)主意見不統(tǒng)一，動(dòng)用不了住宅維修基金，水泵漏水大半年還修不了。昨日，家住武昌胭脂山莊的業(yè)主錢先生訴說小區(qū)曾經(jīng)發(fā)生過的用水尷尬。

　　錢先生說，小區(qū)有一棟樓房頂層的水泵壞了，業(yè)主們找到物業(yè)公司，物業(yè)公司說水泵屬于公用設(shè)施，可以動(dòng)用物業(yè)維修基金來修�？墒前凑找�求，要使用住宅專項(xiàng)維修資金，需經(jīng)過三分之二以上的業(yè)主同意。業(yè)主委員會(huì)找到小區(qū)業(yè)主，一些住在低層的業(yè)主卻不大同意，覺得是拿自己的錢修別人的東西，就這樣拖了半年還沒修成。

　　探因

　　業(yè)主意見不一申報(bào)程序繁瑣

　　按照規(guī)定，使用公共維修基金必須業(yè)主大會(huì)三分之二的業(yè)主同意�？墒�，要找到三分之二的業(yè)主簽字并不是一件很容易的事。特別是在沒有成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，要?jiǎng)佑米≌�維修基金幾乎是不可能，征求業(yè)主意見無從談起。

　　還有一個(gè)重要原因就是從申報(bào)到批準(zhǔn)動(dòng)用住宅維修基金的程序比較繁瑣。從事物業(yè)管理工作多年的武漢天源物業(yè)管理公司工作人員周永國介紹，目前申請動(dòng)用公共維修基金首先要作預(yù)算報(bào)告，報(bào)告的內(nèi)容包括需要維修的項(xiàng)目、預(yù)算資金等內(nèi)容；然后將報(bào)告在小區(qū)內(nèi)公示，征得三分之二業(yè)主簽字同意后，遞交區(qū)房管局物管科；最后才能在市房管局物業(yè)處拿到公共維修基金。“但像報(bào)批審核這個(gè)過程有時(shí)就需要一個(gè)星期。”他說。

　　建議

　　業(yè)委會(huì)可直接向房管部門申報(bào)

　　業(yè)主錢先生建議，遇到需要?jiǎng)佑米》烤S修基金的情況，業(yè)主委員會(huì)可直接向房管部門申報(bào)，只要符合維修基金開支范圍，就可以動(dòng)用。

　　從事物業(yè)管理工作的薛先生則建議，動(dòng)用維修基金肯定要經(jīng)過業(yè)主委員會(huì)同意，不過在審批環(huán)節(jié)上可以簡化。如果屋頂漏水，遲遲不能用住宅維修基金維修，住在頂層的居民生活就會(huì)受到影響。因此，維修基金審批要“即時(shí)”辦理，當(dāng)天報(bào)批最好當(dāng)天就能審核。

　　老舊小區(qū)收費(fèi)難物業(yè)公司“做不起”

　　“截至目前，全市老舊小區(qū)基本實(shí)現(xiàn)物業(yè)覆蓋的有473個(gè)，接近目標(biāo)總數(shù)的七成，但是一個(gè)不可忽視的問題逐漸顯露：幾毛錢一平米的物業(yè)費(fèi)，大量小區(qū)收不上來，物業(yè)公司很難做下去�！弊蛉眨�武漢市房管局物業(yè)管理處陳科長無奈地說。

　　“老小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率一般只能達(dá)到20%—30%，像一些每平方米收費(fèi)3毛錢的老小區(qū)，想收上來1毛線可能都費(fèi)勁�！币晃徊辉竿嘎缎彰�的物業(yè)公司經(jīng)理苦笑著說。

　　集中了12個(gè)老舊小區(qū)的中南路街涂家?guī)X社區(qū)的居委會(huì)主任余麗娜坦言：“除了費(fèi)用較高以外，老小區(qū)普遍存在一些歷史遺留問題，包括二次供水、供電無‘一戶一表’等等，如果物業(yè)公司接手，都要付出人力、物力、財(cái)力成本�！�

　　◇舉措

　　政府?dāng)M補(bǔ)貼

　　正在征集意見的《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例(草案修改稿)》已作出規(guī)定：市、區(qū)政府應(yīng)采取措施對舊住宅區(qū)進(jìn)行改造整治。整治后，由業(yè)主大會(huì)決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理物業(yè)，也可由業(yè)主自行管理物業(yè)，市、區(qū)政府應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)貼。

　　業(yè)主交不齊物業(yè)費(fèi)電梯停擺大半年

　　“居民樓里三部電梯停擺都半年了，老人和小孩每天要爬上十層樓，出行非常不便�！弊蛉眨�家住武昌才茂街一小區(qū)的居民致電本報(bào)反映此事時(shí)怨聲載道，100多戶居民爬樓梯上下樓。

　　該小區(qū)物業(yè)公司稱，由于有業(yè)主不愿繳費(fèi)，物業(yè)費(fèi)一直收不齊，電梯也無法維持運(yùn)轉(zhuǎn)，只好關(guān)停了�！皬慕衲�2月開始，我們就沒有管了�！�

　　據(jù)該小區(qū)七旬居民王爹爹介紹，他住在11樓，電梯關(guān)閉后，每天都要爬樓出行，“我平時(shí)沒事就待在家，不到非要出門的時(shí)候絕不出門。年紀(jì)大了，每爬一趟就氣喘吁吁。”

　　據(jù)了解，該小區(qū)于前年建成，有3個(gè)單元，每個(gè)單元有3棟居民樓，住著100多戶居民。記者在其中一個(gè)樓棟內(nèi)看到，電梯都已經(jīng)關(guān)停，電梯門口被停放的自行車堵死，電梯間布滿灰塵，堆放著雜物。

　　該區(qū)住戶王先生表示，他住在高層，愿意繳納物業(yè)費(fèi)，以免每天爬樓梯出行。但該樓的其他居民持有不同意見�！拔覀冋J(rèn)為該棟樓是還建房，每平米要繳納1.2元物業(yè)管理費(fèi)有點(diǎn)高�！币晃痪芙^繳納物業(yè)費(fèi)的居民稱。

　　該小區(qū)物業(yè)公司工作人員稱，他們不負(fù)責(zé)管理這棟樓，已經(jīng)有半年了，“很多人不愿繳費(fèi)，電梯運(yùn)行無法維持”。工作人員還稱，物業(yè)公司也是被逼無奈，不少業(yè)主長期拖欠物業(yè)費(fèi)，他們多次催討未果只好放棄。

　　◇結(jié)語

　　500多條建議聚焦物業(yè)8大問題

　　9月25日，本報(bào)刊發(fā)了《“漢版”物業(yè)條例請你提建議》以來，在讀者中引起了強(qiáng)烈反響。不少業(yè)主、物業(yè)管理人員、律師、大學(xué)教授等紛紛通過本報(bào)為物業(yè)條例制定建言獻(xiàn)策。僅征集市民意見第一天，就收集到了上百條建議。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至昨晚9時(shí)，通過給本報(bào)打來電話、發(fā)電子郵件和手機(jī)短信等方式反映問題和提交建議500多條，主要集中在：小區(qū)停車收費(fèi)太貴、物業(yè)收費(fèi)不明晰、保安職責(zé)問題、物業(yè)糾紛處理、業(yè)主委員會(huì)成立難、住房維修基金動(dòng)用、老舊小區(qū)物業(yè)收費(fèi)難、公用設(shè)施等問題。

　　“十一”之后，本報(bào)將把讀者的建議轉(zhuǎn)交給武漢市人大常委會(huì)，供其參考。同時(shí)，感謝眾多讀者對物業(yè)問題的積極關(guān)注和熱心參與。

　　立法不是萬能的，尤其是在中國的立法體制下，地方立法因其特有的局限性，不可能完全滿足所有人的需求和愿望，這點(diǎn)希望廣大市民充分了解。還有一點(diǎn)，法律的關(guān)鍵不在于制定，而在于執(zhí)行。希望物業(yè)條例出臺以后，社會(huì)各界都能積極配合推動(dòng)實(shí)施，讓這部被寄予厚望的法律真正為大眾服務(wù)。

　　——武漢大學(xué)法學(xué)院教授、博導(dǎo)秦前紅

　　多數(shù)商家未取得住宅小區(qū)停車位的《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)證》，而售賣住宅小區(qū)停車位，或?qū)⒆≌�小區(qū)停車位與房屋單元捆綁出售，這樣的停車位在購買以后權(quán)屬是不清的，這種行為一直以來沒有得到查處。