因?yàn)檫t遲辦不下房貸手續(xù)，結(jié)果國家出臺“新國十條”上調(diào)貸款首付比例，致使購房者吳先生無法支付上調(diào)后的貸款首付。吳先生無奈之下將房主郭女士告上法院，要求其雙倍返還定金10萬元。日前，崇文法院受理了因“國十條”而發(fā)生的首例購房人要求解除房屋買賣合同案。

　　事件：無錢增加首付且貸不到款

　　今年4月12日，吳先生與郭女士簽訂合同，購買郭女士位于崇文區(qū)沙子口路、建筑面積為98.38平方米的房屋一套。雙方當(dāng)時(shí)約定，由吳先生交付5萬元給郭女士作為購房定金，不久，吳先生按約定將5萬元交給了郭女士。

　　吳先生說，按照合同的約定，雙方應(yīng)該在4月13日辦理合同網(wǎng)簽，并于4月20日到銀行辦理房屋貸款事宜。但是，郭女士卻遲遲沒有履行約定，吳先生多次聯(lián)系郭女士要求其履約，均被郭女士以各種理由推延。

　　4月17日，國務(wù)院出臺了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，其中規(guī)定：對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付比例不得低于30%。新政策還規(guī)定，對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。

　　郭女士出售房子的建筑面積為98.38平方米，正好是在“新國十條”中上調(diào)首付的對象之列。之前雙方約定以銀行按揭的方式購買該房產(chǎn)，首付比例為總房款的20%，約40萬元。而按照上調(diào)后的30%首付比率，吳先生需要多掏16.1萬元。

　　吳先生趕緊去銀行，結(jié)果無奈地發(fā)現(xiàn)銀行已經(jīng)開始執(zhí)行“新國十條”新政策，他不得不再掏16.1萬元的首付款。但由于吳先生剛剛來京工作不久，工作時(shí)間不長，收入并不高，40萬元首付款全部是通過親朋好友借來的，因此他無力承擔(dān)新增的16.1萬元。同時(shí)，他也不能提供1年以上的納稅證明，按照新規(guī)定，銀行也不會向他發(fā)放貸款。

　　無奈之下，吳先生以違約為由將郭女士訴至法院。

　　吳先生訴稱，其與被告郭女士于2010年4月12日簽訂房屋買賣合同，購買郭女士位于崇文區(qū)沙子口路76號富萊茵小區(qū)的一套房屋。吳先生在合同簽訂后即支付了郭女士5萬元定金。根據(jù)合同約定，雙方應(yīng)于4月13日辦理合同網(wǎng)簽，并于4月20日到銀行辦理房屋貸款。但由于郭女士沒有按期協(xié)助吳先生辦理網(wǎng)簽和銀行貸款，導(dǎo)致“新國十條”實(shí)施后，各銀行均提高了首付款比例。

　　吳先生表示，其原來根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)情況，計(jì)劃應(yīng)交付的首付款比例為總房款的20%，約40萬元。該項(xiàng)內(nèi)容已經(jīng)寫進(jìn)了雙方的買賣合同中。但是由于近期國務(wù)院出臺了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，其中規(guī)定對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付比例不得低于30%。吳先生需要交納的首付款增加到了56.1萬元，已經(jīng)大大超出了吳先生目前能夠承受的程度。

　　另外，“新國十條”中還規(guī)定，對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。吳先生剛剛來京工作不久，不能提供上述證明。目前銀行已開始執(zhí)行這一新政策，此時(shí)如要求雙方繼續(xù)履行合同，吳先生將不能從銀行取得貸款，更無力從其他渠道籌得購房款項(xiàng)。吳先生認(rèn)為，由于郭女士的違約行為導(dǎo)致他無法繼續(xù)履行合同，于是將郭女士訴至法院，要求解除合同，并要求郭女士雙倍返還原告購房定金10萬元，并承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。本案正在進(jìn)一步審理中。

　　爭議：新政屬不可抗力還是情勢變更

　　吳先生購房的遭遇引發(fā)了另一個(gè)法律話題：國家新政對合同的影響屬于不可抗力還是情勢變更？

　　華倫律師事務(wù)所律師崔保國認(rèn)為，正規(guī)的購房合同中其實(shí)都會對這種情況作出約定，一般會認(rèn)為是不可抗力。“不可抗力可以理解為無法預(yù)知，無法避免�！辈贿^，法律界也有人認(rèn)為國家新政策導(dǎo)致無法履行合同應(yīng)該歸入情勢變更，即外部條件發(fā)生變更后造成合同失效。“法律本身對于這個(gè)問題的說法比較模糊，所以也造成了一些爭議，但絕大部分是認(rèn)為不可抗力�！贝薇�國說。

　　崔保國認(rèn)為，在本案中，如果確屬郭女士的拖延造成了合同無法履行，郭女士的行為應(yīng)該構(gòu)成違約。但對于吳先生提出的雙倍返還定金10萬元，崔保國認(rèn)為，關(guān)鍵是要看合同中對于違約情況的界定。

　　“如果郭女士的拖延超過了規(guī)定的約定期限，法官就可以認(rèn)定違約導(dǎo)致合同解除，雙倍返還定金就沒有問題。但如果郭女士的行為沒有超過合同中規(guī)定的期限，則只能算構(gòu)成違約責(zé)任，法官可以認(rèn)定合同并沒有解除。”而合同違約一般是按日計(jì)算違約金，吳先生可以獲得按日計(jì)算的違約賠償，但很難獲得雙倍定金賠償。

　　“由于法律規(guī)定的原因，本案還得看合同的具體約定以及法官如何認(rèn)定�！贝薇�國說。

　　建議：國家政策變更應(yīng)列入合同

　　對于吳先生的遭遇，崔保國建議，在雙方簽合同時(shí)，應(yīng)該將國家政策變更等情況列入合同之中，對此造成的責(zé)任后果進(jìn)行詳細(xì)地約定。“約定得越詳細(xì)，越對購房者有利�！绷硗猓�最近由于房地產(chǎn)熱，造成很多賣房者違約解除合同，崔保國認(rèn)為，在合同中明確違約責(zé)任的認(rèn)定，提高違約金的限度等手段簡單又有效，可以確保購房者的利益避免損失。劉可 趙慶玲