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和前幾年股市最瘋狂的時(shí)候很類似,最后撲進(jìn)去的,很大一部分是最普通的投資者。這部分人本來(lái)余錢不多,承受樓市變化的能力很脆弱,新政一出臺(tái),雖然具體實(shí)施細(xì)則還未明朗,但明顯已是無(wú)比焦灼,急于解約
浙江圖書(shū)館二層,上百人拿著房產(chǎn)交易合同或者意向書(shū),排隊(duì)等待律師的解答。
針對(duì)房產(chǎn)新政下大量出現(xiàn)的房產(chǎn)政策問(wèn)題,5月3日,浙江省杭州市司法局組織了一場(chǎng)題為《房產(chǎn)新政下,違約承擔(dān)什么樣的法律責(zé)任?》的法律講座,同時(shí)還邀請(qǐng)了多位資深房產(chǎn)律師到場(chǎng)提供免費(fèi)咨詢。
《法制日?qǐng)?bào)》記者在現(xiàn)場(chǎng)看到,講座異;鸨,還沒(méi)開(kāi)場(chǎng),走道里已經(jīng)站滿了人。由于人太多,主辦方不得不臨時(shí)加座,結(jié)果加座還是坐不下,只得臨時(shí)征用旁邊的會(huì)議室,安排律師在會(huì)議室接受咨詢。
20多位資深律師全忙得連喝水的時(shí)間都沒(méi)有,每位律師在接受咨詢時(shí),身邊至少還有5人在等候。
來(lái)咨詢的有70多歲的老人、40多歲的中年夫妻、背著名牌包、穿著考究的年輕男女……一家著名房產(chǎn)中介公司干脆組了個(gè)團(tuán),帶著多位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一起來(lái)咨詢。
房產(chǎn)新政頒布以來(lái),房產(chǎn)交易意向書(shū)、預(yù)約認(rèn)購(gòu)書(shū)、合同出現(xiàn)了大量的違約情況,是信守承諾繼續(xù)交易,還是終斷合同停止買賣?如果違約,將面臨什么樣的法律風(fēng)險(xiǎn),守約方又如何維護(hù)自己的合法權(quán)益?買方、賣方、中介都面臨著極大困惑。
新政一出,被認(rèn)定為二套房,要多支出一大筆錢。房子買不起,首付款也拿不回來(lái),怎么辦?
俞大姐焦慮地盯著一個(gè)位律師,說(shuō)得額頭冒汗。
俞大姐,年過(guò)半百,杭州人,女兒在城西工作,一家三口住在50多平方米的老房子里。本想買個(gè)面積大點(diǎn)的房子改善一下住房條件,可惜市中心的房?jī)r(jià)太高,于是俞大姐考慮在余杭閑林一帶買個(gè)大一點(diǎn)的,主要是方便女兒上班。
挑了將近一個(gè)月的時(shí)間,俞大姐終于在閑林挑了一套面積90多平方米、總價(jià)在100萬(wàn)元以內(nèi)的房子。
新政之前,按俞大姐家原來(lái)的情況,屬于低于杭州市常住人口人均住房面積29.6平方米的情況,再買房時(shí)視為首套,可享受8.5折優(yōu)惠利率。俞大姐傾全家之力,發(fā)動(dòng)親戚,好不容易湊夠了首付款,余下的按揭分30年還清。
4月14日,俞大姐支付了10萬(wàn)元的首付款。
新政一出,全家傻眼了,自家的情況被列為購(gòu)買第二套住房,首付比例提高至5成,利率提高1.1倍。對(duì)于俞大姐家來(lái)說(shuō),這多出來(lái)的一大筆錢,是無(wú)論如何也拿不出了,這房子只能不買了。
賣家認(rèn)定俞家違約,不愿退回10萬(wàn)元,并要求繼續(xù)履行合同。
俞大姐急得幾天幾夜睡不好吃不下,房子買不起,首付款也拿不回來(lái),怎么辦?
買方賣方都想解約,可中介不愿意,扣住了房東的三證,房東拿不到三證,不肯退首付款———三方僵持
張先生,40多歲,家住杭州市濱江區(qū),房子面積120平方米,三房?jī)蓮d,夫妻倆、兒子、父母一家五口同住。
“我很想有一個(gè)書(shū)房,兒子大了也需要自己的空間,加上手頭有點(diǎn)錢,就打算改善一下住房條件!睆埾壬f(shuō)。
今年年初,張先生賣掉了老房子,持幣看房。隨后房?jī)r(jià)飛漲,眼看賣老房子所得的錢能買到的面積越來(lái)越小,張先生急了,加快了看房速度:“就怕再不買,不要說(shuō)換大房子,連原來(lái)的面積都保不牢了!
4月6日,張先生終于下單,簽訂合同買下之江公寓的一套房子,140平方米,總價(jià)200多萬(wàn)元。合同約定,首付4成,剩下部分辦理公積金和商業(yè)組合貸款,約定違約金為40萬(wàn)元。簽了合同后,張先生當(dāng)即支付了86萬(wàn)元的首付款。
新政頒布之后,中介通知張先生,組合貸款很可能貸不出來(lái)。
張先生說(shuō),現(xiàn)在樓市前景不明,如果買不成,持幣觀望一段時(shí)間也不是壞事,于是和房東商量,要不解除合同?房東同意。
中介卻不愿意了,扣住了房東的三證,要求張先生和房東各支付2萬(wàn)元中介費(fèi)。
房東雖然同意解除合同,但是拿不到三證不肯退還首付款。
三方僵持。
工作半年咬牙買了首套房,因無(wú)法貸款要全付,買家拿不出也不愿支付違約金,賣家則不肯退還首付款
李先生,舟山人,20多歲,大學(xué)畢業(yè)后來(lái)杭州工作不到半年,經(jīng)歷了2009年年底到2010年年初的房?jī)r(jià)大漲。
“房?jī)r(jià)漲得太兇,很擔(dān)心以后買不起房子!毙±钫f(shuō),眼看房子一天一個(gè)價(jià),他咬咬牙,拿出全部積蓄,讓父母資助大部分,開(kāi)始看房。
2010年4月13日,他在富陽(yáng)紫云山莊買了一套二手房,60多平方米,總價(jià)39萬(wàn)元,滿5年無(wú)營(yíng)業(yè)稅。
這是他首次買房,合同約定,首付3成,其余按揭30年。
小李算了算,覺(jué)得自己可以承受,當(dāng)即支付首付款10多萬(wàn)元。
新政一出,中介讓小李提供在杭納稅1年以上的證明,小李拿不出,中介說(shuō)貸款辦不下來(lái),要全額付款。
小李無(wú)法支付,也不愿支付違約金,而賣家也不肯退還首付款。
“這幾乎是我和父母全部的積蓄啊!毙±钫f(shuō)。
新政出臺(tái)前為兒子瘋搶一套婚房,如今這套房子有兩本房產(chǎn)證,意味著以后要為二套房、三套房支付更多的費(fèi)用
楊女士,40多歲,兒子18歲,在杭州市中心有一套50多平方米的房改房,一家三口住在這里。
“兒子大了,準(zhǔn)備給他買套房子結(jié)婚用。”4月3日,楊女士簽下合同,買了臨平某知名品牌樓盤的一套135平方米的房子,一手房,當(dāng)時(shí)均價(jià)近萬(wàn)。
“買房子的人多啊,都快擠死了,和搶一樣,就怕買不到,簽合同看都不看的!睏钆啃稳莓(dāng)時(shí)買房的火暴場(chǎng)面。
開(kāi)發(fā)商將135平方米的面積分開(kāi)辦理房產(chǎn)證,楊女士將拿到兩本房產(chǎn)證,一本是80多平方米,一本是50多平方米,這樣一來(lái),她名下就有了3套房子。
“我從來(lái)沒(méi)有買過(guò)商品房,也沒(méi)有貸款記錄,現(xiàn)在可好,首次購(gòu)房的優(yōu)惠沒(méi)享受到,反而要為二套房、三套房支付更多的費(fèi)用!
楊女士更擔(dān)心,萬(wàn)一政府要對(duì)第三套房征稅怎么辦?
中介頻頻遭遇“爆單”,付出了一定的勞動(dòng),能否給予補(bǔ)償
律師張震宇接待了近20位咨詢者。他總結(jié),新政前的最后一撥買房大軍,主要是改善型購(gòu)房者、第一次購(gòu)房者,還有一部分屬于老投資客。
這跟前幾年股市最瘋狂的時(shí)候很類似,最后撲進(jìn)去的,很大一部分是最普通的投資者。這部分人本來(lái)余錢不多,承受樓市變化的能力很脆弱。所以新政一出臺(tái),雖然具體實(shí)施細(xì)則還未明朗,但明顯已是無(wú)比焦灼,生怕因?yàn)檫@一次買房,影響自己一家未來(lái)若干年的生活,急于解約。
中介經(jīng)紀(jì)人小劉最近很頭痛!拔沂诸^至少有兩個(gè)爆單(指簽好合同后不履行)!毙⒄f(shuō),不僅他,公司里其他經(jīng)紀(jì)人每人手頭上至少都有兩個(gè)以上的爆單。買家和賣家談不攏,全部找到中介,要求退款或者要求退三證。
“我想代表房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人問(wèn)問(wèn),如果因?yàn)樾抡脑虮瑔瘟耍瑢?duì)于中介有沒(méi)有補(bǔ)償,畢竟我們也為此付出了勞動(dòng)!毙(wèn)律師。
律師詳解:合同有約定的,按照合同約定;合同沒(méi)有約定的,要看具體情況
首付提高、利息增加、貸不出款,是房產(chǎn)新政出臺(tái)后卡在合同履行過(guò)程中的3個(gè)最根本的問(wèn)題。
“合同有約定的,按照合同約定!睆堈鹩钫f(shuō),這是基本原則,即合同中若約定過(guò),因政府或者銀行政策發(fā)生變化,導(dǎo)致貸款審批或者比率發(fā)生變化的,買方必須補(bǔ)差價(jià)的,必須按照合同約定處理,不得以新政為名要求解除。
合同沒(méi)有約定的,要看具體情況。律師詳細(xì)解析了4種情況:
問(wèn)題一,因國(guó)家政策原因,首付款增加、利率提高,可以解除合同嗎?
律師說(shuō),一般情況下適當(dāng)增加貸款首付、提高利率,不會(huì)導(dǎo)致買方不能繼續(xù)履行合同。如果合同有條件履行,還是要履行,有條件而不愿意履行,需要支付違約金。除非買方舉出證據(jù),證明首付提高、利率上漲,多出的費(fèi)用將嚴(yán)重影響履約能力,導(dǎo)致他無(wú)法正常生活,可提出解除合同。
問(wèn)題二,因國(guó)家政策原因無(wú)法貸款而解除合同,是否需要支付違約金?
律師舉例說(shuō),比如“外地人、三套房”等,屬于“不可歸責(zé)于雙方原因而導(dǎo)致合同無(wú)法履行”,買賣雙方任何一方都可以提出解除合同,無(wú)需支付違約金。但如果因?yàn)橘I房資信等個(gè)人問(wèn)題無(wú)法貸款,買方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
問(wèn)題三,中介的利益如何保障?
律師認(rèn)為,由于新政原因?qū)е沦I賣合同解除,中介無(wú)權(quán)扣押雙方的款項(xiàng)和三證。但由于中介已經(jīng)促成雙方簽約,只因政策原因未能履行,中介要求支付一定報(bào)酬亦屬合理,可根據(jù)中介已經(jīng)完成的居間行為,由買賣雙方支付一定款項(xiàng),即做到什么程度,給多少錢。
問(wèn)題四,合同中明確指定的銀行貸不出款怎么辦?
律師認(rèn)為,合同中已約定了指定銀行,如果因政策原因,導(dǎo)致買方在指定銀行貸不了款,如果其他銀行能夠辦理,買方也不可主張解除合同。
法制日?qǐng)?bào)杭州5月6日電 記者 陳東升 法制日?qǐng)?bào)通訊員 嚴(yán)靜 朱燕
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