“每天一睜開眼睛，就有一串?dāng)?shù)字蹦出腦海，房貸6000元，物業(yè)管理費(fèi)340元，手機(jī)電話費(fèi)250元，還有煤氣水電費(fèi)200元……從我醒來呼吸第一口氣開始，我每天至少要進(jìn)賬400元，這就是我活在這個(gè)城市的成本�！比ツ�，一部在房價(jià)飆升背景下反映都市“房奴”生活狀況的電視劇《蝸居》在各地?zé)岵�，引起了不少人的共鳴。

　　“房奴”一方面擁有房屋提高了他們的幸福感，但另一方面繁重的生活壓力和知識的匱乏又讓他們時(shí)常忽略房貸約定，不僅帶來經(jīng)濟(jì)上的損失，甚至引來了法律糾紛。

　　房屋質(zhì)量存爭議，拒絕還款不“占理”

　　2007年12月，蘇先生因購買北京的一處商品房而與興業(yè)銀行一支行及開發(fā)該商品房的房地產(chǎn)公司簽署了《個(gè)人房屋抵押借款合同》。合同中約定蘇先生向銀行貸款565萬元，貸款期限10年，并由房地產(chǎn)公司為其提供階段性擔(dān)保，在蘇先生不按期足額還貸的情況下，銀行有權(quán)從房地產(chǎn)公司賬戶中扣劃貸款本金、利息、罰息、復(fù)利、違約金等款項(xiàng)。

　　2008年12月、2009年1月及2月，蘇先生未按合同約定向銀行還款，導(dǎo)致銀行扣劃房地產(chǎn)公司賬戶中保證金20萬余元。

　　房地產(chǎn)公司在承擔(dān)了擔(dān)保責(zé)任后，訴至法院，要求蘇先生償還房地產(chǎn)公司代還的保證金并支付違約金共計(jì)21萬余元。

　　審理中，蘇先生認(rèn)為未能還款的原因是房地產(chǎn)公司造成的，“因?yàn)樵摴�司房屋存在的質(zhì)量缺陷，導(dǎo)致無法出租，造成資金斷裂，無法償還信貸。”

　　【法官解析】

　　當(dāng)所購房屋出現(xiàn)質(zhì)量爭議與開發(fā)商協(xié)商無果時(shí)，不少購房人會選擇拒絕還貸，他們認(rèn)為這樣既可以避免自身權(quán)益遭受更大損失又能以此引起開發(fā)商的重視。

　　但是，借款合同是因支付購買房屋的房款而產(chǎn)生的借貸合同，該合同的性質(zhì)是借貸關(guān)系，而商品房預(yù)售合同是因購買房屋而產(chǎn)生的買賣合同，該合同的性質(zhì)是買賣關(guān)系，兩類合同性質(zhì)并不相同。蘇先生的“不還款”理由是針對商品房預(yù)售合同并非針對借款合同，且銀行及房地產(chǎn)公司在借款合同中并無違約行為。因此，房地產(chǎn)公司在承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)向蘇先生追償保證金及違約金。

　　提示——

　　因購買房屋而借款的人要注意，拒絕還貸不但無助于解決房屋質(zhì)量爭議，反而會將借款人置于被告地位，并額外支付違約金、罰息等費(fèi)用。所以，當(dāng)購房人與開發(fā)商因房屋質(zhì)量產(chǎn)生糾紛時(shí)，最為有效的辦法是依據(jù)購房合同對開發(fā)商提起違約訴訟，要求開發(fā)商賠償損失或解除購房合同。

　　合同約定未履行，按時(shí)還款還被訴

　　2003年10月，北京銀行一支行與王先生及一家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽署《個(gè)人住房抵押借款合同》約定：銀行向王先生提供金額為96萬元的二手房個(gè)人住房借款；就借款合同項(xiàng)下的債務(wù)，王先生使用購買的北京市東城區(qū)的一處房屋向銀行提供抵押擔(dān)保，王先生及房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司有共同的義務(wù)和責(zé)任及時(shí)辦理上述房屋的抵押登記手續(xù)。

　　借款合同簽署后，銀行依約向王先生發(fā)放了貸款，王先生也購買了約定的房屋，并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶。

　　在借款合同履行期間，王先生一直正常還款，但是并未按約定配合銀行辦理抵押登記，銀行雖多次向王先生及房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司催促，但在隨后的五年多里，銀行在借款合同項(xiàng)下的抵押權(quán)始終沒有實(shí)現(xiàn)，故訴至法院，要求王先生及房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司立即配合銀行到相關(guān)房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)辦理抵押登記申請手續(xù)。

　　法院審理發(fā)現(xiàn)，借款合同明確約定由王先生及房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司辦理所購房屋的抵押登記手續(xù)。此外銀行與房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽訂的《二手房抵押貸款合作協(xié)議》也約定該公司承諾在借款人取得房屋產(chǎn)權(quán)后兩個(gè)月內(nèi)辦理完畢抵押登記手續(xù)。因此，法院最終判決王先生及房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司配合銀行到相關(guān)房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)辦理房屋的抵押登記手續(xù)。

　　【法官解析】

　　借款合同對借款人、銀行及保證人(通常為開發(fā)商或售房單位)的權(quán)利義務(wù)約定十分細(xì)致、明確，因此，借款合同往往由多個(gè)章節(jié)，幾十條條款構(gòu)成，面對數(shù)十頁的厚重合同，借款人往往只關(guān)心還款日期及還款金額，時(shí)常忽略其他義務(wù)的約定。

　　然而，與之相對應(yīng)，為防范和應(yīng)對金融風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前各大銀行均加強(qiáng)和完善了信貸流程的操控和監(jiān)督，嚴(yán)格執(zhí)行借款合同約定，不僅對逾期還款的行為加大了催繳力度，同時(shí)對辦理房屋抵押登記問題亦尤為看重，以期消除潛在信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　提示——

　　借款人簽訂合同前，一定要厘清自身權(quán)利義務(wù)，必要時(shí)還應(yīng)向銀行信貸人員進(jìn)行咨詢，并及時(shí)配合銀行辦理相關(guān)手續(xù)，切勿因怠于履行相關(guān)義務(wù)引來訴訟糾紛。

　　還款時(shí)常晚幾日，小馬虎惹出大麻煩

　　2009年6月，還了近8年按揭貸款的楊先生突然接到法院的傳票，原因是他“長期不按期還貸”。楊先生萬萬沒想到，盡管他每月一分未少地交月供，只是時(shí)間上晚了一兩天，竟然被告到了法院。

　　2001年7月，楊先生與銀行及開發(fā)商簽訂《個(gè)人購房借款合同》，約定楊先生向銀行袋款137萬元，借款期限20年；合同履行期內(nèi)如楊先生連續(xù)3個(gè)付款期或累計(jì)6個(gè)付款期未按時(shí)償還貸款本息，該行有權(quán)要求楊先生提前清償全部貸款本息；開發(fā)商自愿為楊先生提供連帶責(zé)任保證。

　　在合同履行期間，楊先生每月都向銀行還了款，但由于記錯(cuò)了還款期限，還款日期經(jīng)常晚于規(guī)定的期限，結(jié)果長期疊加，到2009年5月楊先生已累計(jì)60期未按時(shí)向銀行還款。

　　銀行訴至法院，要求楊先生提前償還借款本金及利息共計(jì)98萬余元并由開發(fā)商對上述還款承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

　　最終，法院判決楊先生提前償還銀行借款本金及利息，并由開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

　　【法官解析】

　　在借款合同中，銀行對借款人的還款日期及還款方式均進(jìn)行了明確約定，除此之外，大部分銀行對借款合同履行期間的違約責(zé)任亦進(jìn)行了特別約定，通常當(dāng)借款人累計(jì)或連續(xù)逾期還款次數(shù)達(dá)到借款合同約定的解除情形時(shí)，銀行大都依據(jù)合同約定，行使解除權(quán)并要求借款人提前償還貸款本金及利息，即便借款人在訴訟中將拖欠款項(xiàng)足額補(bǔ)繳并承諾今后按時(shí)守信還款，銀行也大都不肯讓步。

　　提示——

　　借款人一定要牢記借款合同關(guān)鍵條款和履約期限，特別是對違約責(zé)任的承擔(dān)情形要予以重視，此外，還可將閑散資金提前存入還款賬戶，避免因工作繁忙或粗心大意出現(xiàn)逾期記錄，增添房貸煩惱。

　　(作者單位：北京市海淀區(qū)法院；本欄目稿件由北京市高級法院統(tǒng)一供稿)