近日，徐匯區(qū)法院根據(jù)最新出臺(tái)的《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》，對(duì)一起承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)糾紛作出一審宣判，房屋承租方張某和顧某訴請(qǐng)法院判決出租方售房行為無(wú)效的主張被駁回。

　　房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓起紛爭(zhēng)

　　2003年5月，張某與上海某羊毛衫廠簽訂房屋租賃合同，承租該廠名下位于襄陽(yáng)南路的一處房屋，后顧某一同參與承租。其間，羊毛衫廠在企業(yè)改制中被兼并，上述房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)至海螺集團(tuán)名下。為解決歷史遺留問(wèn)題，海螺集團(tuán)于2007年12月根據(jù)羊毛衫廠早前與某服飾公司老板金某達(dá)成的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，與金某簽訂了房屋買賣合同。次年8月，金某與張、顧二人重新簽訂租賃合同，雙方協(xié)議合同內(nèi)容除出租人外不作改變。然而一年之后，張某和顧某卻向法院提起訴訟，以海螺集團(tuán)與金某之間的房屋買賣行為侵害了他們的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由，要求法院判決兩被告之間的買賣合同無(wú)效，同時(shí)按照該買賣合同的價(jià)格由原告方與海螺集團(tuán)建立買賣合同關(guān)系。

　　兩被告對(duì)此辯稱，雙方的房屋買賣合同是依法訂立的，手續(xù)完備，且已過(guò)戶。兩原告并沒(méi)有和海螺集團(tuán)簽訂過(guò)任何租賃合同，他們的訴訟請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。

　　善意取得受保護(hù)

　　法院經(jīng)審理后認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)司法解釋的規(guī)定，承租人請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的，法院不予支持。此外，就優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的問(wèn)題，法院認(rèn)為，襄陽(yáng)南路房屋的轉(zhuǎn)讓是在羊毛衫廠改制過(guò)程中訂立的，并經(jīng)上級(jí)公司批準(zhǔn)確認(rèn)，因此買賣合同合法有效，金某為善意取得。本案中的房屋轉(zhuǎn)讓，目的是為解決歷史遺留問(wèn)題，相關(guān)事宜的協(xié)商持續(xù)多年，直到2006年10月經(jīng)協(xié)議書(shū)確認(rèn)由被告金某作為購(gòu)房人，因此羊毛衫廠、海螺集團(tuán)及其上級(jí)公司對(duì)受讓人的確定具有選擇權(quán)和批準(zhǔn)權(quán)，受讓人金某所享有的受讓權(quán)也具有專屬性。

　　此外，被告金某在取得房屋的產(chǎn)權(quán)后，與兩原告重新簽訂租賃合同，其中顧某簽字確認(rèn)。張某與顧某作為共同承租人，對(duì)兩被告的房屋買賣行為應(yīng)該有所知曉，時(shí)隔1年后才提起優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的訴訟，超過(guò)了合理期限，故駁回兩原告的全部訴訟請(qǐng)求。

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