新政促房企"優(yōu)勝劣汰" 上海上半年地價(jià)居高不下

　　伴隨6月23日“青浦工業(yè)園區(qū)島區(qū)西側(cè)地塊”成功出讓?zhuān)?010年上半年居住用地市場(chǎng)宣告結(jié)束。該地塊吸引了包括仁恒、富力在內(nèi)的10家知名房企參與競(jìng)投，最終由旭輝集團(tuán)股份有限公司以7.2588億奪得，地價(jià)屬于適中。就此，有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士日前綜合申城上半年的土地成交態(tài)勢(shì)向記者表示，在全國(guó)范圍內(nèi)土地市場(chǎng)略顯冷淡的背景下，土地市場(chǎng)降溫潮是否蔓延到了上海仍無(wú)確鑿依據(jù)。

　　新政促房企“優(yōu)勝劣汰”

　　上半年土地購(gòu)置單位中，萬(wàn)科、招商、龍湖等品牌房企背影頻頻閃現(xiàn)。 1月寶華地產(chǎn)、保利地產(chǎn)各獲嘉定地塊，緊跟其后古北集團(tuán)、嘉華投資又各得青浦地塊；2月仁恒、萬(wàn)科、綠地也連連出手，數(shù)天內(nèi)，萬(wàn)科拿下新場(chǎng)旅游綜合區(qū)、青浦重固鎮(zhèn)兩副地塊；綠地取得金山衛(wèi)鎮(zhèn)學(xué)府路地塊；仁恒也取得徐涇鎮(zhèn)徐盈路東側(cè)B4-01地塊。 5月保利再次出手連獲閔行浦江新城2幅地塊，榮登品牌房企拿地之首。

　　一些非本行但不乏實(shí)力的投資機(jī)構(gòu)繼續(xù)進(jìn)入上海土地市場(chǎng)。盡管上半年政策頻頻發(fā)布，但多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)仍信心滿(mǎn)滿(mǎn)，外行投資機(jī)構(gòu)隨之起舞，此輪出臺(tái)的土地新政更多是促使目前房地產(chǎn)企業(yè)“優(yōu)勝劣汰”，對(duì)于平抑土地價(jià)格、土地需求的作用并不明顯。

　　地價(jià)維持居高不下

　　上半年上海居住類(lèi)用地溢價(jià)受單幅地塊成交影響呈現(xiàn)起伏跳躍發(fā)展軌跡，雖然部分地價(jià)占周邊房?jī)r(jià)的比重有所下降，但大部分地價(jià)仍居高不下，溢價(jià)高位徘徊，據(jù)上海中原研究咨詢(xún)部數(shù)據(jù)顯示，2010年1-6月居住用地平均溢價(jià)91%，半年中有3個(gè)月高于平均線(xiàn)以上，雖然低于2009年整體溢價(jià)率12個(gè)百分點(diǎn)，但與去年同期相比仍上升61.5%。

　　上海中原研究咨詢(xún)部認(rèn)為，有三大原因造成地價(jià)難現(xiàn)回落：

　　其一購(gòu)地資金充裕，2009年在政府積極采取救市措施下，全國(guó)各地房地產(chǎn)交易量迅速反彈，以上海為例，2009年全年實(shí)現(xiàn)商品住宅 (剔除配套)成交總金額3047.49億元，比同期上漲133.78%，比2007年成交高峰時(shí)期上漲35.23%。

　　其二，拿地?zé)崆閼T性延續(xù)，2008年房企購(gòu)地意愿下降以至于土地儲(chǔ)備相對(duì)不足，從2009年下半年開(kāi)始伴隨交易觸底回暖，再次燃起房企拿地?zé)崆椤?/p>

　　其三，政府與房企預(yù)期分歧，經(jīng)歷了多輪宏觀調(diào)控，房?jī)r(jià)依然我行我素上揚(yáng)，甚至于在金融危機(jī)影響下的09年房?jī)r(jià)再次戲劇化上漲，造成房企對(duì)政府宏觀調(diào)控預(yù)期漸麻木，由于市場(chǎng)大多預(yù)期此輪房?jī)r(jià)調(diào)整是短期行為，致使房企對(duì)土地需求度不減。

　　土地市場(chǎng)不乏抄底

　　根據(jù)今年計(jì)劃及實(shí)際出讓情況，上半年商業(yè)型住宅類(lèi)型用地及配套用地都不到計(jì)劃一半。 4月23日，土地預(yù)申請(qǐng)公告一次性推出105幅地塊，共計(jì)土地出讓面積539萬(wàn)平方米，建筑面積約842.2萬(wàn)平方米。其中居住性質(zhì)或包含居住性質(zhì)用地出讓面積約219.32萬(wàn)平方米，建筑面積271.34萬(wàn)平方米，下半年住宅用地供應(yīng)充足。地價(jià)隨整體房?jī)r(jià)下調(diào)呈現(xiàn)小幅回落態(tài)勢(shì)，上半年住宅交易量低迷格局已形成。

　　分析人士認(rèn)為，目前，房?jī)r(jià)已步入下降通道，預(yù)計(jì)第三季度進(jìn)入傳統(tǒng)市場(chǎng)淡季，房企資金鏈面臨趨緊，前期拿地過(guò)多或土地儲(chǔ)備充裕品牌房企拿地?zé)崆榉啪彛�不過(guò)市場(chǎng)仍不乏等待抄底非主流房企亦或投資集團(tuán)，優(yōu)質(zhì)地塊高價(jià)成交情況仍無(wú)法避免。

　　記者 楊冬 報(bào)道