政策要點(diǎn)

　　●國(guó)家稅務(wù)總局近日下發(fā)的通知稱,土地增值稅清算時(shí)的收入確認(rèn)、稅費(fèi)扣除等,以開具的發(fā)票為準(zhǔn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi),在計(jì)算成本時(shí)不得扣除；對(duì)于企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅,則應(yīng)予扣除。

　　●通知還稱,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后,根據(jù)合同約定,扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款,作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金,在計(jì)算土地增值稅時(shí),建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的,按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的,扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

　　5月23日,一條“發(fā)改委官員稱房產(chǎn)稅三年內(nèi)不會(huì)出臺(tái)”的消息引來市場(chǎng)的關(guān)注:地產(chǎn)調(diào)控是否真的風(fēng)向已變,即將進(jìn)入政策冷清期嗎?

　　事后,國(guó)家發(fā)改委出來辟謠,稱國(guó)家發(fā)展改革委產(chǎn)業(yè)研究所有關(guān)研究人員“三年之內(nèi)免談房產(chǎn)稅”的講話不代表發(fā)展改革委的立場(chǎng)。

　　僅僅一天之后,國(guó)稅總局就以實(shí)際行動(dòng)聲援了國(guó)家發(fā)改委。5月26日,國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)文強(qiáng)調(diào),要求各地規(guī)范土地增值稅清算,對(duì)土地增值稅清算的各種情況,在技術(shù)上進(jìn)行明確。

　　這是自2007年2月強(qiáng)調(diào)規(guī)范土地增值稅清算以來,國(guó)稅總局再次出手予以規(guī)范。這也是在“國(guó)十條”出臺(tái)后,稅總出臺(tái)的重要配套文件。夏天已經(jīng)到來,而地產(chǎn)調(diào)控也隨著氣溫升高而再度趨緊。

　　清算土地增值稅打擊囤地捂盤

　　1994年,土地增值稅開始征收,其征稅對(duì)象包括土地取得、轉(zhuǎn)讓、建設(shè)所取得的增值額。按照增值額與扣除金額的對(duì)比,稅率分為30%、40%、50%、60%四個(gè)級(jí)別,是我國(guó)稅率較高的稅種。

　　2006年底,稅總曾印發(fā)文件,要求各地從2007年2月1日起,對(duì)房企進(jìn)行全面的土地增值稅的清算工作。但政策的執(zhí)行最終讓位于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)曾談到,土地增值稅的征收標(biāo)準(zhǔn)較低,以往并未得到認(rèn)真執(zhí)行。

　　而國(guó)稅總局顯然是非無的放矢。伏筆早在4月17日頒布的“國(guó)十條”里就已經(jīng)埋下�！皣�(guó)十條”明確表示,“稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定,認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作,對(duì)定價(jià)過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)的清算和稽查�！�

　　而26日公布的《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)則對(duì)土地增值稅清算的各種情況,在技術(shù)的環(huán)節(jié)予以明確。

　　另外,《通知》還規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除,將大大降低土地二級(jí)市場(chǎng)賣方的贏利空間。而因囤地或捂盤而獲得的額外收益,最高可征收60%的土地增值稅,加上囤地或捂盤的資金成本、機(jī)會(huì)成本,將可能會(huì)使開發(fā)商囤地捂盤陷入無利可圖的境地。

　　中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云27日接受媒體采訪時(shí)表示,土地增值稅清算會(huì)帶來兩方面的影響,其一,土地增值稅是在開發(fā)企業(yè)完成開發(fā)項(xiàng)目出售之后,對(duì)企業(yè)所得利益的調(diào)整,不對(duì)市場(chǎng)直接發(fā)生關(guān)系,因此影響有限,但對(duì)開發(fā)項(xiàng)目較多的企業(yè),需要大量資金,對(duì)其未來的投資會(huì)有影響,但這種影響不是短期內(nèi)就能顯現(xiàn)。其二,土地增值稅的清算將打擊開發(fā)商囤地行為,降低開發(fā)商土地漲價(jià)預(yù)期,會(huì)加快開發(fā)商的土地開發(fā)速度。

　　國(guó)土部摸底商品房成本

　　在國(guó)稅總局公布通知之前,國(guó)土資源部(下稱國(guó)土部)開展了另一項(xiàng)工作。國(guó)土資源部近期下發(fā)通知,部署2010年城市土地價(jià)格調(diào)查和監(jiān)測(cè)工作,其中包括對(duì)35座重點(diǎn)城市商品房構(gòu)成成本與檢測(cè)。

　　近日有媒體透露,國(guó)土資源部近期下發(fā)通知,部署2010年城市土地價(jià)格調(diào)查和監(jiān)測(cè)工作。與往年略有不同的是,今年新增了一項(xiàng)工作,需要完成35座重點(diǎn)城市的商品房成本構(gòu)成調(diào)查與監(jiān)測(cè)。

　　國(guó)土部要求,上述35座重點(diǎn)城市需定期完成商品房成本構(gòu)成的調(diào)查數(shù)據(jù)采集、整理與上報(bào),此項(xiàng)工作的技術(shù)承擔(dān)單位要在今年7月15日前提交商品房成本構(gòu)成調(diào)查表。

　　據(jù)悉,在去年年中之際,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局也曾對(duì)40座重點(diǎn)城市范圍內(nèi)的商品住宅開發(fā)費(fèi)用構(gòu)成進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)查,以弄清房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用的支出結(jié)構(gòu)。但該項(xiàng)調(diào)查的結(jié)果一直未對(duì)外界公開。

　　不過,上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭撰文透露了去年的調(diào)查結(jié)果。國(guó)土部調(diào)查的樣本是2006年以來取得土地且已進(jìn)入銷售階段(包括已售完)的620個(gè)商品房開發(fā)項(xiàng)目,調(diào)查的房?jī)r(jià)為商品房開盤時(shí)的平均售價(jià),地價(jià)為土地出讓時(shí)的樓面地價(jià),結(jié)果顯示:地價(jià)占房?jī)r(jià)比最低為5.3%,最高為58.6%,平均為23.2%。

　　據(jù)此,國(guó)土資源部反擊了全國(guó)工商聯(lián)“土地成本占直接成本比例高達(dá)58.2%”的觀點(diǎn),并指出,開發(fā)商最終的直接利潤(rùn)應(yīng)該在40%左右,即便算上增值稅,流向政府的也不會(huì)超過40%,認(rèn)為地價(jià)并非房?jī)r(jià)的決定性因素。

　　而業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,國(guó)土部對(duì)房?jī)r(jià)摸底,很可能是為未來的調(diào)控政策做準(zhǔn)備。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任陳國(guó)強(qiáng)表示,目前,調(diào)控措施的效果尚未充分顯現(xiàn),可能還需要更長(zhǎng)的時(shí)間來觀察,很大程度上也取決于各地各級(jí)地方政府、金融機(jī)構(gòu)如何來執(zhí)行這些政策。