今天上午，中國社科院發(fā)布《中國房地產(chǎn)藍皮書(2010)》。

　　藍皮書指出，2010年北京市土地市場將呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展，地價在平穩(wěn)中實現(xiàn)先揚后抑的態(tài)勢。

　　對于二手房市場，藍皮書預計，京城二手房交易活躍度今年將有所降低，成交量低于2009年。

　　藍皮書預測，二手房未來大降價的可能性不大，價格仍將在高位徘徊。隨著央行加息預期的上升，樓市交易量有望反彈。

　　關鍵詞·二手房

　　二手房價格仍將高位徘徊

　　藍皮書指出，北京二手房市場在經(jīng)歷2008年低迷的調整后，在一系列刺激政策的助推下，2009年出現(xiàn)回暖、小陽春、井噴、量價高位盤整的交易火爆場面。

　　藍皮書闡釋，北京消費者的購房心態(tài)從“跟風”到“恐慌”。上半年主要從創(chuàng)造寬松購房環(huán)境入手，刺激購房需求，促使房市快速發(fā)展來帶動經(jīng)濟增長。下半年的政策走向略有調整。

　　針對上半年二手房的井噴、爆發(fā)成交，下半年為加強金融風險管理，房貸政策有所趨緊，抑制二套房等投資性需求。

　　藍皮書大膽預測，2010年政策仍以支持自住和改善型購房發(fā)展為主，但對投資和投機需求政策會有所趨緊。預計2010年價格仍然會高位運行，交易活躍度有所降低，成交量低于2009年。

　　藍皮書預計，二手房價格方面，2009年開發(fā)商資金充裕，樓盤價格堅挺，使未來降價可能性不大。一、二手房的聯(lián)動性促使二手房價格上漲。另外，2010年新建住宅量不足及位置偏遠，促使二手房價格仍將在高位徘徊。

　　專家說法

　　二手房價不會“高臺跳水”

　　針對社科院藍皮書關于二手房房價的預測，接受本報采訪的專家組較為認同。

　　專家組指出，供需矛盾仍是當前二手房不會大幅下降的主要原因。

　　據(jù)介紹，二手房的位置大多相對較優(yōu)越，接近市中心城區(qū)，屬于不可再生的稀缺資源。地理位置帶來的實用功能凸顯，因此也不會大幅降價。

　　專家組分析，個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年，這一政策的出臺，使50%左右的商品房被劃入營業(yè)稅征收范圍。而營業(yè)稅是二手房交易中比重最大的稅費，對消費者心理影響較大。

　　因此，專家組預計，在2010年的二手房交易中，5年內的商品房交易量將有所回落。

　　專家組指出，改善交通對區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展的促進作用很大，這為未來房產(chǎn)郊區(qū)化發(fā)展打下良好基礎。雖然不會對市區(qū)房價造成實質性的沖擊，但沿線周邊的二手樓市也將隨著地鐵線路而逐漸升級。

　　加息預期將為二手房助燃

　　專家組表示，近日風傳的央行在二季度加息，可謂是目前低迷的二手房市場一個最直接有效的助燃劑。

　　專家組分析，央行調息除了能有效抑制通脹，還可看作是人民幣即將升值的風向標。人民幣升值必將引入大量熱錢跟進，而樓市和股市將是最直接的兩個突破口。

　　專家組表示，調控政策打壓樓市，而追漲的熱錢又在反復托起樓市，這種作用力和反作用力可在一定程度上消納新政的打壓力度，使樓市不會遭遇“釜底抽薪”般的致命打擊。

　　專家組表示，二季度央行如果真的加息，那將是樓市反彈的一個重要節(jié)點，在入市新盤有限的情況下，二手房價格的維穩(wěn)將成為最直接的被影響者。二手房價格不一定有明顯變化，但有境外熱錢推動，二手房的交易量肯定會上升。

　　支持專家組

　　傅淼/王洪輝(藍皮書起草專家、房地產(chǎn)業(yè)資深人士)

　　宮萍：北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司三級市場部副總經(jīng)理，兼任北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會監(jiān)事

　　牛鳳瑞：中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長

　　于顯洋：中國人民大學教授、博士生導師、知名社經(jīng)學者

　　齊凡：21世紀不動產(chǎn)市場分析師

　　關鍵詞·租房

　　租賃成交量有望上漲兩成

　　藍皮書指出，2010年“以租代購”、高校畢業(yè)生租賃、為子女教育而租房、外地求職人群租房等都將帶動北京市租賃市場成交的活躍，租賃價格繼續(xù)上浮，租售比將進一步縮小。

　　藍皮書分析， 2010年房價仍高位運行，市場中部分不能承受高房價的消費者，抑或認為2010年房價會有所下降的消費者，將以租代購。

　　藍皮書預計，2010年市場中部分對買賣市場觀望的消費者將轉至租賃市場，從而引起租賃需求量增長，促進成交量上漲。

　　此外，高校畢業(yè)生租賃、為子女教育而租房、外地求職人群租房等都將帶動北京市租賃市場成交的活躍。預計2010年北京市租賃成交量將有10%～20%的上漲。

　　專家說法

　　軌道交通刺激租房漲價

　　專家組指出，2009年買賣市場交易火爆，但租賃市場表現(xiàn)平平，租金變動幅度不大。因此，2010年房價仍將在高位運行，抑制部分購房需求，與租賃市場形成聯(lián)動，促進租賃需求增加。

　　另外，北京每年新增30萬人口，具有強勁的租賃需求，這為租賃市場持續(xù)活躍奠定了基礎，力挺租價穩(wěn)步上漲。

　　再者，軌道交通網(wǎng)絡的完善也將給北京的房地產(chǎn)租賃市場帶來升溫的氣象。

　　地鐵的開通在帶動沿線房價上漲的同時，也將促進周邊生活配套的逐漸完善，交通優(yōu)勢的提升也將帶動周邊區(qū)域的租賃市場。

　　專家組說，一般來講，一條地鐵線路的開通，在促進沿線租賃市場升溫的同時，一套房的租金價格平均會有300～500元/月不等的上漲。

　　此外，地鐵4號線開通后，縮短了海淀區(qū)和南城的通勤時間，也吸引了部分在中關村、金融街等商圈工作的人群到南城租金較低的區(qū)域租房。專家組表示，需求的增加，將帶動南部區(qū)域租賃市場成交活躍，租金也會持續(xù)攀升。

　　關鍵詞·土地

　　地價平穩(wěn) 先揚后抑

　　藍皮書指出，2009年在國家及市政府一系列刺激供需政策的引導下，北京市房地產(chǎn)市場走出2008年的調整狀態(tài)，迅速回暖。

　　藍皮書指出，北京市的土地市場供應及需求也同步呈現(xiàn)快速增長，成交規(guī)模大幅提升，地價節(jié)節(jié)攀升。土地市場的高溢價與商品房市場的售價飛漲呈現(xiàn)互相推動的螺旋式上漲。

　　鑒于2009年末國家及市政府對房地產(chǎn)市場調控政策逐步轉向，政策環(huán)境趨緊，尤其是加大了對規(guī)范土地市場供應、出讓方式和閑置用地查處等方面的政策要求。藍皮書預測，2010年北京市土地市場將呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展。

　　藍皮書表示，地價在平穩(wěn)中實現(xiàn)先揚后抑態(tài)勢。

　　專家說法

　　政策“調控”開發(fā)企業(yè)預期

　　目前宏觀經(jīng)濟持續(xù)向好，全球經(jīng)濟大環(huán)境也呈現(xiàn)復蘇。房地產(chǎn)市場在適度寬松的貨幣政策導向下，憑借充足的資金來源，伴隨商品房市場供需尚不平衡的現(xiàn)狀，以及高通貨膨脹預期的壓力，都將使土地高需求的狀態(tài)延續(xù)。

　　接受采訪的專家組分析，這是地價穩(wěn)中略升的主要因素。

　　專家組同時強調，調控政策轉向對土地市場將產(chǎn)生抑制性影響。國家及北京市政府對房地產(chǎn)市場有多項刺激性推動政策，但已于2009年末陸續(xù)退市，近期房地產(chǎn)調控政策密集出臺并逐步適度轉向。

　　專家組表示，這一系列調控政策的密集出臺，對改變房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和消費者預期將產(chǎn)生一定的作用。同時央企資金的撤出，也可能會間接弱化土地市場的高溢價狀態(tài)。

　　因此，綜合以上幾項因素考慮，2010年北京土地公開交易市場的價格走勢將呈現(xiàn)平穩(wěn)的先揚后抑態(tài)勢。(記者 底東娜 曾佑忠 王永生 張東妮)