總價高達255億元的中國新地王12月22日在廣州誕生。經過40多個回合激戰(zhàn)，占地面積高達263.952萬平方米的廣州亞運城項目，最終被富力、雅居樂、碧桂園聯(lián)合體摘得，較掛牌起始價165億元溢價54.5%，綜合樓面地價約合5800元/平方米。同臺叫陣的正是保利、萬科和中海組成的聯(lián)合體，參與競拍的還有中信地產。

　　開發(fā)商抱團捧地王

　　12月22日下午兩點半，廣州市房地產交易中心人頭攢動，熙熙攘攘，距離正式拍賣還有半個小時，觀摩席已經坐滿了前來觀戰(zhàn)的開發(fā)商和媒體。不到三點鐘，6號中信地產、7號富力聯(lián)合體和舉88號牌的保利聯(lián)合體低調入場，場下氣氛卻已相當緊張。

　　廣州亞運城的掛牌起始價是165億元，現場競拍開始前，廣州國土局收到的最高報價是中信地產開出的180億元，這也成為此次拍賣的起拍價。從180億元起拍，競拍階梯為每次2億元，7號富力聯(lián)合體與88號保利聯(lián)合體開始輪番舉牌，將價格迅速由180億元抬高至236億元。6號中信地產則全程未參與舉牌。

　　恰在此時，富力聯(lián)合體有人發(fā)問競價階梯能否改變，主持人隨之宣布競價階梯由2億元降至1億元。隨后十幾個回合的爭奪更加激烈，最終富力、雅居樂和碧桂園的聯(lián)合體以255億元的總價拿下了廣州亞運城項目，綜合樓面地價約合5800元/平方米。而目前廣州亞運城周邊樓盤售價約為8000元/平方米。

　　拍賣結束后，富力地產華南區(qū)總經理朱榮斌表示對拍賣結果表示滿意，并認為競得價格在之前預料之內。朱榮斌稱，亞運城項目對開發(fā)商實力要求高，富力、雅居樂和碧桂園都是在香港上市的廣東房企，只有三家強強聯(lián)手，才有實力拿下亞運城項目。

　　對于三家民企未來如何分配亞運城項目，以及如何開發(fā)和銷售，朱榮斌并沒有透露，他表示，“今天才碰到蛋糕，最后會怎么吃，以后再說�！�

　　而廣州市國土局相關負責人則表示，根據廣州土地開發(fā)建設相關規(guī)定，如果是聯(lián)合體通過公開出讓競得土地，允許成立項目公司進行開發(fā)建設，但須在辦理用地批準、土地權屬登記等手續(xù)前，穩(wěn)定股權關系并實行共同開發(fā)，不允許分割土地進行開發(fā)建設。

　　資金鏈成開發(fā)關鍵

　　根據廣州市國土局公告，整個亞運城項目占地面積263.952萬平方米。地上規(guī)劃總建筑面積為438萬平方米，其中，商業(yè)建筑面積20.76萬平方米，公建及配套設施建筑面積32.36萬平方米，居住建筑面積384.88萬平方米。

　　這個亞運城項目是目前廣州市單次出讓面積最大的項目,占地比深圳蛇口還要大,遠超過今年以來廣州出讓的所有住宅用地面積的總和。據統(tǒng)計，今年以來廣州掛牌出讓了19幅住宅用地，用地面積約146萬平方米，僅為亞運城項目用地的55%。

　　成功摘得亞運城項目，意味著富力、雅居樂和碧桂園三家聯(lián)合體獲得的是14塊未開發(fā)用地和已建成的約106.65萬平方米物業(yè)。這106.65萬平方米已建成物業(yè)包括住宅建筑面積80.34萬平方米、商業(yè)建筑面積約6.58萬平方米、公建配套建筑面積約19.73萬平方米。其中，住宅物業(yè)主要是亞運城的媒體村、運動員村和技術官員村，以兩三房單位為主，開發(fā)商拿到項目以后就能直接推向市場銷售。

　　據了解，目前廣州亞運城周邊房屋的均價為8000元/平方米左右，廣州市同創(chuàng)卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文表示，亞運城樓面地價達到5800元/平方米，將來建好住宅價格肯定在10000元/平方米以上，亞運城的出讓將帶動該板塊及周邊樓盤漲價。

　　由于最近政策規(guī)定開發(fā)商繳納土地首期款必須在50%以上，廣州亞運城土地出讓金繳納會否變動也成為議論的焦點。廣州市國土局解釋，由于亞運城項目掛牌先于國家新政出臺，亞運城土地出讓金繳納仍將按照之前掛牌公告文件的約定執(zhí)行。

　　這意味著亞運城總地價分三期付，首期付總地價的40%，在12月25日前付清；第二期和第三期分別為總地價的30%，分別在2010年12月10日和2011年12月10日付清。以亞運城整體出讓255億元總價計算，12月25日富力、雅居樂和碧桂園三家需要湊齊的首期資金就高達102億元。

　　廣州社會科學院研究員彭澎認為，亞運城交給開發(fā)商時已經有86萬多平方米已建成住宅和商業(yè)物業(yè)，如果按1萬元/平方米的房價計算，亞運會前后開發(fā)商如能順利出手，則可回收86億元，迅速套回首期款。再以土地合同抵押給銀行獲得第二期資金開發(fā)14塊土地，以320萬平方米可售面積計算，如果房價保持每平方米1萬元，開發(fā)商又可收回320億元�？傮w算來，開發(fā)商至少可實現400億元銷售收入。

　　也有業(yè)內人士分析，對于大開發(fā)商而言，拿下該項目，不僅能取得較大的土地儲備，還可借土地融資圈錢，只要想出辦法付出首期款后，后面的日子應該不難過。

　　地產專家韓世同提出質疑，5800元/平方米樓面地價意味著房價到8000元/平方米方可保本。當前經濟形勢仍不明朗，救市政策退出之后，如果房價重現下行態(tài)勢，該項目則可能面臨較大壓力。

　　亞運城整體出讓遭質疑

　　對于廣州亞運城的整體出讓，從一開始就充滿質疑。廣州市政協(xié)委員吳名高曾質疑亞運城的拍賣方案，認為整體拍賣給某一家公司會造成壟斷，帶來房價虛高，建議分成三四塊分別出讓。人大代表黃鐮也認為，亞運城整體出讓，由開發(fā)商一次性拿出錢來可能很難，只能是分期付款，但如果切分成三塊或五塊，賣給多個開發(fā)商，每家只需拿出30億或50億，可能會有很多企業(yè)能一次性付清。

　　現場觀摩的一家小型房企負責人表示，大多數房企都很看好廣州亞運城項目，都想分一杯羹，但最終采取整體出讓，高達165億元的掛牌起始價，讓他們望地興嘆。國土部門還對參與競買的房企做出了一些門檻上的限制，能夠入圍的只有少數大型房企。

　　但廣州市國土房管局有關負責人強調，整體出讓只是為完整打造亞運城，整體項目分6年分期分批出售，每年銷售面積約60多萬平方米，占全市同期出售面積的8%，形成壟斷話語權的可能性不大。

　　正值樓市敏感期，業(yè)內對于亞運城地塊的前景一直存有疑慮。有業(yè)內人士表示，如果已建成物業(yè)賣得好，則可以實現滾動開發(fā)。而如果房價下行，成交冷清，開發(fā)商運作亞運城則將面臨巨大的資金鏈考驗。而一旦出現被套或資金鏈緊張，退地也是極有可能的。

　　而翻閱廣州市近年來拍地和退地的歷史，不難發(fā)現，已有多家地產巨頭以各種形式成功退地。2008年底，恒大將廣州員村絹麻廠地塊以政府變更用地性質為由推掉，廣州市把這塊本為住宅用地的地塊變更為商業(yè)用地，而恒大則以政府違約更改規(guī)劃為由，要求退還土地以及已經繳納的土地款1.3億元。今年5月中旬，富力宣布拿出其位于金沙洲的10萬平方米限價房用地改建保障房，變相從國土局退地，并拿回5.05億出讓金。不久前金地也發(fā)布公告，將2007年下半年在廣州番禺拍得的地王退掉。公告稱，合同簽訂后對方始終未能交付土地，經與當地政府方面協(xié)商，雙方解除該地塊出讓合同，政府退回金地已繳納的3億元地價款。

　　不過，根據中國證券報記者對富力、雅居樂、碧桂園這三大地產巨頭的梳理，今年以來它們銷售回款情況較為理想，似乎“不差錢”。

　　在12月1日發(fā)布的業(yè)績快報中，富力宣布完成銷售額約人民幣226.21億元，再加上55億元公司債的發(fā)行，富力彷佛“不差錢”。富力在公告中明確表示，富力未支付的土地出讓金約47億元，可在未來18個月償付。此外，截至11月30日，碧桂園共實現銷售認購額212億元人民幣，其中已簽約合同銷售金額約194億元人民幣，提前超額完成全年190億元合同銷售金額目標。而雅居樂地產前11個月累計合約銷售面積達242萬平方米，已超越228萬平方米的全年目標。