一個(gè)亞運(yùn)城項(xiàng)目，占地263.952萬平方米，底價(jià)165億元，如此的大手筆，是名副其實(shí)的中國(guó)地王，可謂萬眾矚目。昨日，廣州市房地產(chǎn)交易登記中心召開亞運(yùn)城出讓答疑會(huì)，全市幾大紙媒體趕到現(xiàn)場(chǎng)，但均被拒之門外。媒體的諸多疑問，只能等到12月22日公開出讓那天才能得到回答。

　　亞運(yùn)城項(xiàng)目占地263.952萬平方米，總建筑面積438萬平方米，其中商業(yè)建筑面積20.76萬平方米，居住建筑面積384.88萬平方米，還未包括已經(jīng)建成的80.34萬平方米住宅。如果來做一個(gè)簡(jiǎn)單比較的話，263萬平方米超過了廣州一年250萬平方米的推地計(jì)劃，比深圳蛇口還大。

　　猜想一：

　　哪個(gè)開發(fā)商有此實(shí)力？

　　如此龐大的資金，對(duì)任何大開發(fā)商來說都有壓力。國(guó)內(nèi)開發(fā)商“一哥”萬科2008年全年銷售額為478.7億元，亞運(yùn)城165億元的底價(jià)已占其年銷售額的三分之一。

　　廣州市副市長(zhǎng)、亞組委常務(wù)副秘書長(zhǎng)許瑞生前日表示，目前已報(bào)名參加拍賣的有4家房地產(chǎn)商，其中兩家是開發(fā)商聯(lián)合體，國(guó)內(nèi)大房地產(chǎn)商基本來齊了。在昨天的閉門答疑會(huì)前，記者看到萬科、富力和中信等大開發(fā)商魚貫而入。

　　此外，由于該項(xiàng)目資金實(shí)力要求極高，業(yè)內(nèi)和一些市民也擔(dān)心：“會(huì)不會(huì)爛尾？”因此，有開發(fā)商表示，“一般初期為了盡快回本，剛開始的銷售價(jià)格不會(huì)高”。

　　猜想二：

　　會(huì)不會(huì)產(chǎn)生樓市壟斷？

　　“亞運(yùn)城整體打包拍賣，預(yù)計(jì)價(jià)格不會(huì)少于每平方米1萬元，會(huì)不會(huì)形成價(jià)格壟斷？”有政協(xié)委員曾這樣向副市長(zhǎng)許瑞生提問。當(dāng)時(shí)許瑞生解釋說，“如果太分散，許多房地產(chǎn)商進(jìn)來，控制局面反而是個(gè)問題�！�

　　對(duì)于會(huì)否被壟斷，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為這是必然。知名地產(chǎn)專家韓世同表示，如果政府想快點(diǎn)收回資金，完全可以將十四個(gè)地塊分開出讓，還可以將已經(jīng)建成的8000套房子委托給國(guó)有的開發(fā)商進(jìn)行銷售，而不必要采用這樣的辦法。

　　猜想三：

　　賣現(xiàn)房即可賺回首期？

　　按照出讓公告，如果按底價(jià)進(jìn)行計(jì)算，拿地開發(fā)商必須在拍地三天內(nèi)籌集66億元資金，一年后再籌集99億元資金用于支付亞運(yùn)村出讓金。

　　對(duì)此，廣州社會(huì)科學(xué)院研究員彭澎撰文分析，亞運(yùn)城交給開發(fā)商時(shí)已經(jīng)有8000套住宅(80.34萬平方米)可以投入使用，開發(fā)商亞運(yùn)會(huì)前后如能順利出手，則可回收80億元，從而迅速套回首期支付給政府的首付款。再以土地合同抵押給銀行獲得第二期開發(fā)資金，并按此滾動(dòng)開發(fā)余下的14塊土地，最終完成余下的384.88萬平方米的開發(fā)量，繼續(xù)按1萬元／平方米計(jì)可收回400億元左右。

　　猜想四：

　　165億元如何出臺(tái)？

　　盡管亞運(yùn)城12月22日那天的出讓是會(huì)公開的，但165億元的底價(jià)是怎么定出來的大家也是猜測(cè)不斷。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，有關(guān)部門早前曾就該地塊與城建、保利、萬科等開發(fā)商接觸過，當(dāng)時(shí)的轉(zhuǎn)讓價(jià)在100億元以內(nèi)，但隨著亞運(yùn)村建設(shè)的推進(jìn)，其轉(zhuǎn)讓價(jià)也開始上漲；這期間，有開發(fā)商曾經(jīng)報(bào)出120億元的購(gòu)買價(jià)，但最終沒談成，如今終于開出165億元的起拍價(jià)。還有業(yè)內(nèi)人士透露，出于亞運(yùn)安保需求，市民屆時(shí)買房可能不能看樣板房，明年6月份開始開發(fā)商也不能進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)銷售。