在房價上升過程中，頻頻出現(xiàn)的“地王”被認(rèn)為進(jìn)一步刺激了上漲的步伐。

　　在房地產(chǎn)業(yè)一片欣欣向榮時，“地王”一方面帶給房地產(chǎn)商業(yè)績與股價支撐；另一方面，也成為不少中小房地產(chǎn)商展示品牌與實力的機(jī)會，巨大的“廣告效應(yīng)”帶來的是巨大的無形資產(chǎn)。

　　盡管目前統(tǒng)計數(shù)據(jù)還不能說明全國土地市場進(jìn)入過熱的局面，但在“地王”被不斷制造的今天，我們也不得不思考其在刺激房價、帶動地價、牽動股價之外，所隱含的問題與風(fēng)險。

　　“京城50億元新‘地王’鑒臨宜居之城——順義，區(qū)域房價上漲在即！潮白河別墅區(qū)，最后的價值洼地……”11月26日，距離大龍地產(chǎn)奪得北京今年新“地王”不過數(shù)日，記者手機(jī)中收到上述頗具“誘惑力”的某樓盤的廣告短信。

　　頻繁而出的“地王”正成為炙手可熱的房地產(chǎn)市場中一道色彩艷麗的風(fēng)景線，這一引人關(guān)注的風(fēng)景線究竟會給房地產(chǎn)業(yè)帶來些什么？是對房價的刺激、地價的帶動？還是讓制造“地王”的地產(chǎn)商成為新的資本市場“寵兒”？

　　“地王”刺激房價

　　今年以來，隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇企穩(wěn)，房地產(chǎn)市場也由回暖逐漸演變?yōu)榛馃�，而在一線城市，房價的上漲速度之快、幅度之大，令人嘆為觀止，一時間謹(jǐn)防資產(chǎn)泡沫的聲音四起。

　　在房價上升過程中，頻頻出現(xiàn)的“地王”被認(rèn)為進(jìn)一步刺激了上漲的步伐。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，全國不少地方“地王”的頻頻出現(xiàn)，對所在區(qū)域的房價確實造成影響�！暗赝酢北旧砭褪琴Y本流動的風(fēng)向標(biāo)，這一資本流動必然導(dǎo)致房價的“被增長”，即“面粉漲價刺激面包提價”。

　　“地王”刺激樓價的例子不勝枚舉。在北京，中化方興投資管理有限公司于6月30日以40.6億元競得朝陽區(qū)廣渠路15號地塊時。有專家就表示，地價的大幅攀升，一定會驅(qū)升房價。目前廣渠門外10號地周邊的二手房已經(jīng)漲價了，而15號地又將是一個助推器，讓北京東部的房價借勢攀高。7月23日，金地集團(tuán)以每平方米14495元的樓板價拿下上海趙巷“地王”，隨后一周，上海郊區(qū)房價全面上漲，漲幅遠(yuǎn)高于中心城區(qū)。當(dāng)時有報道稱，上海松江區(qū)、崇明縣成交均價分別上漲14.32%和33.76%；嘉定區(qū)首次突破萬元大關(guān)；金山區(qū)的成交均價上漲了90.38%，成交量則大漲64.52%。

　　在全國房價已經(jīng)大幅上漲之后，“新地王”的誕生顯然成為更多開發(fā)商歡呼中的盛宴。記者再次翻看手機(jī)中的那條短信：“京城50億“新地王”鑒臨宜居之城——順義，區(qū)域房價上漲在即……”實際上，北京大龍地產(chǎn)奪得順義“地王”之后的幾天內(nèi)，位于該區(qū)域內(nèi)欲轉(zhuǎn)讓二手房的業(yè)主紛紛提價，麗宮花園、東方太陽城等項目的提價幅度甚至接近12%。據(jù)悉，目前順義的獨棟別墅掛牌均價已經(jīng)達(dá)到了38000元/平方米左右，環(huán)比11月上半月上漲了9.5%；而疊拼別墅等漲幅達(dá)到了12.5%。

　　研究指出，在庫存去化較快的一線城市核心地段，高地價意味著高房價，漲價和捂盤現(xiàn)象將伴隨而來；此外，地價接近房價，預(yù)示房價漲幅將可能超過此前預(yù)計，一線城市房價仍有上調(diào)空間。

　　“地王”帶動地價

　　“地王”實際上包括兩個層面，即總價“地王”與單價“地王”。一般認(rèn)為，總價“地王”更多的與單塊地面積有關(guān)，而對房價、地價影響較大的是單價“地王”的出現(xiàn)。今年以來，在各地頻出的“地王”中，誕生了不少單價“地王”。這一單價“地王”的出現(xiàn)，對于不少區(qū)域土地價格帶動明顯，甚至讓此前2007年套牢的很多“地王”開始“解套”。

　　如在2007年高位拿地的萬科，其當(dāng)年以17億元奪得朝陽區(qū)西大望路27號住宅用地，曾是當(dāng)時北京出讓土地中的單價“地王”，樓面地價接近1.2萬元／平方米。但在此后房地產(chǎn)市場的大幅下滑，房價大幅下跌的背景下，萬科拿下的這一地塊周邊房價持續(xù)下墜，該區(qū)域周邊樓盤的售價曾一度降至1.5萬元／平方米以下，甚至出現(xiàn)每平方米售價僅1萬元低價樓盤。當(dāng)今年6月30日中化方興以16000元/平方米的樓面地價拿下近在咫尺的廣渠路15號地后，“新地王”笑顏的背后，是老“地王”迎來解套的歡愉。

　　盡管“地王”頻現(xiàn)帶動相關(guān)區(qū)域地價走高，但今年以來的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場并未出現(xiàn)全面火熱的局面。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，1月至10月土地購置、土地開發(fā)面積的增速分別為-18.7%、-4.6%，較1月至9月增長3.4和2個百分點，盡管降幅在繼續(xù)收窄，但同比為負(fù)的增速，顯示出土地市場“冰火兩重天”的局面。有研究預(yù)計，四季度隨著居住用地供應(yīng)量大幅提升，加之信貸政策由上半年的“升中求穩(wěn)”變?yōu)椤胺�(wěn)中有升”，居住地價短期內(nèi)進(jìn)一步回升幅度有限，商業(yè)地價將基本保持小幅平穩(wěn)上升態(tài)勢。

　　“地王”牽動股價

　　在幾乎每一次土地拍賣的現(xiàn)場，參與的房地產(chǎn)企業(yè)大都委派公司高層甚至老板級人物親臨，一塊土地就在幾十輪甚至上百輪的舉牌中成為媒體報道中的“地王”。晉升“地王”對房地產(chǎn)商意味著什么？

　　房地產(chǎn)企業(yè)能不能拿到地，關(guān)系到企業(yè)能否正常經(jīng)營和可持續(xù)發(fā)展，對于上市房企，則直接會反映到其股票價格上。據(jù)報道，10月中國海外發(fā)展以108億元人民幣左右在沈陽、長春、重慶和佛山的四塊住宅用地的競標(biāo)中勝出，公司的土地儲備擴(kuò)大了522.8萬平方米。有研究據(jù)此預(yù)計，此次收購將分別增厚該公司2009年和2010年預(yù)測每股凈資產(chǎn)值4.6%和4.2%。在上海股票市場上市的保利地產(chǎn)近期積極在重點城市獲取土地，也被研究認(rèn)為，現(xiàn)有項目資源可以保障公司未來3年業(yè)績的穩(wěn)定增長，研究同時表明，公司在重點城市和中心城區(qū)的儲備仍顯不足。中金公司在此前的一份研究中認(rèn)為，不論是2007年之前還是2007年拿地較多的公司都會在“新地王”之后獲益，隱含的土地價格上升帶來企業(yè)更高的利潤率和增長潛力，企業(yè)凈資產(chǎn)值和利潤率將有上調(diào)的空間。

　　在房地產(chǎn)業(yè)一片欣欣向榮時，“地王”一方面帶給房地產(chǎn)商業(yè)績與股價支撐，另一方面，也成為不少中小房地產(chǎn)商展示品牌與實力的機(jī)會，巨大的“廣告效應(yīng)”帶來的是巨大的無形資產(chǎn)。一個并不十分恰當(dāng)?shù)�足以說明這一巨大效應(yīng)的例子，是當(dāng)年的地產(chǎn)“黑馬”順馳。2003年，順馳以9.05億元天價奪得當(dāng)年北京“地王”大興黃村項目，就是這一次土地拍賣會，讓順馳旋即在北京地產(chǎn)界“揚名立腕”。同樣，在奪得今年“地王”之前，中化方興為業(yè)外所知并不是很多，大龍地產(chǎn)也僅是A股市場上默默無聞的房地產(chǎn)股。一切似乎在一夜間轉(zhuǎn)變，晉升“地王”，媒體連篇累牘的報道，讓公眾對這些公司有了新的認(rèn)知。大龍地產(chǎn)奪得“地王”的消息甫一公布，其股票價格當(dāng)天即以大漲7.54%收盤。

　　“地王”背后的冷思考

　　盡管目前統(tǒng)計數(shù)據(jù)還不能說明全國土地市場進(jìn)入過熱的局面，但在“地王”被不斷制造的今天，我們也不得不思考其在刺激房價、帶動地價、牽動股價之外，所隱含的問題與風(fēng)險。

　　在中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的幾十年中，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾輪起伏，即使在最近兩年，從2007年的地產(chǎn)泡沫，經(jīng)過去年短暫調(diào)整后，今年又掀起一輪快速上升的浪潮。面對今年頻繁誕生的“地王”，有知名地產(chǎn)商老總在博客中寫道：“二十年從商經(jīng)驗告訴我，對一個房地產(chǎn)公司來說，常常是一塊土地定生死。短短十年的中國房地產(chǎn)歷史，多少公司因一塊土地死掉了�！痹谛袠I(yè)上升期，高價拿地迅速開發(fā)，給企業(yè)帶來的是利潤，但反之，如果行業(yè)出現(xiàn)起伏，高成本的土地沒有及時消化，對資金實力并不強的企業(yè)，虧損甚至因此倒閉的風(fēng)險恐將隨之而來。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在將“地王”攬入懷中時，更應(yīng)考慮自身實力是否與之匹配，從而進(jìn)行風(fēng)險的有效控制。

　　從土地市場角度考慮，當(dāng)企業(yè)紛紛涌入爭搶土地資源，卻并不急于開發(fā)時，造成事實上的很多“囤地”現(xiàn)象，如果地價繼續(xù)走高，就會由此滋生出一批“倒地”的地產(chǎn)商。業(yè)內(nèi)曾有人稱，國內(nèi)有近三分之一開發(fā)商只倒地不蓋房。我們姑且不去考證此比例真?zhèn)�，但至少說明，許多開發(fā)商在圈好地之后，靜待地價走高來賺錢。這一行為，不僅是對土地資源的巨大浪費，更對整個行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展不利。從2007年產(chǎn)生的許多“地王”看，“曬地”成為一種集體現(xiàn)象，這背后除了行業(yè)調(diào)整原因外，是否還有其他因素，頗費思量。 （趙洋）