□上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng) 楊紅旭

　　宅基地流轉(zhuǎn)成為近期樓市熱點(diǎn)話(huà)題，浙江的試點(diǎn)備受業(yè)界關(guān)注，但全國(guó)層面并無(wú)重大突破。不過(guò)，我們可以看到，浙江嘉興宅基地流轉(zhuǎn)工作試點(diǎn)動(dòng)作頗大，截至10月底，已置換出近萬(wàn)畝宅基地，可作為工業(yè)與建設(shè)用地。其做法是“兩分兩換”，即“將宅基地和承包地分開(kāi)，搬遷與土地流轉(zhuǎn)分開(kāi)；以承包地?fù)Q股、換租、換保障，推進(jìn)集約經(jīng)營(yíng)，轉(zhuǎn)換生產(chǎn)方式；以宅基地?fù)Q錢(qián)、換房、換地方，推進(jìn)集中居住，轉(zhuǎn)換生活方式”。

　　筆者認(rèn)為，這是一種值得褒揚(yáng)的嘗試。2008年召開(kāi)的十七屆三中全會(huì)作出了《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》，其中包括農(nóng)村土地制度改革，首次提出逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地市場(chǎng)化出讓?zhuān)�與國(guó)有土地享有平等權(quán)益；完善農(nóng)村宅基地制度，保障農(nóng)戶(hù)宅基地用益物權(quán)。不過(guò)，盡管這一指導(dǎo)方針出臺(tái)已兩年多，但國(guó)家層面并無(wú)實(shí)質(zhì)性配套措施，只有少數(shù)地區(qū)在作相關(guān)嘗試。

　　在農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)自由、公平流轉(zhuǎn)的重大意義上，政府和有識(shí)之士早已達(dá)成共識(shí)：一是有利于減小城鄉(xiāng)差距，讓農(nóng)民和村集體能夠交易土地使用權(quán)，有機(jī)會(huì)獲得財(cái)產(chǎn)性收入，避免土地價(jià)值被嚴(yán)重低估。這不同于傳統(tǒng)的征地制度，不是被迫讓農(nóng)地廉價(jià)地轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)用地，而城市政府從中獲得巨大收益。二是有利于房?jī)r(jià)朝著健康的方向運(yùn)行，當(dāng)前多數(shù)大城市的建設(shè)用地已變得捉襟見(jiàn)肘，在土地供應(yīng)緊張的情況下，房?jī)r(jià)很難下跌。

　　農(nóng)村建設(shè)用地中，最大的組成部分是宅基地，但可能很多人會(huì)低估宅基地的能量。目前，我國(guó)有3萬(wàn)個(gè)建制鎮(zhèn)和集鎮(zhèn)，300萬(wàn)個(gè)村莊，18億畝耕地，4億畝農(nóng)村建設(shè)用地。全國(guó)房屋建筑面積達(dá)510多億平方米，其中，城鎮(zhèn)房屋建筑面積已經(jīng)達(dá)到180多億平方米。如果能使4億畝農(nóng)村建設(shè)用地(多屬宅基地)、300多億平方米村鎮(zhèn)房屋流動(dòng)起來(lái)，這將是一個(gè)比現(xiàn)有的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模還要大的市場(chǎng)。

　　目前，我國(guó)城鎮(zhèn)戶(hù)均(按2008年6.07億的常住人口計(jì)算)住房建筑面積約90平方米，所以政府倡導(dǎo)發(fā)展90平方米以下的中小戶(hù)型住宅，以滿(mǎn)足普通居民的住宅需求；而農(nóng)村戶(hù)均住房建筑面積約138平方米，若考慮到農(nóng)民住宅一般都帶有院子，則對(duì)土地耗費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于城鎮(zhèn)住宅。更嚴(yán)重的是，由于農(nóng)村人口持續(xù)大規(guī)模地向城市流動(dòng)，造成農(nóng)村住宅空置率很高。

　　因此，加快宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，盤(pán)活農(nóng)村建設(shè)用地，已成為關(guān)系我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)能否持續(xù)發(fā)展的大事。如果說(shuō)1998年的住房體制改革激活了我國(guó)的住宅市場(chǎng)，使住宅產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，那么，以盤(pán)活宅基地為主的農(nóng)村建設(shè)用地入市變革，則必將成為推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)二次飛躍和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的重要契機(jī)。

　　不過(guò)，這樁利國(guó)利民利房地產(chǎn)業(yè)的好事，卻是塊難啃的“骨頭”。筆者認(rèn)為，目前有兩只“攔路虎”，橫在宅基地流轉(zhuǎn)的面前，而國(guó)家層面之所以遲遲未出細(xì)化措施，也正是基于這兩個(gè)原因。

　　一只是“小產(chǎn)權(quán)之虎”。小產(chǎn)權(quán)在全國(guó)范圍內(nèi)大量存在，尤其是北京、深圳這樣的大都市，由于市區(qū)房?jī)r(jià)高昂導(dǎo)致前些年郊區(qū)小產(chǎn)權(quán)房瘋狂滋生。小產(chǎn)權(quán)房屬違法建筑，未來(lái)應(yīng)通過(guò)補(bǔ)交土地出讓金等形式把小產(chǎn)權(quán)房納入合法范疇，但在這一問(wèn)題尚未真正解決前，很難在法律層面形成全國(guó)性允許宅基地使用權(quán)自由流向城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的體系。

　　另一只是“資金之虎”。農(nóng)村建設(shè)用地改革的思路并不復(fù)雜，基本思路是把宅基地置換出來(lái)，讓農(nóng)民住上多層甚至是高層住宅樓，通過(guò)提高住宅容積率達(dá)到集約化用地的目標(biāo)，而騰出的大量宅基地，可用于經(jīng)營(yíng)性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，比如廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)、商業(yè)用房、商品住宅等。這項(xiàng)措施對(duì)于大城市郊區(qū)或開(kāi)發(fā)區(qū)附近的村集體來(lái)說(shuō)，由于存在房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，只要節(jié)省出來(lái)的土地可售價(jià)格等于或高于動(dòng)遷安置成本,當(dāng)然行之有效。但對(duì)于全國(guó)大部分農(nóng)村宅基地來(lái)說(shuō)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)需求較少，如果要讓農(nóng)宅“騰籠換鳥(niǎo)”，很重要的問(wèn)題在于，動(dòng)拆遷和新建住宅樓的資金從何而來(lái)？

　　面對(duì)上述問(wèn)題，必然會(huì)出現(xiàn)這樣的局面：農(nóng)地入市改革只能“自下而上”地慢慢來(lái)，現(xiàn)在就奢望國(guó)土部明確表態(tài)支持并不現(xiàn)實(shí)；同時(shí)，也只能先從東部大城市郊區(qū)開(kāi)始實(shí)行，而對(duì)工業(yè)化水平很低的廣大中西部農(nóng)村來(lái)說(shuō)，還有很長(zhǎng)的路要走。