囤地的核心問題不在經(jīng)濟(jì)層面，而在政治層面。不在博友的論戰(zhàn)層面，而在中央和地方的博弈層面，不在土地財(cái)政的積弊層面，而在改革的利益分割層面。

　　但，有一點(diǎn)可以肯定：那就是攻克囤地需要多種方式同時(shí)作用。從這個(gè)角度來講，成都目前正在探索的這個(gè)模式，對(duì)攻克囤地頑疾，將有著深遠(yuǎn)的意義。

　　作為“統(tǒng)籌試點(diǎn)”城市，成都有著得天獨(dú)厚的政策傾斜優(yōu)勢(shì)，以及改革探索先行權(quán)；作為災(zāi)后重建重點(diǎn)地區(qū)，成都也有著獨(dú)一無二的區(qū)域優(yōu)勢(shì)和資金支持。從解決囤地的原因之一，也就是解決土地稀缺和相對(duì)剛性的角度來看，成都模式或許是未來土地市場(chǎng)的先行者。

　　要論囤地頑疾，先看囤地的幾個(gè)深層次原因。

　　首先，土地總體供應(yīng)不足。

　　以北京為例：北京市2006年全年土地供應(yīng)計(jì)劃6500公頃。

　　北京2007年供地將控制在6300公頃以內(nèi)，并鼓勵(lì)引導(dǎo)利用存量建設(shè)用地，增加廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房等土地供應(yīng)，繼續(xù)禁止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)和黨政機(jī)關(guān)新建培訓(xùn)中心等項(xiàng)目土地供應(yīng)。

　　2008年土地供應(yīng)總量控制在6100公頃左右，其中新增建設(shè)用地嚴(yán)格控制在3500公頃以內(nèi)，鼓勵(lì)和引導(dǎo)利用存量建設(shè)用地2600公頃左右。

　　2009年土地供應(yīng)總量在5700公頃左右，其中新增建設(shè)用地嚴(yán)格控制在3300公頃以內(nèi)，鼓勵(lì)和引導(dǎo)利用存量建設(shè)用地2400公頃左右。

　　實(shí)際上，北京已經(jīng)連續(xù)三年沒有完成供應(yīng)計(jì)劃。至于原因，筆者認(rèn)為有這么幾點(diǎn)：1、土地剛性(相對(duì)來講是非可再生資源)。2、18億耕地紅線使得審批越來越嚴(yán)格。3、拆遷成本上升，難度加大。4、特殊原因，比如08年處于調(diào)整期。

　　不僅北京，上海、深圳等標(biāo)桿城市也存在著土地供應(yīng)總量逐年下降的問題。其他的標(biāo)桿城市也存在同樣的問題。由于這些城市的發(fā)展已經(jīng)接近飽和，人口不斷增加的同時(shí)，拆遷難度卻有增無減，土地供應(yīng)總量減少，再加上有些開發(fā)商囤地的現(xiàn)象，真正進(jìn)入市場(chǎng)流通的土地就更加少了。這幾大原因在客觀上，造成了城市土地實(shí)際供應(yīng)不足的現(xiàn)象。對(duì)于開發(fā)商來講，土地是核心資源，是房地產(chǎn)的一級(jí)市場(chǎng)，因此只能硬著頭皮在土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)“抬杠”。畢竟“巧婦難為無米之炊”，爭(zhēng)地之心可以理解……

　　其次，土地可再生程度低。

　　土地是非可再生資源，但又不是絕對(duì)的不可再生，利用舊城改造，利用征用農(nóng)村的集體用地兩條途徑，土地也可以說是相對(duì)的可再生資源。

　　但是，因?yàn)槲覀儑?guó)家的特殊國(guó)情，也就是“城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)”和土地的所有權(quán)問題，使得土地?zé)o法在城鄉(xiāng)之間流通。城市是土地國(guó)有，尤其是在一線城市，只能靠舊城改造來獲得新生土地，但像深圳這樣的城市，用地早已接近飽和。而征集郊區(qū)的集體用地，擴(kuò)大城市規(guī)模這條路，不僅受到18億耕地線的限制，還需經(jīng)過一系列的審批，比如區(qū)域城市群之間的規(guī)�？刂茊栴}等等。

　　兩種原因使得土地的剛性特點(diǎn)非常明顯，這就為土地的升值留下了很大空間，而這也正是開發(fā)商囤地的基本考慮。很明顯的道理，如果土地價(jià)格越來越便宜，哪里還有屯地的必要？另外，囤地牽扯到國(guó)土、規(guī)劃等等政府部門，處罰程序繁雜，可做手腳的地方很多，更重要的是因?yàn)檎�府也早已成了利益相關(guān)者，因此囤地的現(xiàn)象才越來越嚴(yán)重，而且治理難度相當(dāng)大。

　　既然囤地的一大重要原因是土地實(shí)際供應(yīng)量減少，那么在18億畝耕地紅線的限制下，盡可能地增加土地供應(yīng)，則可以在一定程度上緩解囤地頑疾造成的副作用，或許是一條終南捷徑。

　　成都由于是“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)”試點(diǎn)，就可以對(duì)城市和鄉(xiāng)村的土地進(jìn)行統(tǒng)籌整理，通過把農(nóng)民集中安置，騰出大量的宅基地，一部分復(fù)耕增加耕地指標(biāo)，一部分指標(biāo)拿去在城市征地。如此則可以置換出大量的土地供應(yīng)指標(biāo)。

　　2004年以來，成都市已實(shí)施土地整理和城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤項(xiàng)目135個(gè)，投入資金88.3億元，整理面積125萬(wàn)畝，新增耕地19萬(wàn)畝，在改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件、提高農(nóng)地產(chǎn)出的同時(shí)，增加了有效耕地面積用于建設(shè)項(xiàng)目占用耕地的占補(bǔ)平衡，以確保區(qū)域耕地總量不減少、質(zhì)量不降低。而新增耕地19萬(wàn)畝則為征地指標(biāo)的獲得埋下了伏筆。另外，農(nóng)村的土地價(jià)值遠(yuǎn)比城市土地的價(jià)值小，通過置換土地指標(biāo)，不僅是一定程度上緩解用地緊張，還能變相釋放土地價(jià)值，集資，讓土地價(jià)值最大化。

　　未來6年，成都市還將對(duì)全市農(nóng)村尚未整治的300萬(wàn)畝左右耕地，和30萬(wàn)畝左右農(nóng)村居民點(diǎn)進(jìn)行綜合整治。在提高農(nóng)民生活條件、改善村容村貌的同時(shí)，節(jié)約集約使用農(nóng)村集體建設(shè)用地，并在符合規(guī)劃的前提下，將節(jié)約的集體建設(shè)用地指標(biāo)放在有需求的區(qū)域使用，進(jìn)行綜合整治。平均每年整理耕地50萬(wàn)畝，整理農(nóng)村居民點(diǎn)5萬(wàn)-6萬(wàn)畝，新增耕地面積4萬(wàn)-5萬(wàn)畝。

　　其綜合整治的實(shí)質(zhì)，就是建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)，把綜合整治騰出的農(nóng)村建設(shè)用地掛鉤指標(biāo)逐步進(jìn)入土地有形市場(chǎng)公開交易，并由出價(jià)高者取得掛鉤指標(biāo)使用權(quán)。

　　今年雖然是土地市場(chǎng)復(fù)蘇后的關(guān)鍵一年，全國(guó)頻頻出現(xiàn)的地王，讓土地價(jià)格一再飆升，而成都的土地市場(chǎng)則相對(duì)理性。就連眾人都翹首企盼地王出現(xiàn)的城南某地塊，也被保利兵不血刃地收入囊中。而成都并不缺少資本實(shí)力雄厚的開發(fā)商，沿海、港資、外資、以及央企如云，但今年的土地市場(chǎng)卻不像其他城市那樣瘋，除了各企業(yè)的戰(zhàn)略考慮外，成都未來的土地供應(yīng)相對(duì)充足也是一大原因。這個(gè)模式對(duì)于其他城市來講，或許有著重要的借鑒意義。

　　囤地頑疾產(chǎn)生的背景復(fù)雜，時(shí)間久遠(yuǎn)，要治愈絕非一日之功，而且還需多種措施一齊運(yùn)用。成都的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地的試點(diǎn)，雖然不能以一己之力解決囤地頑疾，但這種嘗試卻為解決囤地難題帶來了一些希望。

　　另外，成都是“統(tǒng)籌試點(diǎn)”區(qū)，就像是1978年的“小崗村”一樣，都是第一個(gè)吃螃蟹的地方，還是災(zāi)后重建重點(diǎn)，所以有著得天獨(dú)厚的政策傾斜優(yōu)勢(shì)，其他省市目前只能研究不能東施效顰�？紤]到一個(gè)成功模式的探索到上升為理論，再到全國(guó)推廣則還需時(shí)日。但成都從2004年就已經(jīng)在探索，并且取得了許多成績(jī)，今年就成都樓市一枝獨(dú)秀這個(gè)方面來講，或可以從一個(gè)側(cè)面證明成都模式，對(duì)于探索解決“囤地”問題有著很大的作用。無論作為開發(fā)商，還是業(yè)內(nèi)的同仁，在注視全國(guó)局勢(shì)的同時(shí)，別忘了關(guān)注一下這個(gè)天府之國(guó)正在發(fā)生的裂變！（張宇良）