萬科昔日地王何去何從

　　樓市又火了，這一次樓市帶頭大哥萬科在北京市房山區(qū)又拿下了一塊樓面地價高達6500元／平方米的區(qū)域單價地王，此時距離2007年10月萬科在北京東四環(huán)附近高價拿地僅過去不到兩年時間。

　　新地王不斷產(chǎn)生，老地王何去何從？

　　本報記者從萬科方面獲悉，曾經(jīng)深陷尷尬之中的萬科北京地王——朝陽區(qū)西大望路27號住宅用地即將入市，這一地塊在2007年被萬科以17億元奪得，曾是當時北京出讓土地中的單價地王，樓面地價接近1.3萬元／平方米。

　　然而，自其誕生之日起，這塊高價地似乎就注定要面對諸多波折。

　　事實上，經(jīng)歷過2007年的高歌猛進后，北京樓市在2008年急轉(zhuǎn)直下，成交量與成交價持續(xù)下滑，各個區(qū)域呈現(xiàn)出普降格局。以朝陽區(qū)西大望路27號住宅用地所在的東四環(huán)板塊為例，該區(qū)域周邊樓盤的售價曾一度降至1.5萬元／平方米以下，甚至出現(xiàn)每平方米售價僅1萬元低價樓盤，萬科地王因此面臨前所未有的入市壓力。

　　一位知情人士告訴記者，受到區(qū)域價格偏低影響，原本計劃2008年動工的萬科項目最終被一拖再拖。

　　然而等了20個月，萬科的西大望路27號住宅用地終于迎來了后來居上的鄰居。

　　2009年6月，與萬科這塊老地王近在咫尺的廣渠路15號地以近16000元／平方米的樓面地價成交，隨后區(qū)域二手房價格一路水漲船高，達到每平米2萬元，東四環(huán)區(qū)域被業(yè)內(nèi)認為將奔著每平方米“3萬元”價格而去。

　　業(yè)內(nèi)分析人士認為，廣渠路15號地的高價成交為西大望路27號住宅用地的解套提供了充分的定價空間。

　　高舉國際牌求突圍

　　受制于低迷樓市的北京地王們在2009年的量價齊升中終于迎來轉(zhuǎn)機。在政府政策與銀行資金的強力支持下，房地產(chǎn)行業(yè)再度火熱，無論是房價還是成交量都一路走高。

　　重重利好因素刺激下，西大望路27號住宅用地被冠以萬科藍山之名開發(fā)入市，但在一些業(yè)內(nèi)人士看來，昔日地王依然面臨長時間閑置帶來的開發(fā)成本不斷攀升風(fēng)險。

　　知情人士透露，由于閑置時間長達近2年，萬科藍山正面臨高成本的壓力。根據(jù)測算，新增加的成本中包括17億元土地資金兩年沒有開發(fā)的資金成本和企業(yè)其他相關(guān)的人力、物力成本，萬科藍山的開發(fā)成本較之前有一定程度的上升。

　　昔日高價地王準備如何突圍？是壓縮成本，還是通過高品質(zhì)來提高售價？萬科選擇了后者，其新任北京總經(jīng)理毛大慶向本報記者表示，將打造一個與北京國際化大都市定位相稱的高品質(zhì)國際化社區(qū)。

　　毛大慶稱：“北京極其缺少真正意義上的高品質(zhì)國際化社區(qū)，可以和一座偉大城市的地位相稱，可以和一個大國首都的地位相稱，可以和國際化大都市的定位相稱，而萬科藍山，將致力成為北京國際化的一張城市名片。”

　　據(jù)其透露，萬科藍山產(chǎn)品涵蓋了136平方米到238平方米的兩至四居，售樓處及樣板間預(yù)計今年10月開放，11月底開盤銷售。為了提高項目的品質(zhì)，最近又在調(diào)整方案，將外立面全部改為高檔石材，并進行高標準的精裝修。

　　萬科提出的“國際化公寓”定位能否引領(lǐng)萬科藍山從其所在的東四環(huán)高端樓盤的聚集區(qū)脫穎而出？對此，毛大慶顯得信心十足，“對于萬科藍山的國際化定位，以及定位之后的方案調(diào)整，萬科團隊做了不少的論證和準備工作，而這也是萬科藍山推遲了入市時間的重要原因。”

　　他指出，萬科藍山要打造成為萬科在北京市場的里程碑之作，而在價格定位上，將根據(jù)成本核算，進行理性定價，但目前還沒有具體確定。

　　“今年北京市政府批準CBD東擴方案�烠BD的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)使東四環(huán)成為北京樓市的黃金線。”分析人士指出，這為萬科藍山的入市提供了有利條件，而如果樓市一旦掉頭向下，該地塊將再度面臨新的入市壓力，未來市場表現(xiàn)如何，還需要拭目以待。