房價較高的樓盤成交量下降明顯，房價較低的樓盤成交量仍在上升通道

　　-本報記者 王松才

　　地王頻出，銷售下滑

　　北京，9月7日，民營房企北京金力投資有限公司以1.49萬元／平方米的樓面價格購得緊鄰國家奧林匹克森林公園的地塊。據(jù)悉，目前該宗地周邊普通二手房住宅售價在1.4萬元每平方米。

　　上海，就在本月初徐虹北路住宅地塊剛剛刷新7月由金地集團(tuán)拍下的青浦趙巷地塊單價最貴記錄后，上海新地王的稱號可能又要易主。跡象表明，上海市規(guī)劃和國土資源管理局本月推出的長風(fēng)地塊，將會把今年以來上海樓市的地王爭奪戰(zhàn)推向又一個高潮。在上海市規(guī)劃和國土資源管理局發(fā)布的土地出讓第54號公告中，長風(fēng)6B、7C地塊已成為當(dāng)下上海地產(chǎn)市場當(dāng)之無愧的焦點。

　　9月7日普陀長風(fēng)6B、7C地塊出現(xiàn)第一輪報價，直接由掛牌起始價的30.58億元跳至56.28億元，超出底價84%，已是今年來全國土地市場的最高價。而報出這一驚人天價的，是去年還因資金鏈問題苦苦掙扎的浙江綠城。

　　8月份以來，上海開始頻生地王，例如深圳具有國資背景的金地集團(tuán)以30.48億元拿下青浦趙巷10號地塊，央企華潤置地35.22億元拿下嘉定南翔地塊。

　　廈門，9月8日的國有土地拍賣會上，備受關(guān)注的唯一居住用地2009G23以10.47億元被氣勢如虹的廈門恒興置業(yè)有限公司競得，溢價5.139億元，幾乎翻倍。成交樓面地價達(dá)到30940元每平方米。

　　與地王如“爆米花”般出現(xiàn)相對應(yīng)的是，全國不少地方樓市成交量開始出現(xiàn)萎縮。

　　據(jù)中國指數(shù)研究數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測：8月份全國30個大城市中，只有1／3約8個城市住宅成交面積環(huán)比上升，30個城市總成交面積環(huán)比下跌約11.18%。

　　8月份，既是傳統(tǒng)銷售淡季，又恰逢政策收緊，各城市庫存量繼續(xù)下滑，如杭州、深圳、廣州等城市已經(jīng)降到歷史較低水平，市場供應(yīng)偏緊。成交面積最大的仍為上海，達(dá)到240萬平方米，其次是重慶和北京，但成交面積均低于200萬平方米。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，全國樓市銷售出現(xiàn)大幅度下跌的原因，主要是因為收緊“二套房貸”所致，預(yù)計9月份將有更多城市的成交繼續(xù)下滑。

　　對于8月份以來頻繁出現(xiàn)的地王，北京中大恒基市場部經(jīng)理張大偉在接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時認(rèn)為：“首先最近出現(xiàn)的地王最大特點是單價高，但總價已經(jīng)比6、7月份有所下滑。其次地王項目不斷出現(xiàn)則證明了現(xiàn)在的開發(fā)商依然對樓市有比較好的信心。但頻繁出現(xiàn)的面粉價格超過面包價格已經(jīng)說明現(xiàn)在樓市處于非理性狀態(tài)。”

　　“從市場角度看，我理解不了為什么現(xiàn)在還能出地王�！睆埓髠�對本報記者表達(dá)自己的疑惑。

　　從克而瑞中國研究中心截取的8月24日至8月30日全國樓市成交數(shù)據(jù)來看，十大重點監(jiān)測城市成交總量與前一周相比呈下降趨勢，上海、南京、杭州、天津、深圳等多數(shù)城市在該周成交走低；該周高溢價地塊頻現(xiàn)，多幅地塊溢價率超過100%；滬深港三地個股總體表現(xiàn)依舊消極，近七成地產(chǎn)股下跌。

　　克而瑞中國提供給本報的數(shù)據(jù)顯示，8月份最后一周十大重點監(jiān)測城市成交總量與前一周相比呈下降趨勢。上海、南京、杭州、天津、深圳等多數(shù)城市該周成交走低，其中深圳成交面積環(huán)比降幅達(dá)40.62%。而西南區(qū)域的重慶、成都以及中部武漢成交量該周環(huán)比有所上升，成為該周重點城市中的亮點。

　　從全國整體市場來看，多數(shù)非重點城市成交該周同樣環(huán)比有所下滑。但就幅度來看，沒有成交量環(huán)比增幅(降幅)大于50%的城市。

　　“發(fā)改委表示下半年將完善樓市調(diào)控，土地、房價將是政策調(diào)控重點。另外，稅務(wù)總局也在醞釀房地產(chǎn)稅制改革，或?qū)⑷∠�土地增值稅。”克而瑞研究人士對本報記者表示，政策的轉(zhuǎn)向也是造成各地樓市成交下降的原因。

　　兩極分化日益明顯

　　在地王頻現(xiàn)、房價持續(xù)走高的同時，成交量卻出現(xiàn)了下降。同時，本報記者也注意到，樓市開始出現(xiàn)了兩極分化的局面：房價相對較高的樓盤或區(qū)域市場成交量下降比較明顯，而房價相對較低或樓盤性價比較高的市場成交量則依然處于上升階段。

　　“我們也觀察到的確是有這個情況。這也說明了現(xiàn)在的需求依然很旺盛，但是樓市的價格已經(jīng)超過大部分人的承受能力。比如現(xiàn)在北京均價在1.5萬到2萬元每平方米的樓盤開盤當(dāng)月基本能銷售60%以上。而2.5萬元每平方米以上的樓盤我們統(tǒng)計8月銷售量不到30%。這說明投資性需求已經(jīng)因為房價今年來上漲了40%以上的幅度而出現(xiàn)畏高�！敝写蠛慊鶑埓髠�對本報記者表示。

　　北京購房者小張也對本報記者表達(dá)了相似的觀點：“限于購買能力，價格過高的樓盤我們也無法承受，只能選擇單價比較低的樓盤。如果讓我在四環(huán)內(nèi)購買一套單價在2萬元每平方米以上的樓盤，我肯定買不起，也只能選擇近郊區(qū)交通相對便利、價格相對便宜的房子。”

　　企業(yè)方面兩極分化的情況也日益明顯，盡管開發(fā)商現(xiàn)在“不差錢”，但隨著房價的走高，不少開發(fā)商手中的房子越來越難銷售，尤其是那些盲目提價的開發(fā)企業(yè)的項目銷售愈加困難。而那些選擇低價銷售策略的開發(fā)商的項目銷售則依然樂觀。

　　以恒大地產(chǎn)為例，恒大于8月23日在全國15個城市的27個樓盤同步推盤發(fā)售。其中，重慶恒大金碧天下和包頭恒大華府，開盤當(dāng)天便以2980元每平方米的起價完成近9億元的銷售額。截至開盤當(dāng)日晚，恒大地產(chǎn)在全國的新推樓盤共銷售1129套，當(dāng)天銷售額就達(dá)10.18億元。業(yè)內(nèi)人士對本報記者表示，恒大當(dāng)日推出的樓盤均價普遍低于周邊房價，其一直堅持的低價入市銷售策略收到了不錯的效果。

　　與此相反，號稱北京今年上半年漲幅最大、最暴利的樓盤潤澤悅溪從今年初的8000多元每平方米一直漲到現(xiàn)在的近1.7萬元每平方米，現(xiàn)在卻陷入銷售僵局中。位于北四環(huán)附近的樓盤金泉時代從年初的每平方米13500元漲到現(xiàn)在的2.2萬元每平方米，也不得不面臨售樓處日益冷清的局面。