土地市場(chǎng)回暖勢(shì)頭乍現(xiàn)，各地土地成交溢價(jià)幅度便接連躥高，個(gè)別城市還出現(xiàn)了久違的新“地王”。此輪土地市場(chǎng)“升溫”空間有多大？曾經(jīng)瘋狂上演的“地王爭(zhēng)霸”有無重現(xiàn)可能？

　　土地市場(chǎng)升溫明顯　“地王”重現(xiàn)

　　土地市場(chǎng)繼一季度“破冰”之后，在4、5月份進(jìn)入升溫期。

　　上海今年第27號(hào)掛牌公告土地14日順利完成出讓。綠地集團(tuán)以12億元底價(jià)摘下此公告中的徐匯斜土街道107街坊地塊。這是上海今年以來土地成交價(jià)的最新紀(jì)錄。截至目前，上海市國(guó)土資源管理部門已發(fā)布37個(gè)土地出讓公告，其中28個(gè)公告的土地已順利出讓。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共完成土地購置面積7266萬平方米，這一指標(biāo)和去年同期相比下降28.6%。但這其中一季度土地購置面積只有4742萬平方米，月均1580萬平方米；而4月單月增加的土地購置面積就達(dá)2524萬平方米，比一季度月均值大增近六成。

　　在新一輪土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，大型開發(fā)商表現(xiàn)積極，金地、綠地、SOHO中國(guó)、湯臣集團(tuán)等知名企業(yè)紛紛出手，頗有“抄底”態(tài)勢(shì)。比如，上述107街坊地塊已是綠地集團(tuán)兩周之內(nèi)在公開土地市場(chǎng)上買入的第三幅土地。該房企此前分別以9.57億元和3316萬元的價(jià)格購得上海松江區(qū)辰花路15號(hào)B地塊和白鶴鎮(zhèn)5號(hào)地塊。短短10多天內(nèi)，綠地投下22億元，新增土儲(chǔ)38.5萬平方米。

　　價(jià)格方面，4月份成交地塊的溢價(jià)現(xiàn)象較3月份明顯增多，部分地塊溢價(jià)幅度頗高。比如金地以5.6億元的出價(jià)擊敗10余家競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)得上海徐涇鎮(zhèn)3號(hào)地塊，超出底價(jià)82%。該地塊為2008年以來上海溢價(jià)率最高。在杭州，位于上城區(qū)南山路的一幅商辦用地經(jīng)過46輪報(bào)價(jià)，最終以7億元被杭州上城區(qū)投資控股集團(tuán)有限公司競(jìng)得；其溢價(jià)幅度高達(dá)127%，樓板價(jià)超過4.6萬元／平方米，創(chuàng)下“地王”新紀(jì)錄。

　　開發(fā)商拿地加速 地方政府謹(jǐn)慎依然

　　綜合各種因素看，近期土地市場(chǎng)“升溫”、開發(fā)商拿地加速主要有兩個(gè)原因：一是資金流狀況改善，經(jīng)過樓市“小陽春”之后，開發(fā)商資金回籠明顯，銀行信貸的“支持”也有所增加，從上市房企一季報(bào)可以看出，大多數(shù)企業(yè)資金流為正。二是政府作出“讓步”，一些地塊位置較好，價(jià)格也較前有所回落。總體而言，開發(fā)商對(duì)后市信心逐步恢復(fù)，這也是出現(xiàn)較高溢價(jià)成交的原因。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1-4月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源為13512億元，同比增長(zhǎng)12.4%。其中，國(guó)內(nèi)貸款3155億元，增長(zhǎng)12.4%；利用外資166億元，增長(zhǎng)11.6%；企業(yè)自籌資金4893億元，增長(zhǎng)10.2%；其他資金5199億元，增長(zhǎng)14.6%。

　　不過，相比而言，作為供地方的地方政府動(dòng)作稍顯“謹(jǐn)慎”。中原地產(chǎn)對(duì)北京、上海等12個(gè)重點(diǎn)城市4月土地交易情況的監(jiān)測(cè)顯示，12個(gè)重點(diǎn)城市土地整體供應(yīng)853萬平方米(210幅)，比前12個(gè)月均值低23%；其中居住用地供應(yīng)總計(jì)213公頃(37幅)，比前12個(gè)月均值低43%。

　　2007年的瘋狂讓不少地方從土地市場(chǎng)賺得盆滿缽滿，但2008年即進(jìn)入“冰凍期”。這種大起大落讓一些地方頗有些后怕。東部地區(qū)一中等城市的國(guó)土局局長(zhǎng)告訴記者，2007年該市土地出讓收入達(dá)創(chuàng)紀(jì)錄的100億元，但去年就降至不到30億元，今年推地變得“很小心”，“說不定會(huì)只有10億多元”。

　　中原地產(chǎn)分析師宋莉表示，去年較高的流標(biāo)率對(duì)土地出讓敲響了警鐘，今年各地方政府面臨不小的土地出讓任務(wù)和較大的財(cái)政增收壓力。在此情況下，首要的是保證土地交易的“成功率”。

　　為此，用心良苦的地方政府可謂“護(hù)地有方”。比如，某一線城市最近出臺(tái)新的土地政策，一是適當(dāng)延長(zhǎng)企業(yè)繳納土地出讓金的期限，二是嘗試土地“預(yù)出讓”。

　　土地交易有望繼續(xù)上量　“地王爭(zhēng)霸”重演可能性較小

　　近期各重點(diǎn)城市國(guó)土部門的土地掛牌依然較為密集，可以預(yù)料土地市場(chǎng)將迎來一波放量期，其中也不排除個(gè)別地塊成交價(jià)高漲、出現(xiàn)新“地王”的可能性。但綜合各方因素看，“地王爭(zhēng)霸”、土地瘋漲的可能性在短期內(nèi)較小。

　　一方面，作為二級(jí)市場(chǎng)的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)與上游的土地市場(chǎng)存在密切關(guān)聯(lián)。從目前看，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量回暖明顯，但房?jī)r(jià)保持相對(duì)平穩(wěn)。一些開發(fā)商告訴記者，總體上看，土地價(jià)格依然處于高位，尤其是近兩三年拿下的地塊，其成本在目前的房?jī)r(jià)范圍內(nèi)較難消化，所以暫時(shí)不會(huì)拿地。另一方面，商品房市場(chǎng)受消費(fèi)者投資意愿和整體供求關(guān)系影響較大，而土地價(jià)格直接受宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、企業(yè)投資景氣影響等較大。從目前的宏觀經(jīng)濟(jì)看，影響土地交易的不確定因素依然較多。

　　戴德梁行中國(guó)區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮認(rèn)為，較高的負(fù)債水平和存貨數(shù)量，仍然是房地產(chǎn)企業(yè)存在的整體現(xiàn)象。比如，今年一季度全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銀行信貸資金總量較去年同期增長(zhǎng)9%，但同時(shí)間開發(fā)商購置土地及商品住宅新開工面積兩項(xiàng)指標(biāo)分別同比下滑40%和20%，依然延續(xù)2008年以來的下探走勢(shì)。一系列指標(biāo)的變動(dòng)說明，現(xiàn)階段開發(fā)商更注重自身資產(chǎn)負(fù)債水平的恢復(fù)，將有限的資金用在現(xiàn)有存量項(xiàng)目的建設(shè)上。（記者 葉鋒）