近期，廣州的舊城改造全面深入，廣州楊箕村、陳家祠等舊改項(xiàng)目的賠償方案陸續(xù)出爐，賠償標(biāo)準(zhǔn)從1.3萬(wàn)元/平方米逐步升級(jí)到1.6萬(wàn)元/平方米，如今廣州海珠區(qū)某村舊改賠償要價(jià)更高達(dá)2萬(wàn)元/平方米。

　　深圳崗廈1.8萬(wàn)元/平方米的高額舊城拆遷賠償曾讓不少人一夜之間成為“千萬(wàn)富豪”，如今廣州這場(chǎng)轟轟烈烈的舊改，是否又將創(chuàng)造新一批富翁？高額的賠償是否會(huì)進(jìn)一步助推房?jī)r(jià)？

　　千萬(wàn)賠償不足為奇

　　在光怪陸離的摩天樓宇中，一些格格不入、陳舊不堪的樓群矗立在其中，這就是廣州的城中村。隨著廣州市政府“三舊”改造的推進(jìn)，這些鮮明的烙印將會(huì)一點(diǎn)點(diǎn)褪去。

　　廣州荔灣區(qū)龍津舊城地塊，拆遷面積高達(dá)18萬(wàn)平方米，涉及拆遷人數(shù)達(dá)3000多戶(hù)村民，是廣州最大的城中村改造項(xiàng)目之一。

　　根據(jù)《荔灣區(qū)龍津長(zhǎng)壽項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償安置方案 (征詢(xún)意見(jiàn)稿)》，拆遷改造方案選取的是異地安置和貨幣補(bǔ)償。其中，私宅補(bǔ)償最高可達(dá)16000元/平方米，創(chuàng)下廣州舊城改造項(xiàng)目的新高。

　　市場(chǎng)人士初步估計(jì)，該項(xiàng)目?jī)H用于拆遷補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用將超過(guò)10億元。由于拆遷不設(shè)原址回遷，在異地提供的安置房預(yù)計(jì)在2012年完成，選擇認(rèn)購(gòu)的村民不僅能夠享受優(yōu)惠面積，同時(shí)選擇拆遷部分安置項(xiàng)目的，可在本次被拆遷合法產(chǎn)權(quán)面積基礎(chǔ)上平均增加25%~35%不等的面積。

　　5月中旬，廣州陳家祠舊改。根據(jù)拆遷補(bǔ)償方案，村民住宅產(chǎn)權(quán)面積棄產(chǎn)補(bǔ)償優(yōu)惠價(jià)為框架結(jié)構(gòu)房屋1.55萬(wàn)元/平方米，混合結(jié)構(gòu)房屋1.5萬(wàn)元/平方米，其中最低補(bǔ)償也達(dá)1.4萬(wàn)元/平方米。若在6月15日前簽約并移交房屋的，更可享受1500/平方米的搬遷獎(jiǎng)勵(lì)。

　　“賠償標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)當(dāng)下樓市行情定的，這些村民少的可拿到數(shù)百萬(wàn)賠償金，多的達(dá)千萬(wàn)也不足為奇�！睆V州地產(chǎn)專(zhuān)家鄧浩志表示。

　　據(jù)悉，7月初廣州市政府將全面啟動(dòng)城中村的拆遷改造工程，計(jì)劃用10年左右的時(shí)間基本完成138個(gè)城中村的整治改造任務(wù)，拆遷60萬(wàn)人，投入資金超千億。

　　高賠償拉升房?jī)r(jià)？

　　極具地理標(biāo)志意義的南北向廣州大道，東面是廣州著名的CBD金融中心區(qū)——珠江新城，引領(lǐng)廣州樓價(jià)的風(fēng)向標(biāo)；在它的西面則是廣州楊箕城中村落。這里曾是許多人閑聊的聚集地，如今，廣州楊箕村幾乎人去樓空，晚上僅剩下幾家零星的食店在開(kāi)門(mén)迎客。

　　“賠償肯定要按市價(jià)了，現(xiàn)在每個(gè)月拿3000多元的補(bǔ)貼，還不夠在這附近租套同等面積的住宅啊�！庇浾呗飞嫌龅揭晃涣羰卮迕袢绱吮硎尽�據(jù)悉，在這片區(qū)域?qū)γ娴膹V州金融CBD，一室一廳小戶(hù)型房屋租金可達(dá)5000多元。

　　當(dāng)廣州陳家祠、荔灣區(qū)等舊改賠償標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)后，市場(chǎng)曾發(fā)出質(zhì)疑，過(guò)高的賠償是否會(huì)助長(zhǎng)房?jī)r(jià)？

　　合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江對(duì)記者解釋?zhuān)�目前處于改造范圍的城中村均位于中心六區(qū)，就算當(dāng)?shù)卮迕褚獌r(jià)很高，開(kāi)發(fā)商也會(huì)買(mǎi)單。

　　北大公共經(jīng)濟(jì)研究員韓世同認(rèn)為，羊毛出在羊身上，高賠償最終依然是購(gòu)房者來(lái)買(mǎi)單。開(kāi)發(fā)商拿到項(xiàng)目可以向政府申請(qǐng)將容積率提高。盡管部分區(qū)域?qū)儆诎仓梅浚�但大部分的三舊改造項(xiàng)目仍是作為住宅、商用物業(yè)項(xiàng)目來(lái)開(kāi)發(fā)。

　　此前有當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，當(dāng)廣州陳家祠1.7萬(wàn)元/平方米的高額賠償方案出來(lái)后，不少村民再次購(gòu)房的標(biāo)準(zhǔn)大幅提升40多萬(wàn)元。

　　但仲量聯(lián)行劉裕通認(rèn)為，賠償拉高房?jī)r(jià)不太可能，這主要是由供求關(guān)系決定。只能說(shuō)拆遷改造了環(huán)境，影響了周邊房?jī)r(jià)。但是從總體市場(chǎng)來(lái)看，商品房入市，對(duì)城市的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲是有抑制作用的。

　　“舊改”引發(fā)利益博弈

　　從2009年初到2009年底，短短一年廣州房?jī)r(jià)上漲達(dá)30%。在所有舊城改造中，都面臨兩個(gè)字——那便是“利益”。

　　在采訪過(guò)程中，不少專(zhuān)家對(duì)此表示，高額賠償?shù)谋澈笠彩谴逦瘯?huì)、政府以及開(kāi)發(fā)商之間利益的博弈。

　　根據(jù)規(guī)劃，今年三舊改造由政府搭臺(tái)，期間各種補(bǔ)償由當(dāng)?shù)氐拇逦瘯?huì)直接和開(kāi)發(fā)商談判。而在過(guò)去十年，城中村改造是不會(huì)有社會(huì)力量參與的。“其實(shí)廣州城中村的模式某種意義上來(lái)說(shuō)，又回到協(xié)議用地的模式�！表n世同認(rèn)為，推進(jìn)城市化進(jìn)程是值得肯定的，然而政府采取這樣的方式對(duì)市場(chǎng)的影響，要待獵德項(xiàng)目正式進(jìn)入市場(chǎng)后才能看出。但可以肯定，開(kāi)發(fā)商介入必然獲取高額的利潤(rùn)回報(bào)。

　　舊改拆遷順利的進(jìn)行，這和開(kāi)發(fā)商許諾高額的利益回報(bào)不無(wú)關(guān)系。據(jù)悉，廣州首個(gè)獵德村改造，目前村民的臨時(shí)拆遷費(fèi)大約每月為30元/平方米。一套100平方米的住宅，村民一個(gè)月大約有3000元的臨時(shí)拆遷費(fèi)入賬。對(duì)于不少以出租為主的村民來(lái)說(shuō)，這部分收入就相當(dāng)于其租金收入。

　　但記者注意到，雖然有的村民拿到了1.7萬(wàn)元/平方米的高額賠償，但一些二次換房的村民只能在同等區(qū)域拿下二手住宅。據(jù)悉，目前廣州陳家祠商圈一手住宅幾乎全部在2萬(wàn)元/平方米以上。

　　同樣的情況仍出現(xiàn)在賠償?shù)诙�高的廣州荔灣龍津片區(qū)。該村一居民透露，自己家面積約為60多平方米，由于該區(qū)域拆遷不能回遷，拿到的賠償費(fèi)還不夠買(mǎi)一套同等面積的房屋。

　　對(duì)于拆遷的高額賠償，鄧浩志指出，賠償動(dòng)輒上千萬(wàn)是制度不成熟的表現(xiàn)。賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是市場(chǎng)的滯后反應(yīng)，僅是現(xiàn)階段樓市的評(píng)估，若房?jī)r(jià)在頂峰，賠償就高，在峰谷賠償就低。近年來(lái)樓市都是漲的多，降的少，超額的賠償短期內(nèi)對(duì)同一區(qū)域房?jī)r(jià)會(huì)有促進(jìn)作用，但實(shí)際上會(huì)形成一個(gè)惡性循環(huán)。

　　他認(rèn)為，政府和開(kāi)發(fā)商若付出很高的補(bǔ)償代價(jià)，那么最終開(kāi)發(fā)商會(huì)用更高的價(jià)格來(lái)掩蓋高成本，最終轉(zhuǎn)嫁到大眾身上。但是對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，過(guò)高的成本無(wú)疑會(huì)增加后市的風(fēng)險(xiǎn)。拆遷的賠償方案都是雙方商定的，若在價(jià)格上堅(jiān)持的話，開(kāi)發(fā)商將會(huì)放慢開(kāi)發(fā)速度，這是政府不愿看到的狀態(tài)。(記者 朱玲)