《瞭望》新聞周刊記者日前在多個(gè)沿海城市調(diào)研發(fā)現(xiàn)，已售住宅的空置現(xiàn)象比較普遍。比如，在青島市區(qū)環(huán)海而建的東海路旁，遍布高層住宅和低密度別墅，很多房子無人居住。

　　據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士介紹，這些海景房每平方米在兩三萬到五六萬元不等，經(jīng)過多年的銷售，目前大多已進(jìn)入市場，但有些樓盤空置現(xiàn)象十分普遍。

　　中國指數(shù)研究院副院長陳晟說，住宅空置的現(xiàn)象在上海也存在，尤其是在高檔住宅領(lǐng)域更為突出。他說，他身邊有兩三套房子的人已很普遍，有些投機(jī)者甚至擁有幾十套乃至上百套房源全部交給中介打理，有些房屋自己看都沒看過。

　　在杭州，位于朝暉路上的“深藍(lán)廣場”、文二路上的“楓華府第”，都是前兩年竣工的高檔樓盤。但是不少房子交付以來一直處于閑置狀態(tài)。

　　杭州城北供電局電力班長孟齊斐說，電力工人每兩個(gè)月抄一次電表，這些小區(qū)中約20%的房屋用電量都是“零”。她還介紹，位于杭州市武林商圈的“白馬公寓”，也有10%～20%的“零用電量”住戶。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，存量房大量空置原因，一是中介市場不夠規(guī)范，交易成本過高。以一套200萬元的住房為例，中介向買賣雙方各收1.5%的傭金，但是目前傭金一般都轉(zhuǎn)移至買家支付。買家便要支付6萬元以上的傭金，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過購買一手房的交易成本。且中介機(jī)構(gòu)趁勢抬價(jià)的行為也時(shí)有發(fā)生，缺乏監(jiān)管。二是投資住房持有成本很低，投資投機(jī)客“囤房待漲”并無太大的市場風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)支出。三是租賃環(huán)境有待優(yōu)化，由于出租行為缺乏剛性約束，房主和租客的合法權(quán)益得不到有效保護(hù)。

　　本刊記者此次調(diào)研的存量房主要是二手房中的可售、可租房源，幾個(gè)一線城市的二手房交易量已接近甚至超過一手房。

　　中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，2009年，上海一手住宅的成交面積是2658萬平方米，二手住宅成交量是2583萬平方米。北京、廣州、深圳2009年一手住宅成交量分別為1790萬、944萬、661萬平方米，而二手住宅成交量分別為1853萬、1154萬和1375萬平方米，三大城市二手房市場均已超過一手房市場。今年一季度，深圳二手房成交面積為202.12萬平方米，是同期新建住宅成交量的2.83倍。

　　調(diào)控政策對存量房市場起到“立竿見影”的效果。國務(wù)院今年4月17日公布“國十條”，將二套房首付提至5成之后，二手房供應(yīng)量迅速增加。上�！熬W(wǎng)上房地產(chǎn)”的數(shù)據(jù)顯示，4月21日，上海二手房的掛牌量達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的92297套，比一周前的4月14日增加3000套，更比兩個(gè)月前增加2萬套。

　　長期研究樓市的九三學(xué)社上海市委副主委黃鳴說，二手房市場培育相對滯后，應(yīng)予以重視并采取措施盡快激活。

　　專家認(rèn)為，近年來，房地產(chǎn)市場調(diào)控多著力于直接供應(yīng)，即通過增加土地供應(yīng)、督促閑置地塊開工、處置捂盤惜售等手段，加大新建房源的供給。但隨著一些城市住宅用地資源的日益稀缺，“一手房市場”調(diào)控的空間越來越小。但是，在投資投機(jī)性需求旺盛，房屋持有成本低廉的情況下，新增再多房源都可能被投資客買入。一些開發(fā)商和利益機(jī)構(gòu)則會(huì)不斷“喊渴”，不斷呼吁增加土地供應(yīng)，為炒房者不斷提供“投資房源”。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，調(diào)控按市亟待規(guī)范二手房中介市場，并把大量投機(jī)者、囤房者“趕”出市場，把存量房“逼”入市場；或出售或出租，還原住房的居住屬性。

　　具體對策包括，進(jìn)一步規(guī)范和整頓二手房市場環(huán)境，制定標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范中介公司代理行為，并加強(qiáng)監(jiān)督與違規(guī)懲處力度；完善住房出租的管理制度，完善住房租賃體系；對普通出租住宅免稅，節(jié)省交易成本，增強(qiáng)出租意愿。

　　此外，稅收政策和信貸政策“組合出擊”，出臺(tái)實(shí)施房地產(chǎn)持有稅，同時(shí)對多套房實(shí)行長期的信貸從緊政策，增加房屋的持有成本，壓縮投資投機(jī)者的贏利空間。

　　各地有一些存量房房齡超過10年，銀行信貸對此類房源交易一般不提供支持，自主交易存在困難。地方政府可通過住房保障機(jī)構(gòu)收儲(chǔ)，進(jìn)行筒單改造后用作保障性住房房源儲(chǔ)備。