樓市新政密集出臺(tái)后，全國樓市開始進(jìn)入“混沌期”，連業(yè)內(nèi)人士都直呼現(xiàn)在的樓市讓人看不明白：盡管有輿論認(rèn)為，全國樓市已有降溫趨向，但在一些城市，仍然可以看到樓盤打折、VIP預(yù)訂火熱等情況。事實(shí)上，在這紛繁復(fù)雜的表象背后，是一般大眾較為陌生的“潛規(guī)則”，在潛規(guī)則支配下，樓市總能表現(xiàn)出它符合開發(fā)商利益的一面。針對(duì)這一現(xiàn)象，記者近日隨機(jī)發(fā)放了100份問卷，調(diào)查結(jié)果顯示，已經(jīng)購房的人群中多數(shù)都遭遇過暗箱操作。

　　購房者的疑惑

　　從東北到�？诤５閸u置業(yè)的劉女士打電話向記者反映稱，她被開發(fā)商“忽悠”了：收房時(shí)發(fā)現(xiàn)公攤面積奇高，與購房時(shí)所說大有出入�！伴_發(fā)商怎么可以這么不誠信呢?”她希望開發(fā)商在售樓時(shí)應(yīng)該把所有細(xì)則都公開，不要搞一些讓消費(fèi)者弄不清楚的潛規(guī)則。

　　劉女士的遭遇并不是個(gè)例，在記者的調(diào)查中，在已購房人群中，多數(shù)受訪者表示曾經(jīng)遭遇過樓市潛規(guī)則。

　　所謂“潛規(guī)則”一詞，源自吳思的《潛規(guī)則：中國歷史的真實(shí)游戲》一書，該書出版以后，“潛規(guī)則”概念開始風(fēng)靡，并被照搬到各種行業(yè)中。按照吳思的說法，“潛規(guī)則”是指“隱藏在正式規(guī)則之下、卻在實(shí)際上支配著中國社會(huì)運(yùn)行的規(guī)矩”，換句話說，就是存在于某一行業(yè)內(nèi)進(jìn)行暗箱操作的某種慣例。這些規(guī)則實(shí)際支配著行業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)，卻因?yàn)闊o法端上臺(tái)面而不為大多數(shù)人所熟知。

　　“前幾天開發(fā)商要我收樓，居然連三證一書都沒有�！币�?yàn)橐�結(jié)婚，去年買了一套新房的邱先生告訴記者。作為房地產(chǎn)從業(yè)人士，他認(rèn)為開發(fā)商在證件尚未齊全的情況下就要求業(yè)主收樓的行為是極不合理的�！安粌H沒有證件，由于開發(fā)商那邊趕工期，交樓的時(shí)候連電梯都沒有裝好�！鼻裣壬�說，他因此拒絕收樓，希望開發(fā)商能先把問題解決掉。

　　不過，并不是所有人都像邱先生這樣熟悉房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)規(guī)定，大部分業(yè)主并不清楚自己所擁有的權(quán)利，也因此往往無法維護(hù)自己的利益。

　　除了開發(fā)商，中介方面也存在一些讓消費(fèi)者詬病的問題。“中介費(fèi)太高。”同樣為了結(jié)婚，去年購買了一套二手房的小龔說。這套位于8樓的二手房花了小龔41萬元，因?yàn)槭嵌�手房，其銷售由中介代理�！白詈笾薪橘M(fèi)花了房款的3%，也就是1萬多人民幣，但后來我才知道，原本1.5%的中介費(fèi)就能搞定。”除此之外，他覺得房價(jià)也貴了一些，為了還房貸，現(xiàn)在他不得不過著拮據(jù)的房奴日子，“早知道我就買40多平方米的小房子了，我就是笨了點(diǎn)。”小龔無奈地說道。

　　在�？邶埨ツ下罚�許女士幾個(gè)月前與開發(fā)商簽訂了購房協(xié)議，但隨后海南國際旅游島建設(shè)獲批，海南房價(jià)上漲，開發(fā)商隨即退還預(yù)訂金，撕毀協(xié)議。許女士認(rèn)為，開發(fā)商之所以毀約，就是為了在房價(jià)上漲過后能多賺一筆。

　　潛伏的規(guī)則

　　在記者的調(diào)查中，“排隊(duì)買號(hào)實(shí)為假象”和“虛假廣告，夸大宣傳”是最多受訪者曾遭遇或了解的“潛規(guī)則”，分別有83%的受訪者選擇此項(xiàng)，其次是“分期銷售制造暢銷景象”和“開發(fā)商無償占用配售物業(yè)營利”，分別有75%和42%的受訪者選擇。

　　“在這些所謂的潛規(guī)則中，房托最為人所熟悉�！鼻裣壬�說，“有一些開發(fā)商為了造成開盤大賣的現(xiàn)象，找各種類型的人來扮演買房者�！鼻裣壬�介紹，因?yàn)橛欣�可圖，這些房托往往不辭勞苦，在開盤前夜就開始排隊(duì)等候，給真正的買房者造成心理壓力，進(jìn)而也急切參與到購房人群中，開發(fā)商因此獲利。

　　據(jù)邱先生表示，他曾多次在樓盤銷售現(xiàn)場(chǎng)見到過這些房托，“多數(shù)是50多歲的大媽，一天可以拿20-50元，如果是白領(lǐng)就要更貴一些，大概是80-100元一天。”除了這些領(lǐng)工資的“雇傭軍”，一些樓盤的代理公司也會(huì)叫自己的員工去充當(dāng)買房者，增加人氣。“有一些代理公司既做二手也做一手，有些做二手的代理會(huì)給二手商鋪的人下任務(wù)讓他們帶人去看樓，如果價(jià)位差不多的話，對(duì)有些二手房消費(fèi)者是有吸引力的，這些員工則可以得到相應(yīng)的分成�！�

　　不過，還有一些業(yè)內(nèi)人士表示，諸如房托這樣的“潛規(guī)則”只能算比較初級(jí)的“忽悠”方式�！罢嬲�的潛規(guī)則往往侵害消費(fèi)者利益，而受害者本人卻沒有察覺。”從事房地產(chǎn)專業(yè)傳媒的張先生說，一些開發(fā)商利用公攤面積做文章，公攤面積不明確、測(cè)繪結(jié)果不公開，讓買房人多年來難以明白消費(fèi)�！斑�有一條是變相改首付，比如開發(fā)商給購房者提供首付的分期付款等�！边@樣就突破了政策規(guī)定的首付標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)上有政策、下有對(duì)策，從而規(guī)避調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。

　　而曾在中介機(jī)構(gòu)和發(fā)展商工作過的黃先生則以他的經(jīng)歷提出了更多“潛規(guī)則”的實(shí)例。黃先生曾在多家中介機(jī)構(gòu)任職，現(xiàn)在是一家中型發(fā)展商的項(xiàng)目經(jīng)理。“樓市中，暗箱操作的東西是很多的，諸如銷售人員炒房之類的我都經(jīng)歷過�！彼�以他的工作經(jīng)歷告訴記者，樓市的各個(gè)方面都充斥著“潛規(guī)則”。

　　“我現(xiàn)在在做發(fā)展商，就談?wù)劙l(fā)展商的吧�！睋�(jù)黃先生介紹，不少開發(fā)商都會(huì)把容積率做大一些，容積率做大，可建造房屋的面積就會(huì)更多，在現(xiàn)在這個(gè)寸土寸金的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這顯然是很受開發(fā)商歡迎的事情。“容積率做得大，房子面積就可以多一些，自然就可以多賣錢�！钡�是，容積率越高，對(duì)業(yè)主來說，就意味著建筑密度越大，居住起來舒適度更低�！爱�(dāng)然，因?yàn)槿莘e率是法定的，一般不允許更改，一些開發(fā)商都是在后期建設(shè)中偷偷增加一些面積�！倍�到這個(gè)時(shí)候，一般的消費(fèi)者也不會(huì)跟發(fā)展商計(jì)較，甚至很少有人會(huì)注意到這些小細(xì)節(jié)，開發(fā)商則順理成章地“多收了三五斗”。

　　但凡有購房意愿，曾經(jīng)看過房或拿到過樓盤宣傳手冊(cè)的消費(fèi)者，一定會(huì)被樓盤所介紹的完善配套所吸引�，F(xiàn)在的樓盤動(dòng)不動(dòng)就號(hào)稱“五星級(jí)配套”，允諾其配套從生活上到品位上都是上佳之選，但據(jù)黃先生介紹，由于預(yù)售制度的存在，事實(shí)上發(fā)展商前期承諾的很多配套后期基本上都難以落實(shí)。也就是說，那些宣傳冊(cè)上的美好宣言只能是“紙上談兵”。

　　“發(fā)展商賣完樓了，基本上就不會(huì)再投入去理會(huì)住戶了。因此全國各地才有出現(xiàn)很多業(yè)主鬧事的新聞。而與財(cái)大氣粗、人脈廣泛的發(fā)展商相比，購房者基本都處于弱勢(shì)，無法保障自己的權(quán)利。”黃先生說，他現(xiàn)在就職的發(fā)展商就是這樣做的�！拔艺J(rèn)為，除了一些品牌聲譽(yù)比較好的發(fā)展商外，其他發(fā)展商幾乎都會(huì)搞這一招。”他建議，消費(fèi)者如果經(jīng)濟(jì)能力足夠的話，最好盡量買品牌發(fā)展商的樓，雖然比較貴。“人家賺品牌的溢價(jià)，沒興趣搞這個(gè)�！�

　　黃先生介紹，除了發(fā)展商，中介代理上也存在一些暗箱操作的地方。“中介賣房子，其實(shí)很多房子都留起來了，先賣差單位，再賣好的�！边@是因?yàn)楹梅孔涌偸且�留出來以備后期待價(jià)而沽�！耙话惴孔拥膬r(jià)格要越賣越高，前期賣的單位都是較差單位，后期的好單位價(jià)格就可以吊高了�！贝送�，他也提到了前文小龔所提到的問題。“中介賣房子，折扣是有很多的，消費(fèi)者一定要自己多去爭(zhēng)取，否則中介是不會(huì)自己給你優(yōu)惠的�！秉S先生表示，因?yàn)橹薪閺拈_發(fā)商那里拿房子的價(jià)格較低，中介拿到房源后，往往會(huì)在此基礎(chǔ)上設(shè)定一個(gè)較高的價(jià)格，以此提供給消費(fèi)者，因此房價(jià)的折扣空間很大。

　　尷尬的現(xiàn)實(shí)

　　盡管“潛規(guī)則”普遍存在，卻也有不少業(yè)內(nèi)人士向記者表示，這種開發(fā)商、中介與消費(fèi)者之間的“潛規(guī)則”并不能真正說明問題。

　　“這是小問題，都只是銷售環(huán)節(jié)的小伎倆�！敝�名房地產(chǎn)評(píng)論人陳寶存表示，真正的“潛規(guī)則”集中在土地招拍掛的暗箱操作，容積率調(diào)整和稅費(fèi)的減免以及貸款的操作上�！艾F(xiàn)在的土地招拍掛，一般地方城市有很多是運(yùn)作好的，條件的限定是按照某個(gè)企業(yè)的條件來的。”也就是說，最后的贏家已經(jīng)內(nèi)定，招拍掛只是走走過場(chǎng)。

　　“如果通過暗箱操作，容積率調(diào)整也是經(jīng)常的事情�！标悓毚娼榻B，“拍地時(shí)確定的容積率比如2.5，調(diào)增到2.8很容易，占地10萬平方米，調(diào)高0.3，也就是增加3萬平方米，這3萬平方米至少賺3000萬�！�

　　而稅費(fèi)調(diào)整方面，由于稅收是國家統(tǒng)一制定，不可能做文章，但費(fèi)用方面，由于不是國家統(tǒng)一制定，可操作空間很大，一些開發(fā)商也可以通過暗箱操作來實(shí)現(xiàn)費(fèi)用的減免。

　　“貸款這塊的潛規(guī)則主要存在于私企和銀行之間�！迸c黃先生的看法一樣，陳寶存也認(rèn)為，潛規(guī)則主要存在于私企或小企業(yè)中�！胺炊鴩�企央企不存在潛規(guī)則，國企不敢做得過分。”

　　不少業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，與其背后的問題相比，所謂的潛規(guī)則只能算“小魚”，產(chǎn)生這些問題的原因才是真正的“潛規(guī)則”。黃先生介紹說，不少發(fā)展商的很多房子，都以8折或更低的價(jià)格賣給了關(guān)系戶，以便打通關(guān)系。房地產(chǎn)發(fā)展商在辦理各種證件審批的過程中，需要利用“關(guān)系”的幫忙。利益和因利益而產(chǎn)生的關(guān)系是導(dǎo)致潛規(guī)則橫行的原因。陳寶存表示，他認(rèn)為導(dǎo)致潛規(guī)則盛行的原因在于人性而不在于制度。

　　不過在記者的調(diào)查中，有相當(dāng)多的受訪者認(rèn)為，造成潛規(guī)則的原因是政府或行業(yè)監(jiān)管不力。在調(diào)查問卷中，有75%的受訪者認(rèn)為，缺乏行業(yè)監(jiān)管、或者監(jiān)管不力是導(dǎo)致潛規(guī)則叢生的主要原因，另有42%的受訪者認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中買賣雙方地位的不平等也是導(dǎo)致潛規(guī)則橫行的原因。

　　此外，也有一些受訪者提出了不同意見。受訪者尚小姐表示，她認(rèn)為目前潛規(guī)則得以盛行的原因是因?yàn)橛幸粋�(gè)急切而廣大的市場(chǎng)�！霸�經(jīng)有個(gè)新聞?wù)f，高房價(jià)的最大推手其實(shí)是丈母娘，雖說是玩笑，但也不得不說是其中的一個(gè)原因�！�

　　受訪者曾先生認(rèn)為，開發(fā)商與監(jiān)管部門利益的一致性導(dǎo)致了對(duì)潛規(guī)則的監(jiān)督事實(shí)上無效。受訪者李先生則認(rèn)為，潛規(guī)則產(chǎn)生的原因主要在政府，由于政府不作為，默認(rèn)通過房地產(chǎn)來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)繁榮的方式，打擊潛規(guī)則會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成沖擊，導(dǎo)致相關(guān)部門默許潛規(guī)則的存在。

　　邱先生則認(rèn)為，潛規(guī)則產(chǎn)生的原因是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些制度模糊不清，或者其存在本身就不合理。“最重要的是買賣雙方很多東西信息不對(duì)等，具體不太好說，總之感覺很多東西法律上沒允許，但也沒說不行，就是所謂行規(guī)，比如期房制度�！庇捎陬A(yù)售制度是一種期貨交易，這導(dǎo)致了購房者風(fēng)險(xiǎn)的存在，開發(fā)商可以根據(jù)市場(chǎng)情況來調(diào)整銷售規(guī)模，分期辦理預(yù)售許可，這就導(dǎo)致了一個(gè)樓盤的前后期項(xiàng)目價(jià)格的差異。此外，開發(fā)商在售出房屋后，很有可能無法兌現(xiàn)對(duì)購房者的承諾，出現(xiàn)上文黃先生所說的一系列糾紛等等情況。“預(yù)售制度的缺陷已經(jīng)是市場(chǎng)共識(shí)。”

　　4月19日，住建部發(fā)布通知，要求各地要嚴(yán)格商品住房預(yù)售許可管理，合理確定商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可的最低規(guī)模和工程形象進(jìn)度要求，預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。商品住房嚴(yán)格實(shí)行購房實(shí)名制，認(rèn)購后不得擅自更改購房者姓名。邱先生認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在不少這樣的制度問題。

　　張先生則寄希望于政府，他表示，希望相關(guān)職能部門通過政策、法規(guī)等措施，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)，揭開樓市“潛規(guī)則”，還消費(fèi)者一個(gè)公平、透明的消費(fèi)環(huán)境。(記者姚虹)

　　“潛規(guī)則”突顯“顯規(guī)則”缺陷

　　潛規(guī)則的出現(xiàn)不是偶然的，而有著深刻復(fù)雜的原因。潛規(guī)則的存在不是孤立的，而是與其他社會(huì)問題交織在一起。與潛規(guī)則構(gòu)成對(duì)立面的，是黨和國家以及各地區(qū)、各部門制定頒布的法律法規(guī)、制度條例、原則紀(jì)律等，姑且稱之為“顯規(guī)則”。根據(jù)唯物辯證法，潛規(guī)則與“顯規(guī)則”這對(duì)矛盾的發(fā)展情況只能是此消彼長，一方超越另外一方，成為主導(dǎo)力量。但現(xiàn)實(shí)問題是，潛規(guī)則在一些領(lǐng)域和環(huán)節(jié)大有市場(chǎng)，成為主導(dǎo)力量。而造成這一問題的主要原因就在于“顯規(guī)則”執(zhí)行不力。因此，要解決潛規(guī)則問題，就必須扶正壓邪、激濁揚(yáng)清，讓“顯規(guī)則”發(fā)揮功能和作用，成為主導(dǎo)力量。

　　冰凍三尺，非一日之寒;撥亂反正，須非常之策。一方面，加大懲處力度，不斷壓縮乃至消除潛規(guī)則存在的空間;另一方面，加大建設(shè)力度，切實(shí)樹立“顯規(guī)則”的權(quán)威性和公信力�！帮@規(guī)則”深入人心、蔚然成風(fēng)了，潛規(guī)則自然就無法猖獗，就會(huì)失去市場(chǎng)。(彭國華)