政策空前嚴厲 樓市成交量驟降 觀望似成不二選擇 本報記者調查——

　　中央政府出臺“新國十條”之后，北京市出臺了“京十二條”，自2010年5月1日起，同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。

　　在如此嚴厲的管理手段之下，北京樓市銷售量大幅下降，人們都還沒有從“驚夢”中回過神來。

　　北京市房地產交易管理網的數(shù)據(jù)顯示，5月1日、2日兩天的二手房日均簽約量為200多套，環(huán)比降幅達82%。

　　在幾乎所有人都認為應該“觀望”的節(jié)骨眼上，每天北京有200多個購房人坦然地拿錢買房，與市場整體氣氛相左，這些市民究竟出于什么原因此時出手？記者走訪了幾個售樓處和二手房中介門店，試圖了解他們的購房背景。

　　案例一

　　小白領買婚房 “調控不到我頭上”

　　王宇，27歲的小白領，他成為新政頒布之后西紅門某大盤的第一個簽約客戶。5月1日當天，在父母和女友的陪同下，在位于西紅門的某項目售樓處，小王順利地辦理了簽約、貸款等手續(xù)，成為準業(yè)主。

　　王宇雖然不是被岳母所逼，但是為了臨近的婚期，他和父母商量后決定，還是先把房子買了。他選擇的是一套總價為90萬的一居室，首付兩成，20年按揭。

　　根據(jù)售樓小姐的要求，他今天是帶著戶口本來簽約的，按照北京市當天生效的“京十二條”，他應該填寫《家庭成員情況申報表》，并保證信息真實。

　　王宇對記者說，北京市的新政策好像對他本人并沒有什么影響，除了多一點填表的時間，并沒有限制他購房的其他行為。

　　負責接待王宇的銷售代表說，從他的戶口本上看，雖然是三口之家，原來有住房，但王宇是成年子女，單獨購房應該也算“一個家庭只能購買一套商品房”，由于這是新政實施后辦的第一個手續(xù)，銷售人員還不太熟，往上報試試看，理論上不成問題，只是這程序怎么走還要慢慢適應。

　　王宇的媽媽徐女士介紹，自己家本來就在南城住慣了，這個項目距離高速路很近交通比較方便，買了這里的房子，兒子離自己也不遠。

　　記者點評

　　地產名嘴曾經說過“丈母娘抬高房價”這樣的戲言，足見婚房成為樓市剛性需求的必然性。

　　在新政的“嚴打”之下，少了投資客和投機房蟲的攪局，房價也變得不那么瘋狂，情侶們可以像逛商場一樣挑選房源，甚至還可以“砍砍價”，要個一年物業(yè)費什么的，調控給新人帶來更多幸福感。

　　案例二

　　遠郊低價新盤 受本地人熱捧

　　從4月17日頒布“新國十條”到后來的“京十二條”這期間，再沒有哪個地產商可以用“火爆”來形容銷售場景，但是位于密云縣城的“保利花園”，五一期間卻人多得有點“亂糟糟”的。

　　5月2日，記者在“保利花園”售樓處看到了其他任何樓盤項目都不敢想象的摩肩接踵，上百名購房人同時擠在連沙盤都沒來得及做的售樓處，挑選自己看中的房子。

　　現(xiàn)場售樓人員對記者說，“保利花園”主要針對的是北京市民，無論是定價還是戶型都是為普通市民第一套居所設計的，7000多元的單價在北京樓市中很顯眼，從登記的身份證看，北京市民占了購房人近90%的比例，并且多是密云本地人。

　　記者與一對在密云金鼎湖搞農家院的老兩口攀談起來，這一家共四口人，一兒一女，女兒嫁到通州，兒子在順義空港上班，老宅子是村子里的一個小院，后來搞了農家院，20多個床位，兒子女兒每逢節(jié)假日回來幫工，住宿和餐飲的收入每年凈賺5萬元。

　　他們這次買房是用兒子的名義，因為全家人沒有購房記錄，可享受首套房優(yōu)惠政策。

　　記者點評

　　保利地產一定沒有想到，在樓市新政的“猛藥”下市民還有如此強勁的購買力。拿了土地是不能挪窩的，只好在“距東直門65公里”的位置蓋房子，本打算賣給全北京的購房人，沒想到僅密云一地的客戶就完全消化了。

　　7000元的單價和規(guī)規(guī)矩矩的戶型，吸引了當?shù)厮�有“農業(yè)”、“非農業(yè)”戶籍百姓的關注，其實這正是我們這次調控所鼓勵的開發(fā)方向，得民心者能生存。

　　案例三

　　環(huán)境稀缺性住宅 自住保值兩相宜

　　位于房山張坊鎮(zhèn)往西2公里的天鵝湖風景區(qū)，在房山世界地質公園范疇內，緊鄰十渡風景區(qū)，華銀天鵝湖房地產項目，是依山圍湖而建的風景住宅，五一期間銷售并不冷清。

　　5月5日下午3點，記者來到位于西客站附近的該項目市內銷售大廳，出乎意料地遇到了至少五組購房者在洽談合同。接待記者的銷售負責人表示，新政實施之后，天鵝湖的客戶未見減少，不必擔心見不到購房者，“您在售樓處待上一個小時，如果沒有購房人，我賠您的時間！”

　　此時，一位老人在大廳大聲吵鬧引起了記者的關注，工作人員剛開始有些想阻止，后來了解到老人并無惡意就沒過多干涉。

　　老人笑著對記者說，知道自己年紀大了不能貸款，房子也買了，就是隨便發(fā)發(fā)牢騷：“我有穩(wěn)定的收入來源，我比小白領還穩(wěn)定呢，年紀大了為什么不給貸款？”

　　原來老人是部隊退休干部，在干休所住著一套100平方米的三居，看上了天鵝湖依山傍水的居住環(huán)境，雖然在河北境內，但與北京市區(qū)的距離并不遠，在這里買一套90平方米的“花園洋房”養(yǎng)老，總價不到80萬。

　　華銀天鵝湖總經理王玉玲在談到購房者口碑的時候說，公司雖然有幸得到風景區(qū)的開發(fā)權，前幾年并沒有一時沖動跟風漲價，而是對政策有一個提前預測。

　　她表示，一個樓盤市場好就漲價、市場不好就降價，會傷害到前期購房人的利益，對企業(yè)形象也不好，所謂“買漲不買落”，所以這次新政出臺之后，價格還顯得有富余，購房人能夠接受，觀望心態(tài)在別的項目可能比較明顯，但是本項目沒受影響。

　　記者點評

　　我們應該把這一類環(huán)境好的住宅稱為“稀缺性資源產品”，因為普通土地將來還會有，而山水類土地將越來越少。

　　在這里購房的絕少有小白領，多為40歲往上的收入穩(wěn)定人士，這群人消費更理智，更看重居住環(huán)境對晚年生活質量的影響，而且這個階層有很強的支付能力，因為是買來自住，兼顧保值作用，新政對貸款和利率的限制，對他們購買力和改善生活環(huán)境的決心影響不大。

　　案例四

　　投資客離場 改善型需求依舊強烈

　　在位于富力城的鑫尊地產中心店，5月1日有一單轉讓成交案例，另一單正在洽談之中，門店負責人介紹，新政實施之后，二手房轉讓業(yè)務急劇下降，多數(shù)業(yè)主掛牌銷售無望，只好轉為租賃彌補損失，中介公司主要業(yè)務也迅速轉向以租賃為主，保持一定營業(yè)額。

　　有一對夫妻大約不到40歲，聽起來像是河南、山東一帶的口音，在北京某企業(yè)管理崗位工作了近十年，有連續(xù)繳納社會保險和納稅證明。他們前幾年住在一套非常小的房子里，現(xiàn)在手頭有一些活錢，急于改善住房條件，恰逢新政實施頭天，5月1日上午來門店簽約，由于假期主管部門窗口不辦公，到5月4日才辦理了全部手續(xù)。

　　他們購買的是位于潘家園某小區(qū)內的112平方米二手房，合同總價200萬元，銀行評估價160萬元，由于是第二套購房，只能按照評估價的50%繳納首付款，并不享受首套住宅的優(yōu)惠。

　　負責這一對夫妻購房的業(yè)務經理介紹說，新政之后，各小區(qū)房屋的交易性質可以明顯區(qū)分，一種是普通居民小區(qū)，是居住特性；一種是“名盤”小區(qū)，是投資特性。

　　像這對夫妻買的這個小區(qū)，居住性質非常明顯，現(xiàn)在是房齡不到十年的準新房，買來就是為了居住，將來十年里即使再交易一兩次，居住價值還是很高；但是另外一些樓盤卻顯示出強烈的投資功能，新房就炒得很熱，每一次換手都是以獲利為唯一目的，所以這次調控之后，最受沖擊的就是它們。

　　記者點評

　　從二手房中介的業(yè)績單上就可以看得出：投資客全部離場。就像那個業(yè)務經理說的，這個時候我們才分出“投資”和“居住”的本質。

　　居住和投資就像兩根管子，接口處互不通用，居住的對居住，投資的接投資。買進的時候為了居住，那么你找繼續(xù)居住的也方便；買入的時候為了投資，那么在不賺錢的今天，再找繼續(xù)投資的人來接盤就只能等冤大頭了。