近日，住建部發(fā)布了有關(guān)經(jīng)適房管理的通知，表明將對申請者的資產(chǎn)狀況及租售行為進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)定，同時，出售經(jīng)適房的業(yè)主必須補交原購房價和出售價格價差的70%。

　　消息一經(jīng)公布，在二手房交易市場中如同投下了一枚重磅炸彈，引發(fā)了強烈的反應(yīng)。昨日，記者在天通苑小區(qū)周邊的房產(chǎn)中介公司發(fā)現(xiàn)，很多業(yè)主都前來咨詢相應(yīng)的法規(guī)政策。對于新政策，許多中介給房主的意見都是：趕緊“轉(zhuǎn)商”過戶。

　　●中介揭秘：

　　轉(zhuǎn)商就是“左手換右手”

　　“鏈家地產(chǎn)”的工作人員朱先生表示，早在本月中旬就已經(jīng)得到了相關(guān)消息，他的手機此后就一直沒有閑過�！岸际谴螂娫拋碜稍兊��！彼�表示，“‘轉(zhuǎn)商’是目前最為有效、也是最安全的規(guī)避手法�！�

　　據(jù)介紹，本市的經(jīng)適房在不同區(qū)縣都有不同的限購指導(dǎo)價，例如回龍觀、天通苑地處昌平區(qū)，指導(dǎo)價為每平方米3621元，而朝陽區(qū)經(jīng)適房的指導(dǎo)價為每平方米4200多元。按照國家規(guī)定，如果購買已滿5年的經(jīng)適房直接出售，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按原購房價和出售價格價差的70%補交土地收益等價款。

　　他給記者算了一筆賬，一套原本40萬的經(jīng)適房如果賣100萬，需要向國家補交差價60萬的70%，也就是42萬。“但是國家政策中有一個后門，就是房主可以通過轉(zhuǎn)讓給他人使房屋變?yōu)樯唐贩浚�俗稱‘轉(zhuǎn)商’�！彼�告訴記者，通過“轉(zhuǎn)商”，房主只需要繳納原購房價的10%的綜合地價款和1%的契稅就可以將房子變?yōu)樯唐贩俊Ｈ绻�是大�?0平方米小于140平方米的房屋，契稅則為1.5%。整個手續(xù)只需房主帶上身份證、房本和第一次契稅單，以及轉(zhuǎn)讓對象的戶口和身份證去房管所辦理即可。

　　“這里對于轉(zhuǎn)讓對象沒有做具體規(guī)定，可以是自己的親屬或朋友。也就是‘左手換右手�！�”他說，目前很多房主都是通過這個辦法使自己的經(jīng)適房變?yōu)樯唐贩�，再通過中介操作，只用交數(shù)千元手續(xù)費及數(shù)萬元稅費，就可以合理避稅幾十萬，“這種做法完全合法，很多業(yè)主都通過中介操作。反正避的是交給國家的，買房人也很樂意�！�

　　●暗箱操作：

　　通過債權(quán)抵押變相賣房

　　但是，國家對于“轉(zhuǎn)商”有明確規(guī)定，必須是購房已滿5年的經(jīng)適房才能通過這種方式合法變?yōu)樯唐贩�。對此，小朱也有其他的方式�?guī)避政策。

　　“國家此次出臺的通知對經(jīng)適房的規(guī)定非常嚴(yán)格。但很多經(jīng)適房沒有達(dá)到5年年限，無法通過‘轉(zhuǎn)商’出售，但業(yè)主急于出售，這樣可以通過債權(quán)抵押來做掩護。”他告訴記者，一處未滿5年的經(jīng)適房雖不能上市交易，但買房人可以按市價私下向賣房人支付全款，然后雙方做一次全款公證。

　　“賣房人可以寫一個‘欠對方100萬元’的欠條，說將經(jīng)適房抵押給買房人。等房屋滿5年以后再過戶。盡管這樣是違規(guī)操作，但也有不少房主這樣做�！彼�表示，債權(quán)抵押方式在經(jīng)適房買賣中是眾人皆知的“潛規(guī)則”，近幾年上升勢頭十分明顯。但他也表示，這種做法風(fēng)險很大，“一般是熟人、朋友之間才敢做�！�

　　●律師建議：

　　債權(quán)抵押購房風(fēng)險巨大

　　對于通過債權(quán)抵押暗箱操作的購房方式，華倫律師事務(wù)所律師田媛媛表示，這種做法風(fēng)險巨大，購房者一定要謹(jǐn)慎。

　　她表示，《物權(quán)法》對于房產(chǎn)的抵押采用的是登記認(rèn)可方式，只有到房管所進(jìn)行登記備案后才能認(rèn)可房產(chǎn)抵押。因此，通過私下簽訂合同用抵押方式買賣房屋，只具有合同效力，而不能認(rèn)為購房者合法取得房產(chǎn)。一旦發(fā)生糾紛，絕大部分購房者只能獲得賠償而無法拿到房產(chǎn)。

　　“由于目前房產(chǎn)升值太快，這種糾紛產(chǎn)生的可能性非常大。”她告訴記者：“賣房的人居無定所，根本都聯(lián)系不上，怎么起訴？即使官司贏了，執(zhí)行也非常難�！�(記者 劉可)