中新網(wǎng)4月26日電 今日出版的《香港經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)》刊載了知名學(xué)者易憲容論說本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的文章。易憲容在文中表示，新一輪的宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最大的是改變當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。他建議盡快推出嚴(yán)格的住房交易所得稅。

　　首先，易憲容在文中提到，這次新一輪的宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最大的是改變當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。當(dāng)新政策出臺(tái)，不僅讓新進(jìn)入者的杠桿率降低(需要用更多資金進(jìn)入)及投資成本增加(利率上升一個(gè)多百分點(diǎn))，而且在于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期改變，他們擔(dān)心自己進(jìn)入后有沒有人再來接手其購(gòu)買的住房。如果沒有人再敢接手其購(gòu)買的住房，那么這些新的住房投資者就可能成為這次房地產(chǎn)泡沫最后一棒的接受者。這些人所面對(duì)進(jìn)入房地產(chǎn)投資的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

　　他分析說，在這種情況下，新的房地產(chǎn)投資者是否進(jìn)入將面臨猶豫不決的困境，因此，新的住房投資者不會(huì)輕易地進(jìn)入，而且也會(huì)觀察一些時(shí)間，等待新的政策效應(yīng)顯現(xiàn)后對(duì)市場(chǎng)影響如何再?zèng)Q定。還有，當(dāng)已經(jīng)進(jìn)入住房投資者感覺到新的政策會(huì)改變房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期時(shí)，手上持有多套住房，并從銀行獲得貸款購(gòu)買者，就會(huì)感覺到投資風(fēng)險(xiǎn)的增加可以會(huì)以最快的方式把手上的住房出手，以便降低其投資風(fēng)險(xiǎn)。如果不少住房投資者這樣做時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系可能出現(xiàn)根本性的變化或調(diào)整。

　　他還認(rèn)為，政府要真正遏制房地產(chǎn)炒作把房地產(chǎn)泡沫擠出，就不僅要對(duì)新進(jìn)入房地產(chǎn)投資采取這些政策，而且也要對(duì)已經(jīng)進(jìn)入者住房投資者，商業(yè)銀行也在采取新的信貸政策。比如，盡管首付比例提高并非易事，但利率調(diào)整則是易如返掌。比如說，對(duì)第二套以上住房的投資者從政策出臺(tái)的時(shí)間起其貸款利率都采取基準(zhǔn)利率1.1倍以上的利率(但是這次政策沒有直接對(duì)此有清楚表明。不過，最近不這樣做，但最遲也在年底之前這樣做)。這樣即可讓已有投資者把手上投資住房的趕快賣出，以便降低其房?jī)r(jià)下降的風(fēng)險(xiǎn)。如果商業(yè)銀行對(duì)已進(jìn)入住房投資者采取新政策，不僅能夠降低商業(yè)銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)，也能夠增加商業(yè)銀行利潤(rùn)水平。2009年由于個(gè)人住房信貸過度的優(yōu)惠政策，讓國(guó)內(nèi)銀行的利差水平下降一個(gè)百分點(diǎn)以上。它成了國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行利潤(rùn)下降的重要原因。其中個(gè)人按揭貸款在政府強(qiáng)制下過度優(yōu)惠是重要原因。

　　易憲容總結(jié)到，銀行信貸緊縮不僅在于讓過度優(yōu)惠的個(gè)人住房按揭信貸政策回歸到常態(tài)，即對(duì)個(gè)人信貸政策上全面收緊，還得完善當(dāng)前不合理的個(gè)人按揭貸款市場(chǎng)準(zhǔn)規(guī)則及嚴(yán)格貸款利率差異性。比如，在中國(guó)，無論什么人只要想購(gòu)買住房就能夠從銀行獲得貸款，即當(dāng)前的個(gè)人按揭貸款市場(chǎng)準(zhǔn)入制度過于寬松。但是，在發(fā)達(dá)的市場(chǎng)體制下，則有一套嚴(yán)格貸款審查制度。當(dāng)然，盡管最近出臺(tái)《個(gè)人貸款管理?xiàng)l例》，但各商業(yè)銀行并沒有認(rèn)真落實(shí)執(zhí)行，從而出現(xiàn)千軍萬馬涌入住房信貸市場(chǎng)。

　　其次，他分析說，當(dāng)前貸款利率是無差異化的，盡管這次提高對(duì)第一套和第二套住房的貸款利率采取差異化的政策，但是在第一套之內(nèi)、第二套之內(nèi)其利率都是同一的，沒有差異性，而在發(fā)達(dá)的市場(chǎng)體制下，無論是第一套、第二套以上每一個(gè)借款人的利率都是不同的。

　　最后，他指出，在新政策中，仍然沒有改變購(gòu)買第一套住房者只會(huì)消費(fèi)的假定，實(shí)際上購(gòu)買第一套住房同樣可以用作投資。如果不少居民購(gòu)買第一套住房用作投資，那么整個(gè)政策效果就會(huì)大打折扣。而要彌補(bǔ)其不足，就得迅速推出住房交易所得稅，讓購(gòu)買第一套住房者只用消費(fèi)而不作投資。

　　易憲容在文尾建議，要盡快推出嚴(yán)格的住房交易所得稅，甚至于采取住房交易所得稅累進(jìn)稅率。在有條件的情況下，推出房地產(chǎn)物業(yè)稅。如果這樣，加上政府的土地政策改革等，房地產(chǎn)信貸緊縮政策才能夠起到擠出國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫的作用。否則，不全面、不完善的房地產(chǎn)緊縮政策要達(dá)到真正擠出房地產(chǎn)的巨大泡沫是不可能的。當(dāng)然，當(dāng)前新一輪房地產(chǎn)信貸緊縮政策出臺(tái)將迫使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)出現(xiàn)一次重大的調(diào)整。但是，這種調(diào)整的深度多少，就在于當(dāng)前信貸緊縮政策完整性、全面性及合理性，在這些方面銀行監(jiān)管部門可做事情不少。可以說，要國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展，就得把房地產(chǎn)投資者嚴(yán)厲地?cái)D出，就得把房地產(chǎn)泡沫逐漸地?cái)D出，從而使得讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)由一個(gè)投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋�(gè)以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)。但愿新一輪的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策成為房地產(chǎn)市場(chǎng)新發(fā)展的起點(diǎn)。