國(guó)務(wù)院政府報(bào)告首次明確提出將二套房首付驟提至50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。這一舉動(dòng)，預(yù)示著國(guó)家加大力度將炒樓產(chǎn)生的泡沫擠壓出去，從而保證正常的居住、投資需求，讓樓市降溫。那么，房產(chǎn)后調(diào)控時(shí)代的到來(lái)，我們?cè)撊绾钨I(mǎi)房投資？

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)于住宅投資型需求的遏制，可能會(huì)使一部分資金流入商務(wù)商業(yè)地產(chǎn)。

　　首付50%，商務(wù)地產(chǎn)和住宅扯平了

　　“首付五成，意味著我們買(mǎi)住宅的首付成本要大幅提高了�！痹谖挥谀先龡l附近的中山路NASA售樓接待中心，一位購(gòu)房者正在仔細(xì)察看該項(xiàng)目的規(guī)劃配套。她告訴記者，本來(lái)是要投資買(mǎi)第二套住房的，沒(méi)想到第二套住房的首付和利率都大幅提高了，算了算賬感覺(jué)回報(bào)率不太合適。聽(tīng)理財(cái)顧問(wèn)推薦說(shuō)石家莊的公寓和寫(xiě)字樓價(jià)格并沒(méi)大漲，而且公寓、寫(xiě)字樓的貸款為首付不低于總價(jià)的50%。也就是說(shuō)，目前購(gòu)第二套房的首付與買(mǎi)公寓、寫(xiě)字樓的首付成數(shù)相同，就打算投資一套公寓。

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控新政落地，不少投資客已經(jīng)開(kāi)始跟著政策風(fēng)向調(diào)整投資方向，之前省會(huì)市場(chǎng)住宅投資一家獨(dú)大的局面正悄然“變臉”。隨著買(mǎi)二套住宅的首付和利率調(diào)高到和商務(wù)商業(yè)地產(chǎn)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一些投資客已然撥轉(zhuǎn)船頭，向?qū)懽謽�、公寓甚至商鋪進(jìn)軍。僅上周日至本周二3天時(shí)間里，NASA、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等省會(huì)各公寓、寫(xiě)字樓和商業(yè)綜合體項(xiàng)目的看房人群比以前明顯增多。

　　“國(guó)家政策并未限制商務(wù)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，住宅的二套房首付嚴(yán)格限制，反而會(huì)對(duì)公寓、寫(xiě)字樓乃至商鋪產(chǎn)品明顯形成投資促進(jìn)�！笔�家莊市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)李水源說(shuō)。

　　公寓寫(xiě)字樓目前尚處“價(jià)值洼地”

　　在石家莊，公寓、寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)與建設(shè)多年來(lái)一直還是個(gè)“短板”，部分地段依然存在“商住倒掛”的現(xiàn)象。資深地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人李紅說(shuō)，石家莊的公寓市場(chǎng)尚屬于起步狀態(tài)，價(jià)值相對(duì)于市場(chǎng)的性價(jià)比而言，還處于價(jià)值洼地。隨著宏觀政策調(diào)整，住宅價(jià)格很難再像前段時(shí)間那樣大幅快速上漲。而伴隨經(jīng)濟(jì)形勢(shì)整體走好，城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力提升，市場(chǎng)整體租金上升，未來(lái)省會(huì)投資寫(xiě)字樓和公寓市場(chǎng)前景樂(lè)觀。

　　“現(xiàn)在買(mǎi)住宅和公寓、寫(xiě)字樓的投資門(mén)檻一樣了”，業(yè)內(nèi)人士龍星算了一筆賬，從物業(yè)價(jià)值看，公寓寫(xiě)字樓的中長(zhǎng)期收益是一定大于住宅的。以先天下的寫(xiě)字樓為例，按當(dāng)時(shí)的售價(jià)和現(xiàn)在的租金比，投資回報(bào)率大概是11年；而位于南三條附近的樂(lè)模公寓，當(dāng)時(shí)花22萬(wàn)買(mǎi)一套50多平方米的公寓，現(xiàn)在的租金已經(jīng)能達(dá)到每月1400元，投資回報(bào)率為13年。但是買(mǎi)住宅投資則大多是靠低買(mǎi)高賣(mài)賺取中間價(jià)差，大多數(shù)住宅項(xiàng)目的投資回報(bào)率要在20——30年甚至更長(zhǎng)。

　　一山實(shí)業(yè)集團(tuán)副總經(jīng)理薄愛(ài)軍說(shuō)，公寓和寫(xiě)字樓產(chǎn)品在北京、上海、深圳等一線城市，已經(jīng)是非常成熟的產(chǎn)品。從其性價(jià)比以及投資空間和使用功能來(lái)看，是現(xiàn)在通貨膨脹預(yù)期下一種比較理想的產(chǎn)品，將來(lái)的發(fā)展空間很大。還有人士說(shuō)，隨著大北京戰(zhàn)略布局的實(shí)施，二線城市的產(chǎn)業(yè)鏈將逐步完善和升級(jí)，特別是省會(huì)石家莊，未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求必將隨著產(chǎn)業(yè)的升級(jí)換代而大幅增長(zhǎng)。

　　投資商務(wù)地產(chǎn)“地段第一”

　　如何在市場(chǎng)繁花迷眼的商務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)中挑選最佳產(chǎn)品，降低投資風(fēng)險(xiǎn)？李水源副會(huì)長(zhǎng)說(shuō)，“投資商業(yè)、商務(wù)地產(chǎn)要看是否位于黃金地段、商務(wù)氛圍是否濃郁，以及周邊區(qū)域的整體消費(fèi)能力”。

　　在如何選擇公寓和寫(xiě)字樓產(chǎn)品上，業(yè)內(nèi)人士支招：地段是決定投資的第一因素。作為我省打造的第一商業(yè)繁華大道，中山路首當(dāng)其沖成為投資的最佳選擇地段，隨著城市發(fā)展，中心城區(qū)的黃金商業(yè)帶必將達(dá)到這個(gè)城市的“商業(yè)價(jià)值巔峰”；而投資位于南三條、北國(guó)、先天下等熱點(diǎn)成熟商圈內(nèi)的商務(wù)商業(yè)產(chǎn)品也比較穩(wěn)妥。成熟商圈因多年的積淀，人流量大，配套設(shè)施完善，這都是保證投資利益的關(guān)鍵元素。

　　“投資時(shí)切勿盲目跟風(fēng)，一定要關(guān)注產(chǎn)品的硬性指標(biāo)，通過(guò)租售比、性價(jià)比來(lái)綜合考量產(chǎn)品的升值潛力和升值空間�！边�有業(yè)內(nèi)人士建議，市民可以選擇區(qū)域位置優(yōu)越的城市綜合體項(xiàng)目中的公寓和寫(xiě)字樓。由于資源配套尤為珍稀，未來(lái)可持續(xù)發(fā)展?jié)摿�，決定其將比同類產(chǎn)品更具投資空間。(記者 陳霞)